Czy mikrolokale muszą urosnąć

Lokale użytkowe w nowych budynkach miałyby mieć nie mniej niż 25 mkw. Czy to koniec mikroapartamentów?

Publikacja: 19.10.2023 21:05

Mikromieszkania są często wybierane przez studentów, singli i osoby o mniejszych budżetach

Mikromieszkania są często wybierane przez studentów, singli i osoby o mniejszych budżetach

Foto: AdobeStock

Walka z „patodeweloperką” to jedno z haseł wyborczych ustępującego – na co wszystko wskazuje – rządu. Nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zakłada m.in. rozrzedzenie osiedli: minimalna odległość wielorodzinnego ponadczterokondygnacyjnego budynku od granicy działki ma wynosić co najmniej 5 metrów.

Jest też mowa o lokalach użytkowych w nowych budynkach: musiałyby urosnąć do co najmniej 25 mkw. Argument: lokale użytkowe są sprzedawane jako apartamenty inwestycyjne i wykorzystywane jako mieszkania. Deweloperzy oferują mikroapartamenty o powierzchni 15, 18, 22 mkw. Tymczasem nowe mieszkanie nie może być mniejsze niż 25 mkw. Losy noweli po wyborach nie są pewne. Dokument nie ma podpisu ministra rozwoju i technologii.

Czytaj więcej

Będzie bat na patodeweloperów. Wiemy też, kto za niego zapłaci

Wynajem na krótko

Adwokat Maciej Górski, partner kancelarii GPLF, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, mówi, że każdy kij ma dwa końce. – Nowelizacja rozporządzenia – jeśli wyjdzie w życie – na pewno wpłynie na wzrost kosztów realizacji inwestycji, a tym samym także mieszkań – ocenia. – Pytanie, czy przy obecnych cenach stać nas na kolejne podwyżki. Mec. Górski odnosi się też do zmiany mówiącej o minimalnej powierzchni lokalu użytkowego (25 mkw.). Według niego należy ją ocenić negatywnie. – Po pierwsze dlatego, że nie rozwiąże problemu. Nabywcy „użytkowych mikroapartamentów” znajdują się nie dlatego, że w przepisach rozporządzenia zabrakło określenia minimalnej powierzchni – mówi. – Popyt na takie lokale wynika z wysokich cen mieszkań, na które wpływa przede wszystkim mała dostępność gruntów inwestycyjnych i długoletni proces uzyskiwania zgód administracyjnych.

Maciej Górski zauważa też, że lokale użytkowe są nierzadko tańsze (mimo wyższego podatku VAT – 23 proc., przy lokalach mieszkalnych to 8 proc.), i to nie tylko dlatego, że są mniejsze. – Przede wszystkim dlatego, że ceny gruntów pod ich budowę są niższe niż w przypadku inwestycji mieszkaniowych – wyjaśnia.

Mecenas uważa, że nie powinno się ustalać jednolicie minimalnej powierzchni dla wszystkich lokali użytkowych, skoro nie wszystkie są wykorzystywane na cele mieszkaniowe. – Takie rozwiązanie może uderzyć w inne segmenty rynku nieruchomości, np. w condohotele. Dziś ich komercjalizacja może polegać na sprzedaży poszczególnych pokoi hotelowych jako odrębnych lokali. Ich powierzchnia jest nierzadko mniejsza niż 25 mkw. Czy jest uzasadnienie, żeby każdy pokój hotelowy miał więcej niż 25 mkw.? Wejście w życie nowelizacji może znacząco wpłynąć na realizację takich inwestycji – ocenia.

Zauważa, że już dziś można znaleźć lokale, które są przerabiane na „mikromieszkania” na wynajem (większe lokale są funkcjonalnie dzielone na mniejsze, bez podziału prawnego). – Zdarza się też, że są sprzedawane kilku inwestorom z zawarciem tzw. umowy quoad usum. Sprzedawany jest udział w takim lokalu z jednoczesnym prawem do korzystania z wydzielonej części, odpowiadającej takiemu „mikromieszkaniu”. Być może taki sam los czeka lokale użytkowe w przypadku wejścia w życie nowelizacji – zastanawia się.

Ekspert rynku Marcin Drogomirecki podkreśla, że rozpatrywanie przepisów dotyczących lokali użytkowych w kontekście przeznaczania ich na lokale mieszkalne świadczy o patologicznych zjawiskach na rynku, z którymi państwo nie potrafi sobie poradzić.

– Biorąc jednak pod uwagę, że mówimy o lokalach użytkowych, czyli co do zasady przeznaczonych do celów zarobkowych, odwoływanie się przy wyznaczaniu ich minimalnej powierzchni do minimalnej powierzchni mieszkania jest mocno dyskusyjne – ocenia Marcin Drogomirecki. – Jak bowiem odnieść wspomnianą powierzchnię do powierzchni pokoju hotelowego, kwatery u gaździny pod Zakopanem czy lokali dla takich działalności gospodarczych, które bez problemu można prowadzić na mniejszych powierzchniach (zegarmistrz, naprawa obuwia czy serwis telefonów komórkowych?).

