Zakup czy wynajem. Rata kredytu niższa niż czynsz

Większym rodzinom bardziej niż wynajem mieszkania będzie się opłacał zakup na supertani kredyt – wynika z analiz Expandera i Rentier.io.

Publikacja: 05.02.2024 12:33

Zakup czy wynajem. Rata kredytu niższa niż czynsz

Foto: shutterstock

Zapowiadany przez rząd nowy program supertanich kredytów będzie miał wpływ nie tylko na sprzedaż nieruchomości, ale i na ich wynajem.  - Z naszych wyliczeń wynika jednak, że prawdopodobnie wpływ ten nie będzie tak duży jak w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2 proc”. Raty takiego kredytu w większości przypadków były niższe niż koszt najmu takiego samego mieszkania – wynika z raportu Expandera i Rentier.io. – Przeprowadzka z wynajmowanego mieszkania do własnego była więc bardzo łatwa. W przypadku nowego programu dopłat do kredytów sytuacja nie będzie już tak jednoznaczna – podkreślają.

Singiel nie na swoim

Założenia nowego programu kredytowego „Na start” są konsultowane z ekspertami rynku. Jeśli program wejdzie w życie zapowiadanym kształcie, na największe dopłaty będą mogły liczyć największe gospodarstwa domowe.

- Z naszych wyliczeń wynika, że program będzie bardzo atrakcyjny dla większych rodzin. Małżeństwo z trójką dzieci będzie miało ratę niższą niż koszt najmu mieszkania aż w 16 z 17 badanych przez nas miast – wskazują eksperci Expandera i Rentier.io. - Dotyczy to zakupu mieszkania o powierzchni 70 mkw. kupowanego po przeciętnej cenie, na preferencyjny kredyt na 30 lat. Jedynym miastem, w którym najem jest tańszy dla takiej rodziny jest Kraków – zaznaczają.

W gorszej sytuacji będzie singiel, który chce kupić mieszkanie o powierzchni 30 mkw. – W tym przypadku rata kredytu niższa niż koszt najmu będzie tylko w pięciu z 17 miast. Z kolei dla pary bez dzieci, kupującej mieszkanie o powierzchni 50 mkw., skorzystanie z programu „Na start” będzie korzystniejsze niż najem mieszkania w dziesięciu z 17 badanych miast – wskazują autorzy raportu.

Jak tłumaczą, różnice w wynikach różnych grup uczestników to efekt dwóch czynników. - Im większe gospodarstwo domowe, tym niższe oprocentowanie kredytu „Na start”. Ponadto, im więcej osób, tym wyższa część kwoty kredytu jest objęta obniżonym oprocentowaniem – wyjaśniają.

Porównanie pierwszej raty kredytu „Na start” z kosztem najmu mieszkań

Porównanie pierwszej raty kredytu „Na start” z kosztem najmu mieszkań

Mat.prasowe

Nietypowy Kraków

W zestawieniu Expandera i Rentier.io wyróżnia się Kraków. – To jedyne miasto, gdzie rata preferencyjnego kredytu jest wyższa niż koszt najmu nawet dla rodziny z trójką dzieci – zauważają autorzy analiz. - Co więcej, wysokość takiej raty dla tej rodziny jest wyższa niż w Warszawie, mimo że to w stolicy ceny mieszkań są wyższe.

Eksperci tłumaczą, że te nietypowe wyniki wynikają z jednej strony z zasad programu. – Założenia są takie: jeśli w mieście będącym stolicą województwa wartość odtworzeniowa mkw. mieszkania jest o co najmniej 15 proc. wyższa niż wartość dla całego kraju, kwota kredytu objęta obniżonym oprocentowaniem zostaje zwiększona o co najmniej 10 proc. Jeśli z kolei będzie wyższa o co najmniej 30 proc., kwota jest zwiększana o 20 proc. – przypominają. – Na razie nie wiadomo dokładnie, jak tę regułę interpretować. Dla przykładu nie jest dokładnie określone, jak należy policzyć średni wskaźnik dla całego kredytu (czy powinna to być średnia ważona czy arytmetyczna). Dla potrzeb naszych wyliczeń przyjęliśmy średnią arytmetyczną z wskaźników dla wszystkich regionów Polski.

