Firmy bez prawa do kosztów z tytułu gruntów?

Moment rozpoznania kosztu może decydować o tym, czy deweloper będzie mógł odliczyć wydatek na grunt. Jeśli nie, na końcu zapłaci klient – piszą eksperci MDDP.

Publikacja: 21.03.2024 21:00

Rafał Kran

Rafał Kran

Foto: Mat.prasowe

Koszyk kosztów inwestycji (czyli tzw. capex) jest jednym z kluczowych zagadnień na etapie realizacji projektu deweloperskiego. Dotyczy to inwestycji nastawionych na powstanie środków trwałych (nieruchomości na wynajem), a więc z punktu widzenia kosztów wytworzenia środka trwałego. To samo zagadnienie dotyczy również projektów na sprzedaż, tj. m.in. inwestycji mieszkaniowych, dla których kategorią kosztową są bezpośrednie koszty uzyskania przychodów.

Podejście organów podatkowych

Przepisy nie precyzują konkretnych rodzajów wydatków, które mogą stanowić capex. Regulacja odnosi się ogólnie do „bezpośredniego związku” między wydatkiem a inwestycją. Praktyka jest w istotnym stopniu kształtowana przez interpretacje indywidualne organów podatkowych oraz orzecznictwo. A zagadnienie to nie ma jedynie technicznego znaczenia dla deweloperów. Moment rozpoznania kosztu (z perspektywy etapu procesu inwestycyjnego) może bowiem decydować o tym, czy efektywnie spółka deweloperska będzie mogła odliczyć taki wydatek.

Nabycie gruntu powoduje konieczność ponoszenia kosztów podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste, które mogą być bardzo znacznym wydatkiem. Opłata roczna za użytkowanie wieczyste może wynosić nawet 3 proc. wartości nieruchomości. W tym zakresie od wielu lat organy podatkowe nakazują traktować te wydatki jako koszty bieżące (czyli tzw. opex) rozliczane w dacie poniesienia. U wielu deweloperów prowadzi to do sytuacji, w której nie mogą oni efektywnie potrącić tych kosztów od przychodów, gdyż te osiągają relatywnie późno (w tym po upływie pięcioletniego okresu na rozliczenie strat podatkowych). Powoduje to wzrost kosztów inwestycji, co ma przełożenie na cenę, np. lokali mieszkalnych oferowanych osobom prywatnym. Finalnie więc podejście organów obciąża budżet Kowalskiego.

Niezależnie od aspektu ekonomicznego i biznesowego podejście organów podatkowych jest wątpliwe prawnie. Jak już wspomniano, definicja kosztu wytworzenia jest nieprecyzyjna i ma charakter otwarty. Z kolei kategoria bezpośrednich kosztów uzyskania przychodów nie posiada żadnej definicji. W obu zatem przypadkach istnieje przestrzeń interpretacyjna, zwłaszcza na uwzględnienie kontekstu funkcjonalnego. Skoro spółki celowe są powołane do realizacji konkretnego zamierzenia biznesowego, to zasadniczo wszystkie koszty, które ponoszą, są związane z takim projektem (np. deweloperskim). Już to mogłoby być wystarczającym argumentem do kwalifikowania kosztów podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste jako capex. W szczególności kategoria bezpośrednich kosztów uzyskania przychodów, właściwa dla projektów mieszkaniowych, jest wysoce otwarta na taką interpretację.

Zapadły już wyroki, które dają nadzieję

Niewiele spraw tego typu trafiało w ostatnich latach do sądów administracyjnych, co może być wynikiem założenia o ugruntowanej już praktyce. Nie oznacza to jednak, że wszyscy podatnicy złożyli broń. W wyroku WSA w Warszawie z 16 marca ub.r. (III SA/Wa 1992/22), sąd uchylił interpretację nakazującą traktować koszty opłat za użytkowanie wieczyste jako opex przy projektach mieszkaniowych. Sprawa trafiła do NSA i można mieć nadzieję, że druga instancja przychyli się do nowego spojrzenia na to zagadnienie, które oznaczałoby pewien zwrot akcji przy kwalifikowaniu tego typu kosztów. Ponadto w wyroku WSA w Warszawie z 13 marca br. (III SA/Wa 2491/23) wskazano, że tego typu koszty są kosztem bezpośrednim inwestycji (na podstawie uzasadnienia ustnego), co daje więcej powodów do optymizmu.

