Nakręca się spirala cen mieszkań

Pośrednicy mówią o narastającym problemie przeszacowywania cen przez sprzedających mieszkania – wynika z badania portalu Nieruchomosci-online.pl.

Publikacja: 12.02.2024 17:45

Nakręca się spirala cen mieszkań

Foto: Adobe Stock

O ceny mieszkań na rynku wtórnym serwis Nieruchomosci-online.pl zapytał ponad 1,2 tys. pośredników z całej Polski. Zdaniem wielu z nich narasta problem przeszacowywania ofert mieszkań przez ich właścicieli. – Wielu sprzedających nakręciło się, widząc ogromny popyt i wzrost cen. Coraz częściej pojawiają się absurdy w ofertach mieszkań. W rejonach, które uchodziły za tanie, teraz cena jest często o kilkadziesiąt procent wyższa – mówi cytowany przez portal Krzysztof Startek, agent nieruchomości z Krakowa.

Przekraczanie granic

Portal Nieruchomosci-online.pl podaje, że kawalerki na rynku wtórnym w Krakowie, Warszawie i Katowicach w ciągu roku zdrożały o ponad 20 proc., we Wrocławiu – o 18 proc., w Gdańsku, Łodzi, Białymstoku, Lublinie, Opolu, Szczecinie i Zielonej Górze – od 10 do 15 proc.

– Jeszcze całkiem niedawno tylko największe miasta przekraczały psychologiczną granicę 10 tys. zł za metr kawalerki. W 2022 r. były to Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk i Poznań – wskazuje Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl. - Pod koniec 2023 r. dołączyły do nich także Białystok, Lublin, Rzeszów i Szczecin. Na palcach jednej ręki można dziś liczyć miasta wojewódzkie, w których średnia cena za metr najmniejszego mieszkania wynosi 7-8 tys. zł – podkreśla.

Zdaniem ankietowanych przez portal pośredników cenowy rajd, który obserwowaliśmy w 2023 r., to efekt kilku czynników: dużego popytu wywołanego „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, małej podaży, inflacji, rosnących wynagrodzeń oraz większej dostępności kredytów hipotecznych wynikającej z obniżek stóp procentowych.

Analitycy portalu zwracają uwagę także na inny wątek. Zdaniem wielu agentów mamy do czynienia z ewidentnym przeszacowaniem cen mieszkań. Oczekiwania właścicieli często są wygórowane, nieodpowiadające standardowi, powierzchni i lokalizacji nieruchomości.

– Osoby prywatne sztucznie podbijają ceny, wystawiając nieruchomości za kwoty mocno przeszacowane, a to nie ułatwia tłumaczenia klientom, że ich nieruchomość ma wartość X, a nie Y – mówi cytowana przez portal Katarzyna Műller z biura Landowscy Nieruchomości w Starogardzie Gdańskim. Dodaje, że sprzedający naciskają, by wystawiać nieruchomości z bardzo wysokimi cenami, ponieważ „wszystko drożeje”.

Dominika Chmielewska-Micielica z biura Chmielewska Nieruchomości w Ełku ocenia, że sytuacja na rynku była sztucznie nakręcana w związku z kredytem 2 proc. - Ceny poszybowały. Gdy porównamy średnią cenę za metr mieszkania w naszej miejscowości z przeciętnymi zarobkami, okazuje się, że metr mieszkania jest niemal dwukrotnością pensji – mówi  Chmielewska-Micielica. - Klienci przebierają jednak w nieruchomościach, nie kupują „jak leci”. Jeżeli oferty są mocno przeszacowane, to nie ma nimi zainteresowania – zaznacza.

Portal przywołuje też opinię Sabiny Libery z biura w Bydgoszczy. – Widzimy ogromny wzrost cen mieszkań w budynkach z wielkiej płyty. Tu właściciele mocno zaszaleli z cenami ofertowymi, często licząc jeszcze na licytację w górę – mówi pośredniczka.

Zawyżanie średniej

– Sprzedający wyrabiają sobie pogląd o cenach z artykułów i raportów, w których panuje przekonanie, że ceny rosną. Dla nas, ludzi zajmujących się zawodowo tą tematyką, nie jest to stan zero-jedynkowy – mówi Robert Bandrowski z Estatic Nieruchomości w Gdańsku. - Wiemy, że ceny rosną, ale wiemy też, co zawyża średnią. Czasem trudno jest to wytłumaczyć sprzedającym i w efekcie trudniej jest im pogodzić się z obniżeniem ceny.

