Lekkie odbicie po chudym roku

2023 r. na świecie przyniósł mocny spadek inwestycji w nieruchomości komercyjne. Kiedy trend się odwróci?

Publikacja: 01.02.2024 21:07

2023 r. w nieruchomościach komercyjnych w Polsce inwestorzy ulokowali najmniej od 2009 r.

2023 r. w nieruchomościach komercyjnych w Polsce inwestorzy ulokowali najmniej od 2009 r.

Foto: mat. pras.

Zaledwie 2 mld euro (8,7 mld zł) wyniosła w 2023 r. wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce – wynika z szacunków JLL. To najmniej od pokryzysowego 2009 r.

Prawie połowa wartości transakcji przypadła na magazyny, w tym przejęcie 80 proc. udziałów spółki 7R przez NREP za około 200 mln euro. W biurowcach, niemal wyłącznie warszawskich, ulokowano 427 mln euro.

Stopy ciążą

Spowolnienie jest konsekwencją przede wszystkim bezprecedensowego wzrostu kosztów finansowania i znacznego spowolnienia wielu głównych gospodarek. Kryzys jest samonapędzajacy się, bo im mniej transakcji, tym więcej trudności z wycenami nieruchomości z powodu braku punktów odniesienia. Dziś oczekiwania cenowe potencjalnych sprzedających i kupujących są rozjechane.

Eksperci Colliers zwracają uwagę, że mimo że na horyzoncie widoczna jest perspektywa obniżenia stóp procentowych, to przez wiele następnych lat kredyty będą znacznie droższe niż w okresie 2021–2022. W ciągu ostatniego półtora roku wartość kapitału stale spadała, w związku z czym wielu inwestorów czeka na lepszą okazję do zakupu, a sprzedający wolą raczej trzymać aktywa, jeśli to tylko możliwe.

Colliers prognozuje, że również I połowa tego roku będzie chuda na rynku inwestycyjnym w Europie Środkowo-Wschodniej. II półrocze może przynieść pierwsze oznaki ożywienia – o ile spadną stopy procentowe w eurozonie i Stanach Zjednoczonych, a aktywność gospodarcza utrzyma się na przyzwoitym poziomie. Do tego dochodzi kwestia refinansowania: część graczy może zostać zmuszona do sprzedaży nieruchomości (w tym roku zapadają bowiem kredyty zaciągane na zakupy w rekordowym 2019 r.).

Ciężkie półrocze

Nastroje inwestorów w naszym regionie Europy zbadała firma Deloitte. Czy 2024 r. będzie rokiem odbicia, czy raczej przejściowym?

– Uzyskane w trakcie naszego badania odpowiedzi, będące wyrazem oczekiwań co do 2024 r., mogą wskazywać na postępującą adaptację rynku do aktualnej sytuacji. Nadal oczekuje się, że pozyskiwanie inwestycyjnego kapitału dłużnego będzie stanowić wyzwanie. Dominujące odpowiedzi zakładające utrzymanie podobnego jak dotychczas poziomu aktywności gospodarczej, klimatu podatkowego czy stóp kapitalizacji to sygnał, że na oczekiwania na diametralną poprawę na rynku mogą być przedwczesne – przyznaje Dominik Stojek, partner, lider grupy nieruchomościowej, szef zespołu doradztwa nieruchomościowego Deloitte. – Z drugiej strony widoczna jest zmiana nastrojów części uczestników, gdyż w przeciwieństwie do badania z 2023 r. wśród pozostałych odpowiedzi przeważają te, które wskazują na pozytywne zmiany w bieżącym roku. W szczególności dotyczy to odpowiedzi dotyczących perspektyw polskiego rynku nieruchomości, który pozytywnie wyróżnia się na tle pozostałych rynków Europy Centralnej. Ogólne nastroje ankietowanych ze środkowej Europy są pozytywne zwłaszcza w kontekście rynku inwestycyjnego, na którym większość prognozuje wzrosty. Podsumowując, rok 2024 powinien być dla rynku nieruchomości lepszy od ubiegłego – dodaje.

Ekspert przytacza, że najliczniejsza grupa respondentów przewiduje stabilizację sytuacji. Widoczne jest to przede wszystkim wśród odpowiedzi dotyczących ogólnego poziomu aktywności na rynku oraz klimatu gospodarczego, gdzie odpowiednio 44 proc. oraz 49 proc. ankietowanych wyraziło pogląd, że nie ulegną one zmianom. Jednakże fakt, że w obu przypadkach drugą najczęściej wybieraną odpowiedzią była prognoza polepszenia się sytuacji rynkowej, może zwiastować pewien powiew optymizmu. Prawie połowa pytanych twierdzi, że wartość inwestycji zwiększy się, a ponad 60 proc. spodziewa się, że dostępność produktów inwestycyjnych także będzie większa.

