Kontrola etapów budowy przez nabywcę mieszkania - wyrok Sądu Najwyższego

Od ponad trzech lat obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która miała wzmocnić nadzór nad deweloperami. Okazuje się, że firmy deweloperskie wciąż kwestionują prawo nabywcy do kontrolowania etapów budowy. Prawnicy nie mają wątpliwości, że są w błędzie. Przyznają jednak, przepisy wymagają doprecyzowania, a prawo do kontroli lepiej zastrzec w umowie.

Umowa w ciemno

Kwestia nadzoru wynikła w sprawie o zwrot zadatku na wybudowanie i sprzedaż segmentu w Warszawie dla Beaty i Leszka J., czego podjęła się firma deweloperska Małgorzaty S. Po zakończeniu stanu surowego doszło do zerwania umowy. Nabywcy nie uiścili wymaganej na tym etapie raty (520 tys. zł), bo mieli zastrzeżenia do jakości prac, które nadto zostały opóźnione o ponad miesiąc.

Sądy Okręgowy i Apelacyjny w Warszawie uznały, że nabywcy nie mieli prawa do kontroli wykonania etapu, bo nie zastrzegli tego w umowie. I zastosowały art. 394 § 3 kodeksu cywilnego, który mówi, że w razie niewykonania umowy z przyczyn, za które odpowiadają obie strony, zadatek powinien być zwrócony.

Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego. Pełnomocnik powodów mecenas Jolanta Zakrzewska przekonywała, że jeżeli kolejna rata zależy od wykonania poszczególnych prac, to naturalne, że nabywca jako najbardziej zainteresowany powinien mieć prawo ich zweryfikowania.

Sąd Najwyższy werdykt utrzymał, ale ze względów formalnych. Kwestia kontroli prac pozostaje otwarta.

Luka w nadzorze

Zgodnie z art. 12 ustawy deweloperskiej bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia przed wypłatą z rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę z uprawnieniami budowlanymi.

– Ponieważ ustawa deweloperska nie daje bankowi prawa kontroli jakościowej poszczególnych etapów budowy, moim zdaniem można stosować przepisy kodeksu cywilnego w zakresie umowy o roboty budowlane – uważa Stefan Jacyno, adwokat z kancelarii Wardyński i Wspólnicy. – Nabywca może żądać od dewelopera umożliwienia kontroli zaawansowania prac, a w razie odmowy odstąpić od umowy. Mówimy przecież o umowach rezultatu. Nabywcy nie chodzi np. tylko o stan surowy, ale też o odpowiednią jakość prac. Nie możemy płacić w ciemno – podkreśla.

Dodaje jednak, że dla bezpieczeństwa warto w umowie zapisać prawo do kontroli.

Innego zdania jest Jacek Bielecki, dyrektor w firmie deweloperskiej Marvipol.

– Inwestujący w przedsięwzięcie deweloperskie w zasadzie nie ma prawa do kontrolowania poszczególnych etapów budowy, gdyż to bardzo skomplikowane przedsięwzięcie, w którym bezpieczeństwo jest priorytetem. W interesie dewelopera jest zaś, aby mieszkanie czy dom spełniały wszelkie wymogi projektu, inaczej musiałby zwrócić pieniądze. Nabywca nie jest zaś fachowcem i nie oceni na etapie budowy jakości prac. Później, owszem, może wziąć fachowca i tak się zdarza, że na odbiór przychodzą nabywcy z fachowcami. Przy małej inwestycji, np. budowie kilku segmentów, najlepszym rozwiązaniem jest, jeśli nabywcy stają się właścicielami gruntu, a więc i naniesień, a także inwestorami i wykonują wszelkie czynności kontrolne wobec wykonawcy (dewelopera) budynku – mówi.

Sygn. akt I CSK 886/14