Zdaniem Drogomireckiego nowelizacja może ograniczyć napływ na rynek nowych lokali o mniejszych powierzchniach. – Jeśli jednak zapotrzebowanie na nie będzie duże, to może się okazać, że częściej będziemy mieli do czynienia z dzieleniem większych lokali na mniejsze w budynkach już istniejących – mówi ekspert. Według niego rynek dostosuje się do nowych realiów. – Kto wie, czy nie znajdzie jakiejś metody na obejście przepisów? – zastanawia się.

Z kolei Agnieszka Gacek-Noga, dyrektor Freedom Nieruchomości Wrocław Centrum, ocenia, że deweloperzy, którzy oferowali mikroapartamenty, będą musieli przemyśleć swoje strategie. – Część może się skoncentrować na większych mieszkaniach lub innych typach nieruchomości – uważa. – Nie można jednak wykluczyć, że deweloperzy zdołają dostosować ofertę i nadal będą tworzyć rynek mniejszych apartamentów, na które jest popyt. Szukają ich głównie inwestorzy m.in. na wynajem krótkoterminowy.

A Wojciech Lipiński, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Gdańsk-Wrzeszcz, uważa, że lokale mniejsze niż 25 mkw. powinny istnieć na rynku z klauzulą najmu krótkoterminowego. – Zero-jedynkowa zmiana wpłynie niekorzystnie na popyt na mikroapartamenty – ocenia.

Czytaj więcej

Nowe mieszkania. Kolejne rekordy pobite

Dekretowanie metrażu

Czy prawo powinno określać minimalną powierzchnię mieszkalną? Czy to klient powinien decydować, ile metrów chce kupić?

– W mojej ocenie rolą państwa jest dbanie o zdrowie i elementarne standardy życia obywateli oraz dążenie do ich podnoszenia. Tak jak wprowadzane jest minimalne wynagrodzenie za pracę, maksymalny wymiar czasu pracy na dobę, obowiązkowe przeglądy techniczne wind czy maksymalne dozwolone prędkości na drogach, tak i w przypadku nakreślenia minimalnej przestrzeni życiowej jest to uzasadnione – uważa Marcin Drogomirecki.

Agnieszka Gacek-Noga podkreśla, że prawo określające minimalną powierzchnię mieszkań ma na celu zapewnienie minimalnych standardów komfortu, higieny i bezpieczeństwa.

– Z drugiej strony można argumentować, że klienci powinni mieć swobodę wyboru i decydować, ile metrów chcą kupić – mówi dyrektor. Dodaje, że mikromieszkania zdobywają popularność wśród osób, które cenią sobie mobilność, niezależność i mniejsze koszty utrzymania. – Mikromieszkania są często wybierane przez studentów, singli i osoby o mniejszych budżetach – zaznacza. – Są też alternatywą dla apartamentów wakacyjnych. Nie jest to rozwiązanie dla każdego, ale stanowi ciekawą alternatywę na rynku nieruchomości – ocenia.

Zdaniem dyrektor trzeba osiągnąć równowagę między ochroną interesów konsumentów a zapewnieniem im swobody wyboru.

Czytaj więcej

Ziemia jeszcze cenniejsza

Mikroapartamenty często kupują inwestorzy. Czy zmiany uderzą w ich biznesy? - Podobnie jak w przypadku deweloperów, tak i w przypadku inwestorów, nie spodziewam się jakiegoś wstrząsu. Jestem przekonany, że i jedni i drudzy szybko dostosują swoje biznesy do nowych warunków ekonomiczno-prawnych – uważa Marcin Drogomirecki.

Agnieszka Gacek-Noga przewiduje, że nowe przepisy mogą ograniczyć dostępność mikroapartamentów, zwłaszcza w miejscach, gdzie tego rodzaju nieruchomości cieszyły się popularnością. - To może wpłynąć na konkurencję i stawki najmu – mówi dyrektor. – Dostosowując inwestycje do nowych przepisów, inwestorzy zaoferują mieszkania o wyższym standardzie. Mogą przyciągnąć klientów szukających większego komfortu i jakości wynajmowanych nieruchomości.

Walka z „patodeweloperką” to jedno z haseł wyborczych ustępującego – na co wszystko wskazuje – rządu. Nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zakłada m.in. rozrzedzenie osiedli: minimalna odległość wielorodzinnego ponadczterokondygnacyjnego budynku od granicy działki ma wynosić co najmniej 5 metrów.

Jest też mowa o lokalach użytkowych w nowych budynkach: musiałyby urosnąć do co najmniej 25 mkw. Argument: lokale użytkowe są sprzedawane jako apartamenty inwestycyjne i wykorzystywane jako mieszkania. Deweloperzy oferują mikroapartamenty o powierzchni 15, 18, 22 mkw. Tymczasem nowe mieszkanie nie może być mniejsze niż 25 mkw. Losy noweli po wyborach nie są pewne. Dokument nie ma podpisu ministra rozwoju i technologii.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Rynek nieruchomości
Będzie bat na patodeweloperów. Wiemy też, kto za niego zapłaci
Materiał Promocyjny
Mity i fakty - Czy to prawda, że elektryczne auta palą się częściej niż spalinowe?
Rynek nieruchomości
Co czeka polskich deweloperów po wyborach
Nieruchomości
Branża deweloperska: prawo musi być stabilne i przewidywalne
Nieruchomości
17 tys. zł za metr kawalerki w Warszawie
Nieruchomości
Za mieszkania płacimy coraz więcej