W ostatnich latach w sprawach dotyczących podatków dochodowych sądy administracyjne zaczęły uwzględniać racje celowościowe i funkcjonalne, a to np. w odniesieniu do podwójnych kosztów uzyskania przychodów lub też efektu ich braku. Argument w postaci ryzyka braku efektywnego potrącenia kosztów powinien być decydujący dla właściwej interpretacji przepisów. Z drugiej strony szczególnie NSA potrafi negatywnie zaskakiwać podatników.

Regulacje nie przystają do rzeczywistości

Kwestie interpretacyjne to jedno, ale warto też sygnalizować potrzebę wprowadzenia specjalnych rozwiązań dla spółek celowych, a zwłaszcza w branży nieruchomości. Ogólne regulacje, które zostały wypracowane ponad 30 lat temu często nie przystają do dzisiejszej rzeczywistości gospodarczej i zmieniających się uwarunkowań prawnych. Wydaje się, że brakuje w Polsce regulacji obejmujących spółki celowe, które są najpopularniejszą formą prowadzenia projektów deweloperskich (nie tylko z powodów podatkowych, ale też w kontekście pozyskiwania finansowania). Takie nowe regulacje mogłyby dotyczyć katalogu kosztów o charakterze capex.

Spółki deweloperskie są najczęściej powołane do realizacji konkretnego projektu, dla którego to czas pomiędzy pozyskaniem gruntu, a wydaniem gotowych lokali może wynosić w skrajnych przypadkach nawet dziesięć lat, co nie wynika z decyzji biznesowej, tylko jest konsekwencją małej dostępność gruntów i w rezultacie coraz częstszych przypadków nabywania zabudowanych gruntów, które dopiero rozbiórce istniejących, często wynajmowanych budynków komercyjnych mogą zostać wykorzystane do inwestycji mieszkaniowej), czy też długości procedur administracyjnych. W każdym przypadku są to czynniki niezależne od inwestora.

Nie sposób też pominąć podejścia organów podatkowych do tego typu działalności, które coraz większą liczbę typowych wydatków nakazują traktować jako opex, nie zaś capex. Warto więc zadać dzisiaj pytanie czy pięć lat na rozliczenie strat podatkowych rzeczywiście odpowiada realiom gospodarczym oraz czy 50-proc. ograniczenie dotyczącego rozliczana straty nie stanowi elementu sztucznie zniekształcającego wynik podatkowy spółki deweloperskiej. Szczególnie to drugie ograniczenie co do rozliczania strat podatkowych jest dotkliwe w świetle coraz większego koszyka wydatków kwalifikowanych przez organy jako opex.

Potrzebne zdroworozsądkowe podejście

Biorąc pod uwagę generalnie elastyczne regulacje co do kosztów uzyskania przychodów, widzimy przestrzeń na zmianę linii interpretacyjnej. Jeżeli organy podatkowe nie zdecydują się jednak na zdroworozsądkowe podejście (które przecież będzie skutkowało jedynie urealnieniem wyniku podatkowego typowej spółki deweloperskiej) i również sądy nie spojrzą racjonalnie na specyfikę tej działalności, to rozwiązaniem aktualnych problemów będą tylko zmiany legislacyjne. Na ten moment biznes pozostaje z ryzykiem kwalifikowania takich wydatków jako koszty podatkowe.

Piotr Paśko

Piotr Paśko

mat. pras.

Koszyk kosztów inwestycji (czyli tzw. capex) jest jednym z kluczowych zagadnień na etapie realizacji projektu deweloperskiego. Dotyczy to inwestycji nastawionych na powstanie środków trwałych (nieruchomości na wynajem), a więc z punktu widzenia kosztów wytworzenia środka trwałego. To samo zagadnienie dotyczy również projektów na sprzedaż, tj. m.in. inwestycji mieszkaniowych, dla których kategorią kosztową są bezpośrednie koszty uzyskania przychodów.

Podejście organów podatkowych

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Opinie Ekonomiczne
Adam Roguski: Do czynników odpowiadających za ceny mieszkań zaraz dołączy gra w klasy
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Jak wyjść z kryzysu mieszkaniowego. Przed patologiami uchroni dostępność mieszkań
Nieruchomości
Z jakim portfelem po ziemię
Nieruchomości
REITY w służbie emerytom
Nieruchomości
Małe miasta wciąż mają potencjał, ale trampoliną są aglomeracje