Klasa energetyczna zaświadczy o efektywności oraz wartości budynku

Zbliża się rewolucja w myśleniu o wycenie nieruchomości. Świadectwo pokaże, ile będzie kosztować nas eksploatacja.

Publikacja: 05.07.2024 04:30

Klasa energetyczna zaświadczy o efektywności oraz wartości budynku

Foto: AdobeStock

Ruszyły konsultacje w sprawie rozporządzenia ministra rozwoju w sprawie nowych świadectw charakterystyki energetycznej budynków. Takie świadectwa funkcjonują i są w Polsce obowiązkowe przy sprzedaży czy wynajmie mieszkań – pod rygorem grzywny. Ale w praktyce mało kto przywiązuje do nich wagę. Teraz – wzorem innych państw europejskich – przyjmiemy system oznaczania nieruchomości, tak jak oznacza się np. sprzęty AGD – w skali od A+ (budynki z najlepszą efektywnością) do G (tzw. wampir energetyczny).

Czytelniejsza klasyfikacja oraz system korzyści i sankcji mają skłaniać właścicieli do poprawiania efektywności energetycznej budynków. W świadectwach będą zresztą zawarte rekomendacje, co zrobić, by wskoczyć wyżej w hierarchii. 

Konsultacje trwają do 16 sierpnia. Planowany termin przyjęcia projektu to IV kwartał tego roku, a wejścia w życie – 1 stycznia 2026 r.

Czy zmieni się myślenie o wartości nieruchomości?

Czytaj więcej

Dyrektywa budynkowa EPBD zaraz wchodzi w życie. Dwa lata na implementację

Słaba efektywność obniży wartość budynku

– Myślę, że rozporządzenie to najbardziej oczekiwany dokument na rynku nieruchomości, patrząc na to, że jesteśmy ostatnim krajem w EU, który tych klas w obowiązujących świadectwach energetycznych, wymaganych przy sprzedaży, wynajmie oraz budowie nowych budynków, nie posiada – mówi Dorota Bartosz, dyrektorka w Polskim Stowarzyszeniu Budownictwa Ekologicznego PLGBC. – Klasy energetyczne pomagają ocenić, jak efektywnie budynek zużywa energię, co pozwala właścicielom i użytkownikom na zrozumienie, jakie są koszty związane z ogrzewaniem, chłodzeniem, wentylacją i oświetleniem. Budynki o lepszej klasie zazwyczaj mają niższe rachunki. Inwestowanie w energooszczędne rozwiązania może przynieść oszczędności w dłuższej perspektywie. Ponadto budynki z wyższą klasą mogą mieć wyższą wartość rynkową. Dla kupujących i najemców informacja o klasie energetycznej jest ważnym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o zakupie lub wynajmie. Dokładnie takie mechanizmy działają przy zakupie sprzętu AGD – dodaje.

Jan Ruszkowski, ekspert w departamencie energii i zmian klimatu w Konfederacji Lewiatan, zgadza się, że nowa klasyfikacja będzie wpływać na wyceny budynków.

– Wprowadzenie prostych, intuicyjnie zrozumiałych klas energetycznych dla budynków i mieszkań sprawi, że kupujący i najemcy w swych kalkulacjach większą uwagę zaczną zwracać nie tylko na koszt zakupu, ale i koszty utrzymania. Co ważniejsze, oferty budynków z najgorszych klas zaczną być filtrowane przy wyszukiwaniu ofert. Z pewnością szybko znajdzie to odbicie w wycenie takich lokali i będzie stanowiło mocną przesłankę do pomyślenia o termomodernizacji – ocenia Ruszkowski.

Czy w tym kontekście doczekamy się w Polsce ofert domów za 1 euro? – I tak, i nie. Wprowadzenie klas jedynie pogłębi zjawisko, z którym już od dawna mamy do czynienia. Rzeczoznawcy majątkowi już dziś biorą pod uwagę stan budynku oraz koszty jego eksploatacji i nierzadko stwierdzają, że o wartości nieruchomości przesądza właściwie wartość samej działki – mówi Ruszkowski.

