Adam Roguski: Do czynników odpowiadających za ceny mieszkań zaraz dołączy gra w klasy

Dyskusja o tym, czy mieszkania w Polsce są tanie czy drogie i jak można ulżyć konsumentom, nie skończy się nigdy. Na horyzoncie mamy zmianę unijnych przepisów, tzw. dyrektywę budynkową EPBD, która rzuci zupełnie nowe światło na szacowanie i postrzeganie wartości nieruchomości.

Publikacja: 15.03.2024 03:00

Adam Roguski: Do czynników odpowiadających za ceny mieszkań zaraz dołączy gra w klasy

Foto: Adobe Stock

Na ceny mieszkań wpływ ma mnóstwo czynników. Poza grą popytu i podaży to ceny gruntów, materiałów, wykonawstwa, finansowania bankowego czy obligacyjnego oraz bardzo często regulacje. Część komentujących w mediach społecznościowych uważa, że najistotniejszym czynnikiem jest chciwość deweloperów, bo przy 40-proc. marżach jest z czego schodzić.

Czytaj więcej

Coraz mniej niedrogich mieszkań w ofercie

Mityczne marże deweloperów

Po pierwsze, nagminnie – z niewiedzy lub celowo – mylona jest marża brutto ze sprzedaży (w uproszczeniu przychody minus koszty zakupu gruntu i prac budowlanych podzielone przez przychody) z marżą netto (przychody minus to, co powyżej i wszelkie pozostałe koszty – m.in. funkcjonowania spółki, obsługi długu, CIT – podzielone przez przychody). Dla elity z rynku kapitałowego średnio marża brutto ze sprzedaży to 31,6 proc. przy widełkach 24,5–37 proc., a netto – 13,9 proc. przy widełkach -3,8–22,8 proc. (tak, minus 3,8 proc.).

Czytaj więcej

EPBD: zmiany wymusi na nas życie

Rzut oka na marże brutto ze sprzedaży różnych spółek giełdowych: producent gier wideo – 71 proc., skórzanej galanterii – 63 proc., właściciel marek odzieżowych – 50 proc., dystrybutor obuwia – 45 proc., farb i lakierów – 43 proc., producent śrub – 34 proc., słodyczy – 29 proc. Nawet właściciel sieci tanich sklepów marżę brutto ze sprzedaży ma przekraczającą 40 proc. Pikiet nie stwierdziłem.

Gra w klasy energetyczne

Na początku wspomniałem o cenotwórczych regulacjach. Parlament Europejski właśnie przyjął dyrektywę budynkową EPBD, na której implementację polski rząd ma dwa lata. Budynki będą musiały być energooszczędne, wszystkim zostanie przydzielona klasa od A (zeroemisyjne) do G (wampiry energetyczne). Będzie to kolejny istotny element kształtujący ceny nieruchomości. Standard techniczny nowego budownictwa mamy w Polsce wysoki, więcej zamieszania będzie na rynku wtórnym – w przypadku starszych budynków. Można oczekiwać, że wytworzy się rynek kilku prędkości: na jednym biegunie nieruchomości z najwyższymi klasami będą trzymać/zwiększać wartość, a na drugim te z niższymi będą wartość tracić.

Czytaj więcej

Za nami VIII Spotkanie Liderów Branży Nieruchomości

O dyrektywie EPBD rozmawialiśmy podczas zorganizowanego przez „Rzeczpospolitą” VIII Spotkania Liderów Branży Nieruchomości

Opinie Ekonomiczne
Witold M. Orłowski: Gospodarka wciąż w strefie cienia
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Opinie Ekonomiczne
Piotr Skwirowski: Nie czarne, ale już ciemne chmury nad kredytobiorcami
Ekonomia
Marek Ratajczak: Czy trzeba umoralnić człowieka ekonomicznego
Opinie Ekonomiczne
Krzysztof Adam Kowalczyk: Klęska władz monetarnych
Materiał Promocyjny
Naukowa Fundacja Polpharmy ogłasza start XXIII edycji Konkursu o Grant Fundacji
Opinie Ekonomiczne
Andrzej Sławiński: Przepis na stagnację