– Podmioty uznające Polskę za swój główny rynek są bardziej optymistyczne. Ankietowani zapytani o sytuację na naszym rodzimym rynku znacznie częściej niż respondenci z innych krajów wybierali odpowiedź w wariancie optymistycznym. Dotyczy to zarówno aktywności na rynku, wartości transakcji, dostępności produktów inwestycyjnych, klimatu gospodarczego, jak i kwestii podatkowych – mówi Stojek.

Co ankietowani sądzą o otoczeniu makro, przede wszystkim stopach?

– Decyzjami banków centralnych stopy zarówno na poziomie europejskim, jak i polskim pozostają bez zmian. Dostępność finansowania to najczęściej wskazywane przez deweloperów wyzwanie na rok 2024 (26 proc.). Z drugiej strony polscy respondenci są największymi optymistami odnośnie do perspektyw dostępności finansowania, gdyż ponad połowa z nich spodziewa się wzrostu dostępności finansowania i zaledwie 5 proc. jego spadku – mówi Stojek. – Niewątpliwie finansowanie jest jednym z czynników wpływających na rentowność inwestycji i w tym zakresie odpowiedzi respondentów w Centralnej Europie wskazują na stabilny rozkład, gdzie 60 proc. oczekuje, że pozostaną bez mian, a po ok. 20 proc. przewiduje odpowiednio ich spadek lub wzrost. Na tym tle znów opinie respondentów odnośnie do polskiego rynku są bardziej spolaryzowane, gdyż prawie tyle samo oczekuje ich wzrostu lub spadku (30 proc.), a niewiele większa grupa (40 proc.) nie oczekuje znaczących zmian w tym zakresie – dodaje.

Co na radarach

Jeśli chodzi o postrzeganie atrakcyjności poszczególnych klas nieruchomości, ankieta pokazuje polaryzację opinii między inwestorami i deweloperami. Ci pierwsi od kilku lat niezmiennie największą atencją darzą magazyny.

– Prawie jedna trzecia respondentów deklaruje aktywność w tym sektorze, a także spodziewa się w nim największej konkurencji o nowe projekty inwestycyjne. Drugim najczęściej wskazywanym sektorem był sektor handlowy, a następne obiekty mixed-use, PRS i hotele. Zauważalny jest znaczny spadek atrakcyjności sektora biurowego (tylko 6 proc.). Zaledwie co piąty inwestor aktualnie obecny w tym segmencie rynku zamierza kontynuować aktywność w sektorze biurowym – podkreśla Stojek.

Z kolei deweloperzy deklarują głównie zwiększenie obecności w mieszkaniówce – aż 33 proc. Niecałe 30 proc. chce skupić przyszłe działania na rynku nieruchomości magazynowo-produkcyjnych.

Badanie pokazuje też trend repozycjonowania profilu: tylko co czwarty deweloper powierzchni biurowych zamierza dalej skupiać się na tym sektorze. W zestawieniu aktualnego profilu działalności, z tym planowanym w najbliższych miesiącach, obok mieszkaniówki i magazynów duży wzrost odnotowały segmenty mixed-use, a także PRS.

Zaledwie 2 mld euro (8,7 mld zł) wyniosła w 2023 r. wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce – wynika z szacunków JLL. To najmniej od pokryzysowego 2009 r.

Prawie połowa wartości transakcji przypadła na magazyny, w tym przejęcie 80 proc. udziałów spółki 7R przez NREP za około 200 mln euro. W biurowcach, niemal wyłącznie warszawskich, ulokowano 427 mln euro.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Holenderski PRS na zakupach w Warszawie
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Nieruchomości
Prognozy dla rynku komercyjnego: najgorętsze tematy w 2024 roku
Nieruchomości
Tani pieniądz szybko nie wróci, koniec strategii wyczekiwania
Nieruchomości
Przyszły rok może przynieść ożywienie aktywności inwestorów
Materiał Promocyjny
Jak kupić oszczędnościowe obligacje skarbowe? Sposobów jest kilka
Nieruchomości
Obligacje mogą być dla deweloperów nieco tańsze