A niektórzy nawet jeszcze ją podnoszą. Jak mówi cytowana przez portal Emilia Kołodziej z Housefly w Wołowie, jeden ze sprzedających w ciągu trzech miesięcy podniósł cenę ofertową o 97 tys. zł. – Było to mieszkanie w bloku po PGR koło Wrocławia – mówi pośredniczka.

Część uczestników badania nastrojów na rynku nieruchomości zwracała uwagę, że ceny są przeszacowane, ale ze względu na stosunkowo niską podaż takie oferty i tak cieszą się zainteresowaniem. Dochodzi jednak do negocjacji.

Biorący udział w badaniu serwisu Artur Miścicki z agencji Wilson’s Nieruchomości w Warszawie podaje, że w czasie negocjacji można obniżyć cenę o 5 – 10 proc.

Na własną rękę

Zdaniem pośredników tylko część właścicieli decyduje się na przygotowanie profesjonalnej wyceny nieruchomości. – Mało osób decyduje się wykonać operat szacunkowy czy też uwzględnić nasze opinie co do ceny - mówi Emilia Kołodziej z Housefly.

Taką postawę właścicieli potwierdza też ankieta, którą w drugiej połowie 2023 r. przeprowadził portal Nieruchomosci-online.pl (wzięło w niej udział 1,5 tys. osób). Zapytano, w jaki sposób wyceniali przed sprzedażą swoją nieruchomość. Okazało się, że 55 proc. robiło to na własną rękę, 32 proc. zatrudniało rzeczoznawcę majątkowego, a tylko 13 proc. skorzystało z pomocy agenta.

– Oczywiście samodzielna wycena nie zawsze jest błędem. Wszystko zależy od tego, jak to zrobimy. Częstym błędem jest wycena mieszkania wyłącznie na podstawie pobieżnego sprawdzenia cen ofertowych z okolicy i relacji znajomych - mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl. - Sugerujemy się tym bez głębszej analizy, jakie są to mieszkania, jak długo są w sprzedaży. Wysoka cena podobnego mieszkania na sąsiednim osiedlu może kusić, ale może się okazać, że ogłoszenie „wisi” już od roku i nie ma chętnych, a cena pomimo tego nie jest obniżana. Pamiętajmy, że realna wartość mieszkania zmienia się w czasie i zależy od wielu czynników, takich jak stan techniczny i wiek budynku, standard wykończenia, lokalizacja czy skomunikowanie z centrum – podkreśla.

I dodaje, że w opiniach pośredników biorących udział w badaniu portalu wybrzmiewa, że właściciele powinni realniej wyceniać nieruchomości, otwierając się się na negocjacje. - W innym przypadku ich nieruchomości długo zostaną na rynku. Wbrew częstym opiniom, nawet przy mniejszej podaży nie wszystko się sprzedaje. Klienci kredytowi mają ograniczenia, a gotówkowi szukają okazji – tłumaczy Rafał Bieńkowski.

Czytaj więcej

Niezaspokojony apetyt sprzedających mieszkania

O ceny mieszkań na rynku wtórnym serwis Nieruchomosci-online.pl zapytał ponad 1,2 tys. pośredników z całej Polski. Zdaniem wielu z nich narasta problem przeszacowywania ofert mieszkań przez ich właścicieli. – Wielu sprzedających nakręciło się, widząc ogromny popyt i wzrost cen. Coraz częściej pojawiają się absurdy w ofertach mieszkań. W rejonach, które uchodziły za tanie, teraz cena jest często o kilkadziesiąt procent wyższa – mówi cytowany przez portal Krzysztof Startek, agent nieruchomości z Krakowa.

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Barometr. Lepsze nastroje w mieszkaniówce
Rynek nieruchomości
Nowe przepisy mają ukrócić patodeweloperkę. Zabraknie przez nie mieszkań?
Nieruchomości
Zakup czy wynajem. Rata kredytu niższa niż czynsz
Nieruchomości
Rynek wtórny na fali. Skraca się czas sprzedaży mieszkań
Materiał Promocyjny
PR&Media Days 2024 - trendy i wyzwania
Nieruchomości
Stawki najmu powoli spadają, ale ciągle jest drogo
Nieruchomości
Sprzedający wstrzymują oddech