REITY w służbie emerytom

Najwyższy czas wprowadzić ustawę otwierającą nasz rynek nieruchomości komercyjnych dla rodzimego kapitału.

Publikacja: 08.03.2024 09:00

Tegoroczne Spotkanie Liderów Branży Nieruchomości (SLBN) otworzyliśmy panelem dotyczącym możliwości wznowienia prac nad wprowadzeniem REIT-ów do polskiego prawa. Zapowiadał to w październiku ub.r. w wywiadzie dla siostrzanego „Parkietu” Andrzej Domański, współautor programu gospodarczego Koalicji Obywatelskiej – wtedy kandydat na posła, obecnie i parlamentarzysta, i minister finansów.

– Tematyka związana z REIT-ami jest dla mnie niezwykle istotna. Chcę, aby Ministerstwo Finansów było obecne w dyskusji na ten temat – powiedział Andrzej Domański w filmie nagranym dla uczestników SLBN.

– Jest to niezwykle istotne dla zapewnienia nie tylko szerszych możliwości inwestycyjnych na polskiej giełdzie, ale także, a może nawet przede wszystkim, z punktu widzenia rozwoju lokalnego rynku nieruchomości. Jest dla mnie niezwykle istotne, aby rynek dostępnych mieszkań na wynajem rozwijał się stabilnie i aby na tym rynku inwestować mogły nie tylko wielkie zachodnie fundusze, ale również Kowalscy. Aby tak się stało, potrzebne są mądre i przemyślane regulacje. Regulacje, które sprawią, że inwestycje, także tych drobnych inwestorów, będą dobrze chronione. Dlatego też Ministerstwo Finansów będzie aktywnie uczestniczyć w debacie na temat powstania oraz regulacji rynku REIT-ów. Kreowanie rozwiązań dotyczących rynku nieruchomości wymaga uważnego wsłuchania się w głosy różnych grup interesariuszy, uwzględnienia różnych punktów widzenia, tak aby wypracowane rozwiązania były szeroko akceptowane. I temu, mam nadzieję, będą służyły takie wydarzenia jak Spotkanie Liderów Branży Nieruchomości – dodał minister finansów.

Lepiej dobrze niż szybko

Prób przygotowania ustawy o REIT-ach było kilka od 2016 r., ostatnia spaliła na panewce w wakacje 2021 r. po odwołaniu wiceminister rozwoju Anny Korneckiej, liderki powołanego przez premiera Mateusza Morawieckiego zespołu zrzeszającego przedstawicieli kluczowych resortów i instytucji oraz ekspertów. Po politycznych przepychankach temat przerzucono do Ministerstwa Finansów, ale nikt go nie podjął.

Uczestnicy naszego panelu ocenili, że deklaracje ministra Domańskiego dobrze wróżą, a temat powinien być pilotowany przez zdeterminowanego lidera. To kluczowa kwestia wobec tego, kiedy dokładnie miałyby ruszyć prace nad przygotowywaniem ustawy. Trudno się łudzić, że nieco ponad dwa miesiące po utworzeniu rządu resort finansów ma REIT-y wysoko na liście priorytetów, niemniej temat mógłby być załatwiony relatywnie szybko.

– Mówimy o ustawie z wielu względów skomplikowanej, aczkolwiek mamy dobre wzorce, z których możemy korzystać. Sądzę, że gdybyśmy się teraz zabrali do pracy i gdyby była przychylność – a jest – rządzących, to jest to kwestia 8–12 miesięcy, i uważam, że to jest rozsądny, optymistyczny termin – powiedziała Małgorzata Kosińska, szefowa Stowarzyszenia REIT Polska.

Zdaniem Piotra Fijołka, co-managing partnera w Griffin Capital Partners i wiceprzewodniczącego rady nadzorczej Murapolu, realny termin to dwa, trzy kwartały przed zakończeniem obecnej kadencji.

Długi termin, paleta możliwości

Czy to dobry moment, by wrócić do REIT-ów? Ostatnie lata to wstrząsy na światowym rynku nieruchomości: m.in. wzrost stóp i kosztów finansowania oraz obsługi długu, kłopoty z wycenami nieruchomości, zamrożenie rynku transakcji. Zmienił się też m.in. sposób pracy czy robienia zakupów.

