Zmiany w PCC dla kupujących mieszkania

31 sierpnia wchodzą w życie zmiany w ustawie o podatku od czynności cywilno-prawnych w zakresie obrotu nieruchomościami mieszkalnymi – przypomina ekspertka.

Publikacja: 24.08.2023 21:01

Zmiany w PCC dla kupujących mieszkania

Foto: Mat.prasowe

Co do zasady, sprzedaż nieruchomości podlega 2 proc. PCC. Jednakże PCC nie jest należny w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości podlega VAT. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku osób fizycznych nabywających nowo wybudowane lokale od deweloperów – wówczas zamiast podatku PCC nabywca lokalu mieszkalnego płaci cenę z podatkiem VAT (co do zasady stawka VAT wynosi 8 proc.). 2 proc. PCC płaci nabywca lokalu w sytuacji, gdy nie jest należny podatek VAT, a więc zasadniczo w przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym – np. od poprzedniego właściciela będącego osobą fizyczną.

Jedną ze zmian, które wejdą w życie 31 sierpnia, jest zwolnienie z PCC nabycia pierwszego mieszkania przez osoby fizyczne, w sytuacji gdy zakup dotyczy lokalu używanego i gdy sprzedaż lokalu mieszkalnego nie podlega VAT. Zwolnienie dotyczy umowy sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego – będzie miało zastosowanie, jeśli kupującemu lub kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało inne prawo do nieruchomości. Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy kupujący posiada udział w ww. prawie do nieruchomości, ale ten udział nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zamiar ograniczenia kosztów transakcyjnych może zatem wpłynąć na decyzję osób fizycznych o nabyciu własnego mieszkania na rynku wtórnym.

Oprócz powyższego zwolnienia nowością jest również podwyżka podatku PCC w określonych sytuacjach. W ramach zmian wchodzą w życie przepisy dotyczące opodatkowania nabycia szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego lub udziałów w tych lokalach PCC po wyższej niż dotychczas, 6-proc. stawce.

W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach – albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich – stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach – albo udziału w takim lokalu – wynosi 6 proc.

Wykładnia tego przepisu prowadzi do wniosku, że w praktyce będzie on dotyczył sytuacji, kiedy sprzedawane będą gotowe, wyodrębnione lokale mieszkalne lub budynek z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi, stanowiącymi odrębne nieruchomości. W takiej sytuacji, jeśli nabywca będzie kupował więcej niż pięć lokali, a przedmiot transakcji nie będzie zwolniony z VAT, wówczas należny będzie zarówno podatek VAT, jak i 6 proc. PCC.

Podatek PCC w wysokości 6 proc. będzie miał zastosowanie także w przypadku, gdy zakup następuje na współwłasność przez kilku kupujących, a przynajmniej jeden z nich jest zobowiązany do uiszczenia 6 proc. PCC na nowych zasadach.

6 proc. PCC dotyczy wyłącznie sprzedaży opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (VAT). W praktyce będzie on stosowany w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: nabycia więcej niż pięciu odrębnych lokali mieszkalnych (lub udziałów w tych lokalach), w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, jeżeli ich sprzedaż jest opodatkowana podatkiem VAT (a więc gdy nie stosuje się zwolnienia z VAT do sprzedaży nieruchomości).

Pojęcie „samodzielnego lokalu” nie jest tożsame z pojęciem „odrębnego lokalu”. Odrębna własność lokalu powstaje w wyniku jej ustanowienia na mocy konstytutywnego zdarzenia cywilnoprawnego określonego przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. DzU z 2021 r., poz. 1048).

Zgodnie z art. 7 tej ustawy odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy lub jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości bądź na mocy orzeczenia sądu. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego i do powstania odrębnej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z kolei wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych, o którym mowa w art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2021 r., poz. 1048), potwierdza jedynie fakt, iż dana powierzchnia może być samodzielnym lokalem dla celów administracyjno-budowlanych. Równocześnie zaświadczenie to nie przesądza w sensie prawnym, że mamy do czynienia z odrębną nieruchomością lokalową.

Z uwagi na to, że przepis nakładający 6-proc. PCC dotyczy wyłącznie sytuacji, w której nabycie lokali jest opodatkowane podatkiem VAT, to nie będzie on dotyczył sytuacji, w której transakcja sprzedaży korzysta ze zwolnienia z VAT. Przykładowo, ma to miejsce w sytuacji dostawy lokali po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia, np. wynajmu, oddania w użytkowanie (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), lub gdy przy nabyciu tej nieruchomości dostawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia i nie zostały poniesione nakłady na jej ulepszenie w wysokości przekraczającej 30 proc. jej wartości początkowej (art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT).

Mając na uwadze powyższe, nowa regulacja nie powinna w szczególności objąć sprzedaży lokali usługowych albo budynków, w których nie wydzielono odrębnej własności lokali.

—Autorka jest doradczynią podatkową, radczynią prawną i partnerką w zespole nieruchomości kancelarii MDDP

Co do zasady, sprzedaż nieruchomości podlega 2 proc. PCC. Jednakże PCC nie jest należny w sytuacji, gdy sprzedaż nieruchomości podlega VAT. Taka sytuacja ma miejsce w przypadku osób fizycznych nabywających nowo wybudowane lokale od deweloperów – wówczas zamiast podatku PCC nabywca lokalu mieszkalnego płaci cenę z podatkiem VAT (co do zasady stawka VAT wynosi 8 proc.). 2 proc. PCC płaci nabywca lokalu w sytuacji, gdy nie jest należny podatek VAT, a więc zasadniczo w przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym – np. od poprzedniego właściciela będącego osobą fizyczną.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rynek wtórny nabiera wiatru w żagle
Nieruchomości
Mieszkanie bez daniny dla skarbówki
Nieruchomości mieszkaniowe
Premie zamrożone w starych książeczkach mieszkaniowych. Jak je odzyskać?
Nieruchomości
Nieruchomości w gorączce. Nowe rekordy cen
Nieruchomości
Bez nerwowego biegu po świadectwa
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie. Jak zbudować efektywny HR i skutecznie zarządzać kapitałem ludzkim?