W sześciu największych aglomeracjach w 2024 r. sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym sięgnęła 39,6 tys. – to o 31 proc. mniej niż rok wcześniej i mniej, niż zakładał bazowy scenariusz firmy doradczej JLL mówiący o wyniku rzędu 40–41 tys. IV kwartał okazał się słabszy od oczekiwań: zastosowane przez deweloperów zachęty i promocje nie zdołały przekonać klientów do zawierania transakcji.
Czytaj więcej
W IV kwartale deweloperzy nie zdołali przekonać klientów promocjami – wynika z szacunków JLL. Mieszkania dostępne są dla zamożnych – tylko ich stać...
Tymczasem spadek sprzedaży w ujęciu wartościowym okazał się znacznie łagodniejszy, bo wyniósł 16,8 proc. Wartość transakcji sięgnęła 33,2 mld zł – rozpatrując okres półtorej dekady od upadku Lehman Brothers, to drugi wynik po rekordowym 2023 r. Jeśli jednak wyciągniemy prostą średnią, w 2024 r. wartość transakcji wyniosła aż 838 tys. zł na mieszkanie – to o 20 proc. więcej niż w rekordowym dotychczas 2023 r.
To pokazuje, jak w 2024 r. zmieniła się struktura sprzedaży.
Zamiana miejsc w strukturze podaży
– Głównym czynnikiem, który wpływał na rynek w 2024 r., było zamieszanie związane z nowym programem mieszkaniowym „na Start”. Im bardziej oddalała się decyzja o wprowadzeniu programu, tym bardziej brakowało nabywców, którzy czekali na dopłaty do kredytów. Potencjalni klienci programu to nabywcy pierwszych mieszkań, z reguły realizujący swoje transakcje na rynku mieszkań popularnych. To właśnie ta grupa była aktywna w roku 2023, można zatem stwierdzić, że dzięki „Bk” średnia cena mieszkania sprzedawanego w 2023 r. była trochę niższa – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.
Ekspertka zaznacza, że miniony rok przyniósł wyraźną zmianę, jeśli chodzi o popyt.
– Deweloperzy wkładali ogromny wysiłek marketingowy, aby przyciągnąć nabywców do biur sprzedaży. Ciekawe okazje, rabaty i promocje docierały do większości potencjalnych klientów. Nie oznaczało to jednak, że średnie ceny mieszkań sprzedawanych były coraz niższe. Wręcz przeciwnie, najbardziej aktywna na rynku była grupa klientów posiadających większe oszczędności i poszukująca mieszkań z wyższej półki cenowej – to ta grupa zawierała transakcje – wskazuje Gawrońska. – Na wzrost wartości transakcji w 2024 r. wpływ miały zatem dwa zjawiska: zarówno zmiana koszyka zakupowego, jak i dalszy wzrost średnich cen mieszkań sprzedawanych. W ujęciu rocznym średnie ceny sprzedawanych jednostek nadal rosły na największych rynkach – od około 10 do 20 proc. Mieliśmy zatem w sprzedaży w roku 2023 pewną nadreprezentację mieszkań „tańszych”, podczas gdy w roku 2024 nadreprezentację mieszkań z wyższej półki cenowej – podkreśla.
Czytaj więcej
Nie we wszystkich miastach przerost oferty nad tempem sprzedaży mieszkań jest silny. Największa presja w Katowicach i w Łodzi - wynika z danych Oto...
Eksperci JLL widzą cały czas skutki utrzymującego się stanu rzeczy.
„Analizując średnie ceny nowo wprowadzanych inwestycji, należy podkreślić, że w obecnej sytuacji duża część nowych projektów uruchamiana jest z myślą o zamożnych nabywcach, dysponujących dużymi oszczędnościami albo zdolnością kredytową. Pojawiają się także wyjątkowe projekty z segmentu luksusowego, w szczególności w Warszawie, gdzie średnia cena nowej podaży była w minionym kwartale rekordowa: 19,7 tys. zł za mkw. Wycofanie się z rynku nabywców, którzy czekali na dopłaty lub nie mieli zdolności kredytowej, spowodowało ograniczenie udziału tańszych mieszkań w nowej podaży” – czytamy w raporcie JLL.
Czytaj więcej
Bez przełomu na rynku pożyczek mieszkaniowych. Na kredyt stać najlepiej zarabiających.
Pogoda dla bogaczy na rynku mieszkań
W tym kontekście przestają dziwić wyniki sprzedaży za 2024 r. podane przez Dom Development. Na spadkowym rynku grupa zaraportowała najlepszy w historii rezultat, znajdując nabywców na niemal 4,3 tys. lokali, o 8,5 proc. więcej niż rok wcześniej. W III kwartale ub.r. średnia wartość sprzedanego przez Dom Development lokalu wzrosła rok do roku o 14 proc., do 828 tys. zł, a 31 proc. sprzedaży stanowiły mieszkania o cenie przekraczającej 900 tys. zł.
Spółka podała, że w 2024 r. za 56 proc. sprzedaży odpowiadali nabywcy posiłkujący się kredytem.
Z kolei w niedawnej rozmowie z „Rzeczpospolitą” prezes Yareal Polska Jacek Zengteler mówił o utrzymującym się popycie na drogie lokale z wyższej półki – w przypadku tego dewelopera korzystający z kredytu to poniżej 10 proc. nabywców.
Dane Biura Informacji Kredytowej potwierdzają, że popyt na pożyczki mieszkaniowe nie runął – choć oprocentowanie pożyczek jest największe w Unii Europejskiej. Obecnie kredyt jest w Polsce przywilejem, na który mogą sobie pozwolić najlepiej zarabiający.
W listopadzie średnia kwota zaciągniętej pożyczki wspięła się na rekordowy poziom ponad 429 tys. zł. W grudniu średnia kwota wnioskowanego kredytu była jeszcze wyższa, ustanawiając kolejny rekord: prawie 445 tys. zł.
