Pierwszy kwartał tego roku okazał się dla deweleperów z rynku kapitałowego wyjątkowy. Średnia marża brutto ze sprzedaży 11 firm, które opublikowały sprawozdania, wyniosła 29,8 proc., o 4,1 pkt proc. więcej niż rok wcześniej. Co więcej, mediana była wyższa o 6,5 pkt proc. i wyniosła 31,8 proc. Aż siedem spółek zanotowało rentowność rzędu 30 proc. i więcej, co do tej pory osiągali nieliczni.

Trójka z przodu

Prymusem jest wrocławski Archicom, który w pojedynkę wypracował 36,8 proc. marży. Ta spółka, choć wciąż oddzielnie notowana na GPW, jest jednak częścią Echo Investment i współtworzy wyniki grupy, dlatego nie uwzględniliśmy jej w całościowym zestawieniu, by nie liczyć jej dwa razy.

Uwzględniając ten fakt, liderem jest Lokum Deweloper, który uzyskał marżę 34,4 proc. i często ląduje na szczycie pudła z trójką z przodu, budując mieszkania o podwyższonym standardzie we Wrocławiu i w Krakowie. Na drugim miejscu znalazł się Unidevelopment, który zaksięgował rentowność 33,8 proc. Trzecia lokata przypadła Atalowi z marżą 32,7 proc. Wszystkie te trzy firmy mocno poprawiły wyniki wobec wyraźnie słabszego I kwartału 2021 r., który ostatecznie okazał się przejściową wpadką, a nie tym, czego akcjonariusze się obawiają: zanikiem zdolności przerzucania wzrostu kosztów na ceny.

Wysokie marże w I kwartale br. osiągnęli jeszcze tacy gracze jak Dom Development (32,2 proc., w tym spółka matka 34,4 proc., a trójmiejska córka Euro Styl aż 36 proc.), Inpro (32,1 proc.), wspomniane Echo Investment (31,8 proc.) oraz skupiona na mniejszych rynkach południowo-wschodniej Polski Wikana (30,3 proc.).

Należy pamiętać, że pierwsza marża to w uproszczeniu różnica między przychodami ze sprzedaży mieszkań a podstawowymi kosztami ich „wyprodukowania”. Deweloperzy z tego zysku muszą jeszcze sfinansować inne koszty: sprzedaży i marketingu, funkcjonowania spółki, finansowania, inwestycji w nowe grunty, oraz opłacenie podatku.

Ponadto spółki księgują w bieżących sprawozdaniach lokale przekazane klientom, a więc sprzedane mniej więcej dwa lata temu – bo lokale wciąż kupuje się w Polsce na etapie dziury w ziemi. Księgowane dziś inwestycje zaczynano budować na przełomie lat 2019 i 2020, czyli kiedy mieszkania szły jak woda przy kolejny kwartał z rzędu rosnących cenach, tuż przed szokiem pandemii.

Lokum Deweloper przewodzi też pod względem zysku brutto ze sprzedaży w przeliczeniu na jedno przekazane mieszkanie. W I kwartale br. było to 216,5 tys. zł. Wynik Domu Development to 213,7 tys. zł, a Unidevelopmentu 193,6 tys. zł.

Presja się zwiększy

Co czeka nas w najbliższej przyszłości? Czy świetny dla deweloperów początek roku jest zwiastunem udanego całego 2022 r.? Eksperci podkreślają, że presja na rentowność będzie się zwiększać.

– Branża deweloperska weszła w rok w bardzo dobrej kondycji, a wysokość uzyskanych marż wydaje się wyśrubowana – ocenia Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. – Warto jednak podkreślić, że wysoka rentowność deweloperów giełdowych w I kwartale bazuje na wynikach przekazanych mieszkań, czyli sprzedanych już kilka–kilkanaście miesięcy temu. Co więcej, te lokale powstały na działkach kupionych trzy–cztery lata temu, a nawet wcześniej, jeśli weźmiemy pod uwagę duże wielofazowe projekty – zaznacza.

Ekspertka dodaje, że pandemia nie wpłynęła negatywnie na wyniki finansowe spółek, a istotny wzrost cen mieszkań w ostatnich kwartałach, po części spowodowany wyjątkowo wysokim popytem na początku 2021 r., skutkował nie tylko utrzymaniem wysokich marż, ale też ich wzrostem.

– Tylko w okresie ostatnich czterech kwartałów, czyli pomiędzy I kwartałem 2021 r. a I kwartałem 2022 r., średnie ceny mieszkań urosły po kilkanaście procent. Dodatkowo sprzedaż nie wymagała dużych nakładów na marketing, a koszty finansowania były w budżetach deweloperów znikome – mówi Gawrońska.

Zdaniem ekspertki obecna sytuacja może jednak wyraźnie zmienić poziom przyszłych marż.

– Wysoka niepewność otoczenia, skrajnie wysokie ceny gruntów, rosnące koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa będą wpływały hamująco na rynek mieszkaniowy. Rosnące stopy procentowe powodują również wyższe koszty finansowania inwestycji deweloperskich, a zapewne zaangażowanie kredytów budowlanych będzie większe – mówi Gawrońska. – Nowe warunki dotyczące kredytów hipotecznych czy ograniczenie zainteresowania ze strony nabywców gotówkowych spowodują wyraźny spadek liczby sprzedawanych mieszkań na rynku pierwotnym. Wraz ze spadkiem sprzedaży powinna nastąpić korekta, jeśli chodzi o przyszły zysk deweloperów. Mniejszy popyt oznacza także wolniejsze tempo sprzedaży lokali, czyli dla spółek wyższe koszty obsługi sprzedaży i marketingu – wylicza.

Zdaniem ekspertki, jeśli zawirowania spowodowane rosyjską agresją na Ukrainę potrwają dłużej – co wydaje się coraz bardziej prawdopodobnym scenariuszem – deweloperzy będą musieli zweryfikować strategie sprzedaży i zapewne liczyć się z wyraźnym ruchem w dół marż przy rozpoczynanych projektach, łagodząc w ten sposób wzrost cen i podtrzymując słabnący popyt.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, komentuje, że raportowane po I kw. 2022 r. marże liczone są dla mieszkań, które budowane były przy przeciętnie niższych kosztach niż obecne, a za to w warunkach znacznie wyższego popytu.

– Najprawdopodobniej więc zbliżamy się do maksimum, jeżeli chodzi o wysokość marż deweloperskich osiąganych w bieżącym cyklu koniunkturalnym. Wzrost kosztów budowy w ostatnim roku częściowo został odzwierciedlony we wzroście cen oferowanych mieszkań, dlatego w kilku najbliższych kwartałach możemy jeszcze nie zaobserwować jednoznacznych spadków marż brutto, a część deweloperów utrzyma bardzo wysokie wyniki lub nawet je poprawi. Jednak obecna sytuacja, wysokich kosztów przy ograniczonym popycie, sugeruje przyszłe trudności z utrzymaniem marż na podobnym poziomie – uważa Agnieszka Mikulska.