Jakub Pacholec, członek zarządu Mount TFI, powiedział, że błędem jest częste dzielenie REIT-ów na mieszkaniowe i komercyjne, bo to spółki inwestujące w całą paletę nieruchomości.

– W 2021 r. REIT-y biurowe zanotowały stopę zwrotu rzędu -7, a europejskie z segmentu self storage (magazyny samoobsługowe – red.) +69 proc. Nie należy REIT-ów wrzucać do jednego worka, to rynek wielu subsegmentów, na które działają zupełnie inne siły – wskazał Pacholec. – Zaletą REIT-ów jest możliwość inwestowania w bardzo szerokie spektrum rynku nieruchomości, które normalnie są dla mniejszych inwestorów niedostępne – podkreślił.

Paweł Toński, szef Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, powiedział, że jeśli uznajemy REIT-y za dobry i długoterminowy instrument, to moment wejścia ustawy nie ma większego znaczenia, bo rynek zawsze będzie cykliczny. Niemniej w realiach oczekiwanego obniżania stóp procentowych na świecie dla REIT-ów pojawia się teraz perspektywa taniego kupowania aktywów i wzrostu notowań akcji.

Głównym celem REIT-ów jest dostarczanie akcjonariuszom dywidend z zysków z najmu nieruchomości.

– Uważamy, że tak jak to jest w Europie Zachodniej, Polacy też mają prawo móc inwestować w różne klasy aktywów i jest to niewłaściwe, że w nieruchomości komercyjne w Polsce inwestują emeryci z całego świata, tylko nie nasi – skwitował Piotr Fijołek.

Eksperci dodali, że REIT-y mogłyby poprawić płynność na rynku transakcyjnym. W 2023 r. inwestorzy ulokowali w nieruchomościach komercyjnych nad Wisłą zaledwie około 2 mld euro, o 66 proc. mniej niż rok wcześniej i najmniej od kryzysu finansowego. W Czechach czy na Węgrzech gwarantem płynności jest lokalny kapitał. W Polsce ma on rokrocznie zaledwie kilkuprocentowy udział.

Na ratunek mieszkaniówce?

Ostatnio o REIT-ach mówi się więcej w kontekście zaprzęgnięcia ich do tworzenia zasobu mieszkań na wynajem w Polsce. Trudno jednak wyobrazić sobie, by wehikuły miały bezpośrednio angażować się w projekty deweloperskie. Ich rola sprowadza się do zarządzania portfelami mieszkań na wynajem, a także innymi aktywami z segmentu living, jak prywatne akademiki. Wejście w buty deweloperów wiąże się z zupełnie innymi czynnikami ryzyka. Na świecie REIT-y stricte mieszkaniowe mają kilkuprocentowy udział, a te z komponentem deweloperskim są wyceniane z dużym dyskontem wobec klasycznego modelu opartego na czerpaniu zysków z najmu. Można sobie wyobrazić mieszkaniowe REIT-y w Polsce jako klientów deweloperów w ramach transakcji forward purchase – chodzi o zamówienie budowy i zapłatę przy odbiorze – wtedy ryzyko związane z budową nie obciąży REIT-u.

Tegoroczne Spotkanie Liderów Branży Nieruchomości (SLBN) otworzyliśmy panelem dotyczącym możliwości wznowienia prac nad wprowadzeniem REIT-ów do polskiego prawa. Zapowiadał to w październiku ub.r. w wywiadzie dla siostrzanego „Parkietu” Andrzej Domański, współautor programu gospodarczego Koalicji Obywatelskiej – wtedy kandydat na posła, obecnie i parlamentarzysta, i minister finansów.

– Tematyka związana z REIT-ami jest dla mnie niezwykle istotna. Chcę, aby Ministerstwo Finansów było obecne w dyskusji na ten temat – powiedział Andrzej Domański w filmie nagranym dla uczestników SLBN.

Pozostało 91% artykułu
Rynek nieruchomości
Rząd wróci do prac nad polskimi REIT-ami
Nieruchomości
Za nami VIII Spotkanie Liderów Branży Nieruchomości
Nieruchomości
Kredyty „Na start” na dłużej. „Stabilizowanie rynku”
Rynek nieruchomości
Istotne zmiany w „Kredycie na start”
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Rząd ma nowy pomysł na kredyt hipoteczny zero procent. Wiemy jaki