Ile kosztuje budowa domu. Czy pomoże tani kredyt

O sytuacji na rynku budowy domów mówi Wojciech Rynkowski, ekspert portalu Extradom.pl:

Do omówienia zmian i trendów w kosztach budowy domów w II kw. 2023 r. posłużą nakłady konieczne do postawienia w technologii bloczków silikatowych przykładowego budynku o powierzchni użytkowej 151,6 mkw., z garażem jednostanowiskowym.

Warto dodać, że zainteresowaniem inwestorów cieszą się dziś domy o wyraźnie mniejszej powierzchni użytkowej (zwykle 90-120 mkw.). Jest to o tyle istotne, że niektóre stałe wydatki związane z budową (np. opłata za wynajem urządzeń, dojazd czy koszty dostawy) rozkładają się na mniejszy obiekt. Może to skutkować niewielkim, ale zauważalnym wzrostem średniej ceny mkw.

Gorący czas

Wiosna to tradycyjnie okres intensywnych prac budowlanych. Po spowolnieniu w IV kw. 2022 r. i zanotowanym w I kw. 2023 r. pierwszym od dwóch lat nieznacznym spadku kosztów budowy domu w stolicy i woj. zachodniopomorskim i wielkopolskim, można się było spodziewać ponownego ich wzrostu wywołanego natężeniem prac i rosnącym zapotrzebowaniem na materiały i ekipy budowlane.

Tymczasem reakcja rynku była bardzo spokojna. Porównując kwartał do kwartału, doszło, oczywiście, do dalszego wzrostu kosztów, ale biorąc pod uwagę wysokość inflacji i presję płacową na rynku, należy to raczej uznać za korektę.

Interesujących i dość optymistycznych danych dostarcza porównanie kosztu budowy przykładowego domu w I i II kw. 2023 r. w województwie śląskim. Wybór tego regionu jest nieprzypadkowy. W analizowanym okresie zarówno kwota niezbędna do postawienia domu, jak i skala wzrostu kosztów tylko nieznacznie przekraczały średnią krajową, dobrze oddając sytuację w budownictwie jednorodzinnym.

Wyliczenia mają charakter informacyjny, z oczywistych przyczyn nie uwzględniają ani kosztu zakupu działki, ani podłączenia mediów, ani też zagospodarowania terenu wokół domu. Trzeba też pamiętać, że na każdej działce mamy nieco inny rodzaj gruntu, poziom wód gruntowych, inne są możliwości dojazdu. A to wszystko ma wpływ na zakres prac, liczbę roboczogodzin, ilość i rodzaj użytych materiałów. Uśrednione dane wskazują na koszty budowy domu w woj. śląskim w I i II kw. roku - według SEKOCENBUDU.

Etapy budowy

Stan zerowy. Wznoszenie budynku zaczyna się od prac ziemnych i fundamentów (roboty ziemne, fundamenty, ściany podziemia, izolacje fundamentów i ścian podziemia).  Koszt stanu zerowego w I kw. tego roku wynosił 57 773 zł, w II kw. - 58 892 zł. Zmiana to 1119 zł/ 1,94 proc. To jeden ze wzrostów najbardziej zbliżony do średniej dla całej budowy.

Stan surowy (otwarty) to etap, który pochłania najwięcej pieniędzy ze względu na liczbę zaangażowanych ekip i ilość materiałów. (Obejmuje: ściany nadziemia, stropy, sklepienia, schody, podesty, dach, kanały wewnątrz budynku, izolacje nadziemia, warstwy pod posadzki). Zmiana nakładów była relatywnie niewielka: w I kw. to 273 624 zł, w II kw. - 277 378 zł. Różnica to zaledwie 3754 zł / 1,37 proc. To kolejny wzrost zdecydowanie poniżej oczekiwanej inflacji, a to jeszcze nie koniec dobrych informacji dla przyszłych inwestorów.

Zdecydowanie największy kwotowo i procentowo wzrost kosztów nastąpił na etapie wykończeń. Może to być niemiłe zaskoczenie dla budujących. Wynika m.in. z szerokiej gamy prac. (m.in. tynki, okna i drzwi zewnętrzne i wewnętrzne, ścianki działowe, roboty malarskie, posadzki). Łączne nakłady na stolarkę okienną i drzwiową oraz wykończenie wewnętrzne to 226 261 zł w I kw. i 233 071 zł w II kw. Zmiana: 6810 zł / 3,01 proc.

Stan wykończeniowy zewnętrzny to ostatni etap przed rozpoczęciem prac we wnętrzach obiektu. Wykonywane są m.in. elewacje, różne roboty zewnętrzne. Koszt prac w I kw. to 96 054 zł i 98 645 zł w II kw. Zmiana to 2591 zł / 2,70 proc. czyli znów blisko wskaźnika inflacji w analizowanym okresie.