Średni wskaźnik przeliczeniowy w Krakowie w I kw. 2024 r. wynosi ponad 7,5 tys. zł za mkw., co jest zadziwiająco niskim poziomem w porównaniu z cenami obowiązującymi w mieście. - Dla porównania wyższy wskaźnik obowiązuje np. w Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze, Olsztynie czy gminach sąsiadujących z Wrocławiem – zauważają. - Niski poziom wskaźnika sprawia, że w Krakowie kwota kredytu objęta obniżonym oprocentowaniem prawdopodobnie nie zostanie podwyższona. Z kolei uczestnicy programu w Warszawie i Wrocławiu prawdopodobnie skorzystają z maksymalnej podwyżki o 20 proc. To dlatego w naszych wyliczeniach rata w Krakowie jest nieco wyższa niż w Warszawie, mimo że stolica ma wyższe ceny mieszkań.

Rentowność najmu spadła

Analitycy szacują też rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem.  - Ze względu na wzrost cen mieszkań i stabilizację stawek najmu rentowność ta spada – podkreślają. - Żeby kupić mieszkanie, trzeba płacić coraz więcej, a dochód z najmu pozostaje na zbliżonym poziomie jak przed rokiem.

Średnia rentowność netto przy zakupie mieszkania za gotówkę i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane pełne 12 miesięcy w roku to 5,3 proc. (małych mieszkań), 4,8 proc. (lokale średniej wielkości) i 4,3 proc. (duże lokale). Rok wcześniej było to odpowiednio 6,1, 5,5 i 4,8 proc.

- Trzeba jednak dodać, że osoba, która kupiła mieszkanie na wynajem rok temu, zarobiła nie tylko ok. 5 proc. netto z wynajmu, ale również zyskała na wzroście wartości nieruchomości. W analizowanych przez nas 17 miastach taki wzrost w 2023 r. wyniósł średnio aż 16 proc. – podkreślają autorzy raportu.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

Mat.prasowe

Podana rentowność najmu netto uwzględnia m.in. prowizję pośrednika, opłatę notarialną, wypisy, remonty, podatek.

W IV kw. 2023 r. stawki najmu mieszkań były zbliżone do tych notowanych w IV kw. 2022 r. - Oczywiście, w poszczególnych miastach zdarzały się znaczące zmiany. Na przykład w Sosnowcu zakup małego mieszkania zdrożał aż o 10 proc., licząc rok do roku, a lokali średniej wielkości w Rzeszowie o 8,5 proc. – podają autorzy raportu Expandera i Rentier.io. – Na drugim biegunie mamy ponad 7-proc. spadki czynszów za średnie i duże mieszkania w Łodzi i dużych lokali we Wrocławiu.

Koszty najmu metra mieszkania w IV kw. 2023 r. i ich zmiany od IV kw. 2022 r.

Koszty najmu metra mieszkania w IV kw. 2023 r. i ich zmiany od IV kw. 2022 r.

Mat.prasowe

Zapowiadany przez rząd nowy program supertanich kredytów będzie miał wpływ nie tylko na sprzedaż nieruchomości, ale i na ich wynajem.  - Z naszych wyliczeń wynika jednak, że prawdopodobnie wpływ ten nie będzie tak duży jak w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2 proc”. Raty takiego kredytu w większości przypadków były niższe niż koszt najmu takiego samego mieszkania – wynika z raportu Expandera i Rentier.io. – Przeprowadzka z wynajmowanego mieszkania do własnego była więc bardzo łatwa. W przypadku nowego programu dopłat do kredytów sytuacja nie będzie już tak jednoznaczna – podkreślają.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Singiel szuka taniego mieszkania
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Niemal 70 proc. najemców szuka mieszkań z dwoma lub trzema pokojami
Nieruchomości
Tanie kredyty? Rzucanie pieniędzy to najłatwiejsza pomoc
Nieruchomości
Najmy mieszkań na rozdrożu
Nieruchomości
Na zakupy mieszkań poszli młodzi