W 2023 r. zwiększyliście sprzedaż o 62 proc., do 706 mieszkań, ale w kolejnych latach spodziewacie się dużych spadków. Z czego to wynika, skoro otoczenie rynkowe jest raczej sprzyjające: co prawda „Bezpieczny kredyt 2 proc.” się skończył, ale są zapowiedzi nowego programu, inflacja jest niska, płace rosną, stopy są stabilne. Ponadto w banku ziemi macie grunty pod budowę ponad 11 tys. mieszkań.
Dopiero w II połowie 2023 r. sytuacja nabywców mieszkań się poprawiła i sprzedaliśmy 706 lokali z około 50-proc. udziałem nabywców kredytowych, także w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Przez ostatnie dwa lata prawie nie uruchamialiśmy nowych projektów – tylko 133 w 2022 r. i ponad 380 w ubiegłym. W tym roku sprzedaż będzie o połowę mniejsza niż w ubiegłym, ok. 350 mieszkań, a dwa kolejne lata będą podobne. Tak nam się wydaje, biorąc pod uwagę, jakie projekty mamy dzisiaj przygotowane i ile jeszcze będziemy czekać na pozwolenie na budowę dużych inwestycji, które mamy w przygotowaniu.
Trzeba wyraźne zastrzec, że choć bank to 11 tys. mieszkań, to tylko niewielka pula to projekty z pozwoleniami na budowę. W większości to inwestycje w przygotowaniu, a przygotowanie inwestycji w Polsce jest zadaniem dość karkołomnym. Dość powiedzieć, że mieszkania, które wydaliśmy klientom w 2023 r. i rozpoznaliśmy w wynikach, budowane były na gruntach kupionych średnio siedem i pół roku wcześniej – okres przygotowań i czekania na zwrot z inwestycji jest bardzo długi. Jesteśmy zaangażowani w dwa duże projekty we Wrocławiu: przy ul. Góralskiej na prawie 3 tys. lokali i ul. Poprzecznej na ok. 6,5 tys. Nie spodziewaliśmy się, że procesy planistyczne będą aż tak długie. Krótko mówiąc, nawet posiadając duże połacie gruntów, trudno jest przy tak wolno działającej administracji szybko wprowadzać projekty do budowy – to jest nasz główny problem.
Oczywiście, można powiedzieć, że mamy duże środki finansowe i moglibyśmy po prostu kupić nowe działki. Jednak gruntów z pozwoleniami na budowę jest bardzo mało, a kiedy robimy kalkulacje cen działek i kosztów realizacji, to wychodzi, że mieszkania musiałyby jeszcze podrożeć o 20 proc., żeby inwestycja przyniosła nam sensowny zwrot. Dlatego na razie niczego nie kupujemy i koncentrujemy się na posiadanym banku gruntów.
Oszacowaliśmy, że średnia cena ziemi w projektach, które rozpoznaliśmy w wynikach za 2023 r., a więc kupionej średnio siedem i pół roku temu, to 37 tys. zł za lokal. Dzisiejsze ceny ziemi to ponad 200 tys. za lokal. Nie mamy takich zwrotów, by skutecznie odtworzyć bank gruntów. Musimy liczyć się z tym, że trzeba będzie podnosić ceny mieszkań, choć wrażenie klientów jest takie, że mieszkania są już dość drogie. Z naszej perspektywy kosztów niestety tego nie widać.