Po zsumowaniu kosztów postawienie przykładowego domu w woj. śląskim, przed wykonaniem wewnętrznych prac instalacyjnych, kosztowało średnio: w I kw. 653 448 zł, w II kw. - 667 718 zł, zmiana to 14 270 zł / 2,18 proc. Zmiana jest relatywnie niewielka.

Wykończenie wnętrz

Największy kwotowo i procentowo wzrost nastąpił na etapie stanu wykończeniowego wewnętrznego, co zdaje się potwierdzać sygnalizowaną również przez Grupę PSB podwyżkę cen suchej zabudowy, chemii budowlanej i stolarki okiennej i drzwiowej.

Prace instalacyjne (instalacje kanalizacyjne, wodociągowe i gazowe) wymagają zdecydowanie mniejszych nakładów.  W I kw. wynosiły 35 317 zł, w II kw. 35 262 zł. Mamy więc minimalny spadek - o 55 zł/ -0,15 proc.

Zaopatrzenie w ciepło. Zestawienie uwzględnia tylko jedną pozycję: instalacja centralnego ogrzewania. Koszt prac w I kw. to 36 974 zł, w II kw. - 37 826 zł. Zmiana: 852 zł / 2,30 proc.

Techniki wentylacyjne. Tu mamy jedną pozycję: wentylacja mechaniczną. Prace w I kw. kosztowały 34 516 zł, w II kw. - 33 158 zł. Obniżka kosztów wynosi 1358 zł / 3,94 proc.  To największa procentowo zmiana w całym zestawieniu kosztów.

Instalacje elektroenergetyczne. Dom zostaje wyposażony w sieć elektryczną (tablice rozdzielcze, instalacja oświetleniowa, instalacja gniazd, instalacja odgromowa i uziemiająca). Prace te kosztowały 28 011 zł w I kw. i 28 754 w II kw. Zmiana to 743 zł / 2,65 proc. To kolejny przyrost w zestawieniu bardzo zbliżony do oczekiwanego kwartalnego wskaźnika inflacji.

Instalacje teletechniczne i techniki informacyjnej (instalacje alarmowe, dozoru i sygnalizacji, instalacje strukturalne). Na te prace wykończeniowe przeznaczamy relatywnie niewielkie kwoty - 1722 zł w I kw., w II kw. - 1734 zł. Zmiana o 12 zł / 0,70 proc.

Wzrost kosztu budowy domu w II kw. na Śląsku był poniżej spodziewanego poziomu inflacji.

W I kw. wybudowanie domu w województwie śląskim, wyposażonego w komplet instalacji, kosztował 789 989 zł. W II kw. - 804 453 zł. Zmiana to 14 464 zł, czyli 1,83 proc.

Biorąc pod uwagę koszt mkw. powierzchni użytkowej domu, jest to wzrost o 95 zł, z 5211 zł w I kw. do 5306 zł w II kw.

Mat.prasowe

Za inflacją

Koszty budowy domu na Śląsku dobrze oddają sytuację i trendy charakterystyczne dla budownictwa jednorodzinnego w całym kraju. Po okresie intensywnych wzrostów pomiędzy I a II kw. 2022, które osiągnęły prawie 8 proc., przychodzi wyraźne spowolnienie podwyżek i w dwóch kolejnych kwartałach, wzrosty 4,48 i 4,09 proc.

Okres jesienno-zimowym tradycyjnie nie sprzyja robotom budowlanym, dlatego wzrost jest niewielki - osiąga zaledwie 0,86 proc. Wiosna to ponownie okres zwiększonej dynamiki prac, a spadająca inflacja sprawia, że coraz więcej inwestorów decyduje się na rozpoczęcie budowy. Koszty rosną o 1,83 proc. a w całym omawianym okresie - o 11,70 proc., co jest zbliżone do wskaźników inflacji.

Mat.prasowe

Zmiany w regionach

W II kw. największe wzrosty odnotowaliśmy w woj. na wschodzie kraju: o 4,3 proc. w woj. podkarpackim, 3,58 proc. w lubelskim, 2,70 proc. w podlaskim. Wyjątkiem jest woj. kujawsko-pomorskie, gdzie koszty w analizowanym okresie wzrosły o 2,80 proc., niemal dwukrotnie przewyższając średnią kwartalną podwyżkę dla całej Polski, która wyniosła 1,52 proc.

Obniżka cen w Warszawie w zeszłym kwartale wynosiła symboliczne 0,09 proc., w kolejnym - 1,06 proc. W wymiarze kwotowym niewiele, ale zdaje się świadczyć o tym, że inwestorzy w stolicy dotarli do „progu bólu”. Do spadku kosztów doszło też w woj. wielkopolskim – o 0,44 proc. i 0,42 proc. w kolejnych kwartałach.