Zmiany w PCC a najem instytucjonalny mieszkań

Biorąc pod uwagę modele funkcjonowania podmiotów na polskim rynku PRS, nowe przepisy o dodatkowym PCC nie powinny być dotkliwe dla tego sektora.

Publikacja: 13.07.2023 21:00

Zmiany w PCC a najem instytucjonalny mieszkań

Foto: Mat.prasowe

Epopeja o ograniczaniu hurtowych zakupów mieszkań – miejmy nadzieję – właśnie się zakończyła. 7 lipca poprawki Senatu do projektu ustawy z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw zostały odrzucone przez Sejm. To zaś oznacza, że do ich wejścia w życie wystarczy już tylko podpis prezydenta oraz publikacja w Dzienniku Ustaw.

Intensywne rozmowy dotyczące sposobów rozwiązania aktualnych problemów rynku mieszkaniowego toczyły się już od ubiegłego roku. Inwestorzy – szczególnie działający w ramach raczkującego w Polsce rynku PRS (najem instytucjonalny mieszkań) – z obawami przyglądali się toczącym się dyskusjom i puszczanym w eter propozycjom. A warto podkreślić, że inwestorzy ci nie zajmują się spekulacjami, lecz przyczyniają się do stabilnego i zrównoważonego rozwoju rynku najmu w Polsce.

Poszczególne pomysły niejednokrotnie wywoływały dreszcze. Od całkowitego zakazu nabywania mieszkań dla „funduszy”, przez ograniczenia liczby kupowanych lokali w skali roku, po nowe obciążenia podatkowe – sposób komunikowania planów legislacyjnych z całą pewnością nie wpływał pozytywnie na klimat biznesowy.

Czy nowe regulacje będą dotkliwe dla rynku? Wydaje się, że nie. Ustawa wprowadza bowiem zasadę, że nabycie szóstego i kolejnego lokalu mieszkalnego (nabywanych w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej) lub udziałów w tych lokalach będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 6 proc. po stronie kupującego.

Co istotne, PCC w stawce 6 proc. dotyczy wyłącznie sprzedaży opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. W pewnym sensie więc określone transakcje będą podlegać podwójnemu opodatkowaniu – obok konieczności rozliczenia VAT będzie bowiem występował obowiązek zapłaty PCC w wysokości 6 proc. Konsekwencją takiego mechanizmu jest, że „dodatkowy” PCC nie będzie należny, kiedy do transakcji dostawy lokalu znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT. Mówimy więc np. o sytuacjach sprzedaży lokali po upływie dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o VAT (np. wynajmu czy oddania w użytkowanie).

W rezultacie w praktyce regulacje te będą mogły mieć wpływ na rynek pierwotny i to wyłącznie po spełnieniu wszystkich poniższych warunków: 1. nabycie więcej niż pięciu odrębnych lokali mieszkalnych (lub udziałów w tych lokalach), 2. w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, 3. jeżeli ich sprzedaż jest opodatkowana podatkiem VAT.

Istotne znaczenie ma tutaj aspekt „odrębności” lokali, która nie powinna być utożsamiana z „samodzielnością” lokali. Dodatkowy PCC bowiem będzie miał zastosowanie jedynie w przypadku tych transakcji, których przedmiotem są „odrębne lokale”. A zatem chodzi o sytuacje, gdy wyodrębniono w danej inwestycji własność lokali na podstawie ustawy o własności lokali. Taka odrębna własność może zostać ustanowiona w drodze umowy lub jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości bądź na mocy orzeczenia sądu. Co kluczowe – do powstania takiej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę modele funkcjonowania podmiotów na polskim rynku PRS (gdzie nie dochodzi zasadniczo do wyodrębniania własności poszczególnych lokali), nowe przepisy o dodatkowym PCC nie powinny być dotkliwe dla tego sektora. W szczególności PCC w wysokości 6 proc. nie będzie płatny przy transakcjach obejmujących całe budynki (które niejednokrotnie budowane są w oparciu o konkretne potrzeby i oczekiwania inwestora – nie jest więc tak, że lokale w takich inwestycjach trafiałyby na rynek detaliczny), lokale niemieszkalne (usługowe) czy też lokale położone w budynkach wprawdzie w ramach jednej inwestycji, to jednak od strony prawnej zrealizowanych na kilku odrębnych działkach.

Na zakończenie warto zwrócić uwagę na dodatkowy aspekt. Wspomniana na wstępie ustawa obejmuje także inną zmianę do ustawy o PCC. Wprowadzone zostanie bowiem zwolnienie z PCC dla osób fizycznych dokonujących zakupu prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo spółdzielczego własnościowe go prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Co do zasady, zwolnienie będzie mieć zastosowanie, jeśli osobie fizycznej (lub osobom fizycznym dokonującym wspólnego zakupu) w dniu sprzedaży lub przed dniem sprzedaży nie przysługiwało żadne z powyższych praw.

Brak PCC przy nabyciu „pierwszego” mieszkania na rynku wtórnym należy ocenić pozytywnie – przy czym trzeba pamiętać, że PCC w tym zakresie jest dochodem gmin – a już teraz samorządy w wielu przypadkach są w trudnej sytuacji finansowej. Może się to więc przełożyć się na praktykę lokalnych organów podatkowych np. w odniesieniu do podatku od nieruchomości (co pośrednio może mieć wpływ na sektor PRS w Polsce).

Wprowadzenie zwolnienia z PCC od zakupu pierwszego mieszkania wejdzie w życie po upływie 30 dni od wejścia w życie ustawy, natomiast stawka 6 proc. PCC będzie obowiązywać od 1 stycznia 2024 r.

—Autor jest doradcą podatkowym i partnerem w firmie doradczej MDDP

Epopeja o ograniczaniu hurtowych zakupów mieszkań – miejmy nadzieję – właśnie się zakończyła. 7 lipca poprawki Senatu do projektu ustawy z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw zostały odrzucone przez Sejm. To zaś oznacza, że do ich wejścia w życie wystarczy już tylko podpis prezydenta oraz publikacja w Dzienniku Ustaw.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Deweloperzy podsumowują I połowę 2023 roku
Nieruchomości
Rozliczanie najmu trzeba zmienić
Nieruchomości
Mieszkanie bez daniny dla skarbówki
Nieruchomości
Deweloperzy zaczną odmrażać inwestycje
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie
Opinie Ekonomiczne
Adam Roguski: Bezpieczny kredyt 2% już podbił ceny mieszkań
Materiał Promocyjny
Jak sztuczna inteligencja może być wykorzystywana przez przestępców cybernetycznych?