Duży bank ziemi to nie zawsze automatycznie duża produkcja

Nawet posiadając duże zasoby gruntów, trudno jest przy tak wolno działającej administracji szybko wprowadzać projekty do budowy – mówi Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper.

Publikacja: 04.04.2024 21:00

Duży bank ziemi to nie zawsze automatycznie duża produkcja

Foto: mat. pras.

W 2023 r. zwiększyliście sprzedaż o 62 proc., do 706 mieszkań, ale w kolejnych latach spodziewacie się dużych spadków. Z czego to wynika, skoro otoczenie rynkowe jest raczej sprzyjające: co prawda „Bezpieczny kredyt 2 proc.” się skończył, ale są zapowiedzi nowego programu, inflacja jest niska, płace rosną, stopy są stabilne. Ponadto w banku ziemi macie grunty pod budowę ponad 11 tys. mieszkań.

Dopiero w II połowie 2023 r. sytuacja nabywców mieszkań się poprawiła i sprzedaliśmy 706 lokali z około 50-proc. udziałem nabywców kredytowych, także w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Przez ostatnie dwa lata prawie nie uruchamialiśmy nowych projektów – tylko 133 w 2022 r. i ponad 380 w ubiegłym. W tym roku sprzedaż będzie o połowę mniejsza niż w ubiegłym, ok. 350 mieszkań, a dwa kolejne lata będą podobne. Tak nam się wydaje, biorąc pod uwagę, jakie projekty mamy dzisiaj przygotowane i ile jeszcze będziemy czekać na pozwolenie na budowę dużych inwestycji, które mamy w przygotowaniu.

Trzeba wyraźne zastrzec, że choć bank to 11 tys. mieszkań, to tylko niewielka pula to projekty z pozwoleniami na budowę. W większości to inwestycje w przygotowaniu, a przygotowanie inwestycji w Polsce jest zadaniem dość karkołomnym. Dość powiedzieć, że mieszkania, które wydaliśmy klientom w 2023 r. i rozpoznaliśmy w wynikach, budowane były na gruntach kupionych średnio siedem i pół roku wcześniej – okres przygotowań i czekania na zwrot z inwestycji jest bardzo długi. Jesteśmy zaangażowani w dwa duże projekty we Wrocławiu: przy ul. Góralskiej na prawie 3 tys. lokali i ul. Poprzecznej na ok. 6,5 tys. Nie spodziewaliśmy się, że procesy planistyczne będą aż tak długie. Krótko mówiąc, nawet posiadając duże połacie gruntów, trudno jest przy tak wolno działającej administracji szybko wprowadzać projekty do budowy – to jest nasz główny problem.

Oczywiście, można powiedzieć, że mamy duże środki finansowe i moglibyśmy po prostu kupić nowe działki. Jednak gruntów z pozwoleniami na budowę jest bardzo mało, a kiedy robimy kalkulacje cen działek i kosztów realizacji, to wychodzi, że mieszkania musiałyby jeszcze podrożeć o 20 proc., żeby inwestycja przyniosła nam sensowny zwrot. Dlatego na razie niczego nie kupujemy i koncentrujemy się na posiadanym banku gruntów.

Oszacowaliśmy, że średnia cena ziemi w projektach, które rozpoznaliśmy w wynikach za 2023 r., a więc kupionej średnio siedem i pół roku temu, to 37 tys. zł za lokal. Dzisiejsze ceny ziemi to ponad 200 tys. za lokal. Nie mamy takich zwrotów, by skutecznie odtworzyć bank gruntów. Musimy liczyć się z tym, że trzeba będzie podnosić ceny mieszkań, choć wrażenie klientów jest takie, że mieszkania są już dość drogie. Z naszej perspektywy kosztów niestety tego nie widać.

Lokum to gracz wrocławski, próbowaliście sił w Krakowie – w banku ziemi jest tylko jeden projekt w przygotowaniu, sprzedaliście też w ub.r. jedną działkę. Kraków nie rokuje?

W Krakowie działamy od 2016 r., w tym czasie raptem trzy działki spełniały nasze kryteria cenowo-lokalizacyjne i widać, że ciężko jest tam rozbudować bank, jeszcze trudniej niż we Wrocławiu jest uzyskać pozwolenie na budowę. Jedną działkę sprzedaliśmy po analizie, czy budować, czy też korzystniejszy będzie zysk ze wzrostu wartości tej ziemi. To był też moment, żeby sprzedać projekt, by zredukować zadłużenie.

Ten ostatni projekt w przygotowaniu to ostatni etap osiedla Lokum Siesta, które w 2017 r. otrzymało nagrodę Perły Krakowa, dostawaliśmy zgody na kolejne fazy, po czym włodarze wprowadzili plan miejscowy, który wprawdzie przeznacza ten teren na zabudowę mieszkaniową, ale nieco inaczej kształtuje parametry tej zabudowy, przez co wojewoda uchylił nam pozwolenie na budowę. Jesteśmy zmęczeni Krakowem, bo cały wysiłek przekłada się na nieadekwatny zysk.

W 2023 r. zwiększyliście sprzedaż o 62 proc., do 706 mieszkań, ale w kolejnych latach spodziewacie się dużych spadków. Z czego to wynika, skoro otoczenie rynkowe jest raczej sprzyjające: co prawda „Bezpieczny kredyt 2 proc.” się skończył, ale są zapowiedzi nowego programu, inflacja jest niska, płace rosną, stopy są stabilne. Ponadto w banku ziemi macie grunty pod budowę ponad 11 tys. mieszkań.

Dopiero w II połowie 2023 r. sytuacja nabywców mieszkań się poprawiła i sprzedaliśmy 706 lokali z około 50-proc. udziałem nabywców kredytowych, także w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Przez ostatnie dwa lata prawie nie uruchamialiśmy nowych projektów – tylko 133 w 2022 r. i ponad 380 w ubiegłym. W tym roku sprzedaż będzie o połowę mniejsza niż w ubiegłym, ok. 350 mieszkań, a dwa kolejne lata będą podobne. Tak nam się wydaje, biorąc pod uwagę, jakie projekty mamy dzisiaj przygotowane i ile jeszcze będziemy czekać na pozwolenie na budowę dużych inwestycji, które mamy w przygotowaniu.

2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości komercyjne
Prace nad REIT-ami nabierają tempa. Znamy założenia projektu ustawy
Budownictwo
Ceny mieszkań doszły do sufitu? Sprzedający liczą na kolejne zwyżki
Nieruchomości
Deweloperzy mieszkaniowi podsumowują sprzedaż w I kwartale 2024 roku
Opinie Ekonomiczne
Adam Roguski: Dlaczego w Niemczech ceny mieszkań spadają, a w Polsce nie?
Nieruchomości
Lokale pod klucz wciąż opcją