A czy można sobie wyobrazić flipping polegający nie, jak teraz, na podniesieniu wartości przez „odświeżający” remont, tylko na termomodernizacji i podniesieniu klasy? – Wiele wskazuje na to, że z pewną formą flippingu mamy do czynienia już teraz wskutek bardzo niefortunnych zasad przyznawania dotacji w programie „Czyste powietrze” – mówi Ruszkowski. – Najwyższy poziom dofinansowania na termomodernizację otrzymują osoby mogące wykazać się najniższym dochodem, więc domy masowo są przepisywane na najmłodszych lub bezrobotnych członków rodziny w celu zainkasowania wyższego dofinansowania i podniesienia wartości nieruchomości. Dlatego uważamy, że decyzję o przyznawaniu dotacji ze środków publicznych należy uzależniać od znacznie solidniejszych dowodów niż zaświadczenie o dochodach i potrzebne jest tu nawiązanie współpracy z organami bardziej kompetentnymi w tym obszarze, czyli ośrodkami pomocy społecznej – podkreśla.

Wpływ klas na wartość nieruchomości widać na przykład w Niemczech. Dużo się mówi o tamtejszym kryzysie i spadkach cen, ale indeks cen nieruchomości EPX jasno dowodzi, że największa przecena dotyczy domów starszych – segment nowych budynków radzi sobie o wiele lepiej – tu mowa raczej o stabilizacji niż spadkach.

Według ubiegłorocznego raportu ING efektywność energetyczna budynków zaczyna mieć w Niemczech coraz większe konsekwencje dla wyceny nieruchomości. Ceny uwzględniają bowiem koszt potencjalnego remontu w celu poprawy efektywności. Według szacunków ING w 2023 r. wartość „wampira energetycznego”, czyli budynku z najniższą klasą H, była o średnio 45 proc. niższa od budynku z klasą A+. Rok wcześniej ta różnica wynosiła 36 proc.

Czytaj więcej

EPBD: zmiany wymusi na nas życie

W stronę budynków zeroemisyjnych

Klasy energetyczne to jeden z elementów wynikających z dyrektywy budynkowej EPBD, która weszła w życie w maju. Państwa członkowskie mają dwa lata na implementację. Od 1 stycznia 2028 r. wszystkie nowe budynki instytucji publicznych będą musiały być zeroemisyjne, a od 1 stycznia 2030 r. będą to wszelkie nowe budynki. Jeśli chodzi o istniejące budynki niemieszkalne, od 1 stycznia 2030 r. 16 proc. powinno spełniać minimalne normy charakterystyki energetycznej, a od 1 stycznia 2033 r. – 26 proc.

W niedawnym wywiadzie dla money.pl minister rozwoju Krzysztof Paszyk pytany był o implementację dyrektywy EPBD. Powiedział, że resort będzie się starał zrobić to tak, by nie wynikały z tego obawy społeczne, by właściciele budynków wymagających modernizacji mogli liczyć na wsparcie, a nie podlegali nakazom i sankcjom. Temat będzie bowiem wykorzystywany politycznie przez eurosceptyków.

– Projekt rozporządzenia prezentuje m.in. przedziały liczbowe powiązane ze zużyciem energii przez budynek, na podstawie których obiekt ten zostanie przypisany do konkretnej klasy energetycznej. Nie jesteśmy przekonani co do zasadności wartości granicznych wskaźnika EP (rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną – red.) zaproponowanych dla budynków wielorodzinnych i jednorodzinnych. Będziemy je dalej analizować oraz konsultować z ministerstwem – mówi Anna Sokulska, nowa szefowa stowarzyszenia Fala Renowacji.

Ruszyły konsultacje w sprawie rozporządzenia ministra rozwoju w sprawie nowych świadectw charakterystyki energetycznej budynków. Takie świadectwa funkcjonują i są w Polsce obowiązkowe przy sprzedaży czy wynajmie mieszkań – pod rygorem grzywny. Ale w praktyce mało kto przywiązuje do nich wagę. Teraz – wzorem innych państw europejskich – przyjmiemy system oznaczania nieruchomości, tak jak oznacza się np. sprzęty AGD – w skali od A+ (budynki z najlepszą efektywnością) do G (tzw. wampir energetyczny).

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Co ze schronami na osiedlach
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Nieruchomości
Chcemy równolegle prowadzić cztery projekty dla seniorów
Nieruchomości
Jak duże mieszkania kupujemy
Nieruchomości
Podziałem nie da się obejść rygorów
Nieruchomości
Kontrowersje wokół użytkowania wieczystego