Pierwsza prezes Sądu Najwyższego prof. Małgorzata Manowska skierowała do szerszego składu Izby Cywilnej pytanie prawne (sygn. akt III CZP 9/26), które sprowadza się do zagadnienia: czy osoba podpisująca umowę deweloperską na wybudowanie i zakup mieszkania ponosi ryzyko sytuacji finansowej dewelopera? To nie nowy problem – na czym on polega?
Chodzi o sytuację, gdy po podpisaniu umowy zobowiązującej do wybudowania i przeniesienia własności lokalu mieszkalnego (lub domu jednorodzinnego) okazuje się, że deweloper jest zadłużony i jego wierzyciele skierują egzekucję do nieruchomości, na której powstaje inwestycja mieszkaniowa.
Czytaj więcej
Nabywcy lokali mają prawo do przeniesienia na nich własności lokalu bez obciążeń, hipotek zabezpieczających innych kontrahentów sprzedawcy.
O ochronie nabywców budowanych mieszkań i domów mówi się od lat.
Owszem, w ostatnich latach wiele zrobiono, by chronić nabywcę lokalu przed ryzykiem, jakie niesie prowadzenie działalności gospodarczej przez dewelopera. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu nakłada na dewelopera obowiązki informacyjne i nakazuje założenie powierniczych rachunków bankowych, z których środki mogą być przelewane na rzecz dewelopera dopiero po zakończeniu określonego etapu budowy lub nawet dopiero po przeniesieniu własności lokalu. Ponadto utworzono obowiązkowy deweloperski fundusz gwarancyjny na wypadek niewypłacalności. W ten sposób są chronione pieniądze nabywców. Natomiast ich prawa rzeczowe są chronione przez obowiązkowe zapisy umowne oraz wpisy roszczeń do ksiąg wieczystych.
Okazuje się jednak, że nie daje to pełnej ochrony. Na czym polega to ryzyko?
Deweloperzy to przedsiębiorcy prowadzący różne interesy – mogą prowadzić kilka budów, mieć niespłacone kredyty, przegrywać procesy, mieć przegrane sprawy podatkowe. Gdy wobec dewelopera zostaje wszczęta egzekucja i komornik zajmuje nieruchomość, wówczas nabywca może utracić przyszły lokal. Wynika to z zasady, że w razie podziału nieruchomości wszelkie obciążenia dotyczą wszystkich jej części i zostają przeniesione do ksiąg wieczystych zakładanych dla tych wydzielonych części.
Normalnie starszy wpis do księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed nowym?
Owszem, o ile obowiązuje kolejność czasowa praw wpisanych (późniejsza hipoteka nie obciąży lokalu powstałego w wyniku wcześniej wpisanego roszczenia o wyodrębnienie lokalu). Kolejność ta dotyczy czynności prawnych – czyli przede wszystkim umów, a zajęcie komornicze czynnością prawną nie jest, lecz czynnością egzekucyjną, publicznoprawną, powodującą obciążenie nieruchomości. Z tego powodu, po wydzieleniu lokalu pozostaje on zajęty jako część wcześniej zajętej nieruchomości i może być sprzedany na licytacji. Co więcej, do egzekucji np. prowadzonej przez ZUS mogą się przyłączyć kolejni wierzyciele, np. banki, wykonawcy nieopłaconych usług budowlanych (z innych inwestycji), itd., czyli powiększyć egzekwowany dług.
Czytaj więcej
Jeśli kara za opóźnienie w oddaniu mieszkania jest zbyt niska, to konsument może dochodzić jeszcze odszkodowania.
Czy uchwała SN może rozwiązać ten problem?
Liczę, że uchwała SN rozstrzygnie, że prawidłowa interpretacja przepisów prowadzi do wyłączenia możliwości prowadzenia egzekucji z lokalu, co do którego złożono wniosek o wpis do księgi wieczystej przed wpisem do księgi o zajęciu nieruchomości. Inna interpretacja to według mnie zbyt daleko posunięta ochrona wierzycieli dewelopera, którzy mogliby nie tylko zająć przyszłe lokale, ale także wierzytelności z powierniczych rachunków bankowych, czyli w pewnym sensie podwójnie. Właśnie te wierzytelności powinny być przede wszystkim źródłem zaspokojenia należności, a nie egzekucja rażąco krzywdząca nabywców lokali i domów, niemających nic wspólnego z interesami dewelopera.
A jeżeli rozstrzygnięcie uchwały będzie inne?
Wtedy konieczne będzie pilne uzupełnienie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego.
