O ceny mieszkań na rynku wtórnym serwis Nieruchomosci-online.pl zapytał ponad 1,2 tys. pośredników z całej Polski. Zdaniem wielu z nich narasta problem przeszacowywania ofert mieszkań przez ich właścicieli. – Wielu sprzedających nakręciło się, widząc ogromny popyt i wzrost cen. Coraz częściej pojawiają się absurdy w ofertach mieszkań. W rejonach, które uchodziły za tanie, teraz cena jest często o kilkadziesiąt procent wyższa – mówi cytowany przez portal Krzysztof Startek, agent nieruchomości z Krakowa.
Przekraczanie granic
Portal Nieruchomosci-online.pl podaje, że kawalerki na rynku wtórnym w Krakowie, Warszawie i Katowicach w ciągu roku zdrożały o ponad 20 proc., we Wrocławiu – o 18 proc., w Gdańsku, Łodzi, Białymstoku, Lublinie, Opolu, Szczecinie i Zielonej Górze – od 10 do 15 proc.
– Jeszcze całkiem niedawno tylko największe miasta przekraczały psychologiczną granicę 10 tys. zł za metr kawalerki. W 2022 r. były to Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk i Poznań – wskazuje Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl. - Pod koniec 2023 r. dołączyły do nich także Białystok, Lublin, Rzeszów i Szczecin. Na palcach jednej ręki można dziś liczyć miasta wojewódzkie, w których średnia cena za metr najmniejszego mieszkania wynosi 7-8 tys. zł – podkreśla.
Zdaniem ankietowanych przez portal pośredników cenowy rajd, który obserwowaliśmy w 2023 r., to efekt kilku czynników: dużego popytu wywołanego „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, małej podaży, inflacji, rosnących wynagrodzeń oraz większej dostępności kredytów hipotecznych wynikającej z obniżek stóp procentowych.
Analitycy portalu zwracają uwagę także na inny wątek. Zdaniem wielu agentów mamy do czynienia z ewidentnym przeszacowaniem cen mieszkań. Oczekiwania właścicieli często są wygórowane, nieodpowiadające standardowi, powierzchni i lokalizacji nieruchomości.
– Osoby prywatne sztucznie podbijają ceny, wystawiając nieruchomości za kwoty mocno przeszacowane, a to nie ułatwia tłumaczenia klientom, że ich nieruchomość ma wartość X, a nie Y – mówi cytowana przez portal Katarzyna Műller z biura Landowscy Nieruchomości w Starogardzie Gdańskim. Dodaje, że sprzedający naciskają, by wystawiać nieruchomości z bardzo wysokimi cenami, ponieważ „wszystko drożeje”.
Dominika Chmielewska-Micielica z biura Chmielewska Nieruchomości w Ełku ocenia, że sytuacja na rynku była sztucznie nakręcana w związku z kredytem 2 proc. - Ceny poszybowały. Gdy porównamy średnią cenę za metr mieszkania w naszej miejscowości z przeciętnymi zarobkami, okazuje się, że metr mieszkania jest niemal dwukrotnością pensji – mówi Chmielewska-Micielica. - Klienci przebierają jednak w nieruchomościach, nie kupują „jak leci”. Jeżeli oferty są mocno przeszacowane, to nie ma nimi zainteresowania – zaznacza.
Portal przywołuje też opinię Sabiny Libery z biura w Bydgoszczy. – Widzimy ogromny wzrost cen mieszkań w budynkach z wielkiej płyty. Tu właściciele mocno zaszaleli z cenami ofertowymi, często licząc jeszcze na licytację w górę – mówi pośredniczka.
Zawyżanie średniej
– Sprzedający wyrabiają sobie pogląd o cenach z artykułów i raportów, w których panuje przekonanie, że ceny rosną. Dla nas, ludzi zajmujących się zawodowo tą tematyką, nie jest to stan zero-jedynkowy – mówi Robert Bandrowski z Estatic Nieruchomości w Gdańsku. - Wiemy, że ceny rosną, ale wiemy też, co zawyża średnią. Czasem trudno jest to wytłumaczyć sprzedającym i w efekcie trudniej jest im pogodzić się z obniżeniem ceny.
A niektórzy nawet jeszcze ją podnoszą. Jak mówi cytowana przez portal Emilia Kołodziej z Housefly w Wołowie, jeden ze sprzedających w ciągu trzech miesięcy podniósł cenę ofertową o 97 tys. zł. – Było to mieszkanie w bloku po PGR koło Wrocławia – mówi pośredniczka.
Część uczestników badania nastrojów na rynku nieruchomości zwracała uwagę, że ceny są przeszacowane, ale ze względu na stosunkowo niską podaż takie oferty i tak cieszą się zainteresowaniem. Dochodzi jednak do negocjacji.
Biorący udział w badaniu serwisu Artur Miścicki z agencji Wilson’s Nieruchomości w Warszawie podaje, że w czasie negocjacji można obniżyć cenę o 5 – 10 proc.
Na własną rękę
Zdaniem pośredników tylko część właścicieli decyduje się na przygotowanie profesjonalnej wyceny nieruchomości. – Mało osób decyduje się wykonać operat szacunkowy czy też uwzględnić nasze opinie co do ceny - mówi Emilia Kołodziej z Housefly.
Taką postawę właścicieli potwierdza też ankieta, którą w drugiej połowie 2023 r. przeprowadził portal Nieruchomosci-online.pl (wzięło w niej udział 1,5 tys. osób). Zapytano, w jaki sposób wyceniali przed sprzedażą swoją nieruchomość. Okazało się, że 55 proc. robiło to na własną rękę, 32 proc. zatrudniało rzeczoznawcę majątkowego, a tylko 13 proc. skorzystało z pomocy agenta.
– Oczywiście samodzielna wycena nie zawsze jest błędem. Wszystko zależy od tego, jak to zrobimy. Częstym błędem jest wycena mieszkania wyłącznie na podstawie pobieżnego sprawdzenia cen ofertowych z okolicy i relacji znajomych - mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl. - Sugerujemy się tym bez głębszej analizy, jakie są to mieszkania, jak długo są w sprzedaży. Wysoka cena podobnego mieszkania na sąsiednim osiedlu może kusić, ale może się okazać, że ogłoszenie „wisi” już od roku i nie ma chętnych, a cena pomimo tego nie jest obniżana. Pamiętajmy, że realna wartość mieszkania zmienia się w czasie i zależy od wielu czynników, takich jak stan techniczny i wiek budynku, standard wykończenia, lokalizacja czy skomunikowanie z centrum – podkreśla.
I dodaje, że w opiniach pośredników biorących udział w badaniu portalu wybrzmiewa, że właściciele powinni realniej wyceniać nieruchomości, otwierając się się na negocjacje. - W innym przypadku ich nieruchomości długo zostaną na rynku. Wbrew częstym opiniom, nawet przy mniejszej podaży nie wszystko się sprzedaje. Klienci kredytowi mają ograniczenia, a gotówkowi szukają okazji – tłumaczy Rafał Bieńkowski.
Czytaj więcej
Mimo wygaszenia dopłat do kredytów, co wpłynęło na spadek popytu, mieszkania z rynku wtórnego wciąż drożeją.
