Grzanie na termomodernizację

W Polsce niemal 40 proc. budynków wielorodzinnych wymaga termomodernizacji, tak by odpowiadały współczesnym standardom energetycznym – wskazuje Jan Ruszkowski, koordynator rady ds. czystego powietrza w Konfederacji Lewiatan, przytaczając dane GUS.

Z szacunków wynika, że niski albo bardzo niski standard energetyczny ma siedem na dziesięć budynków jednorodzinnych: domy te są ocieplone słabo lub wcale. Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, dopowiada, powołując się na dane resortu rozwoju i technologii, że termomodernizację musi przejść ok. 160 tys. budynków wielorodzinnych i 4 mln jednorodzinnych.

Gra w klasy

Do 2050 r. Unia Europejska ma osiągnąć neutralność klimatyczną. Oznacza to konieczność modernizacji budynków, które według szacunków odpowiadają za ok. 36 proc. emisji gazów cieplarnianych.

Zgodnie z nowelizowaną europejską dyrektywą o charakterystyce energetycznej budynków mają być one podzielone na klasy energetyczne (jak sprzęt AGD) od A do G. Nieruchomości z najgorszej klasy (zużywają dziesięć razy więcej energii niż te najlepiej zaizolowane) miałyby siedem lat (do 2030 r.) na modernizację dającą „awans” co najmniej o klasę wyżej. Potem czekałyby je kolejne remonty.

Czy założenia dotyczące termomodernizacji w Polsce są realne? Jan Ruszkowski ocenia, że technologicznie, ekonomicznie i społecznie jesteśmy na to gotowi.

– Potrzebna jest jednak konsekwencja i wola polityczna – zaznacza. – Polska ma całkiem dobrą Długoterminową Strategię Renowacji Budynków przyjętą przez rząd równo rok temu. Opracowano kilka scenariuszy działań termomodernizacyjnych prowadzących do dekarbonizacji zasobów budowlanych w 2050 r. Aby je zrealizować, do 2030 r. powinniśmy co najmniej dwukrotnie zwiększyć obecne tempo modernizacji i przejść do bardziej kompleksowych działań.

Szacunki są takie: do 2050 r. ma być ok. 7,5 mln termomodernizacji, z czego 4,7 mln to głębokie, także etapowe. – Całkowite wydatki na renowację budynków (termomodernizacja i wymiana źródeł ciepła) do 2050 r. szacujemy na ponad 1,5 bln zł – mówi Jan Ruszkowski (tyle może pochłonąć modernizacja budynków mieszkalnych i użyteczności publicznej). – Realizacja rekomendowanego w strategii scenariusza jest możliwa, ale wymaga zaangażowania i prywatnych, i publicznych środków finansowych – mówi Ruszkowski. Zaznacza, że potrzebna jest też dobra współpraca z samorządami i sektorem prywatnym, nie mówiąc już "o edukacji, kampaniach społecznych, badaniach rynku, ewaluacji efektywności stosowanych narzędzi, pomocy osobom w trudnej sytuacji."

Właśnie – skąd pieniądze na remonty? Ekspert Lewiatana wskazuje na programy wsparcia: „Czyste powietrze”, termomodernizacyjną ulgę podatkową, fundusz termomodernizacji i remontów, „Stop smog”, „Ciepłe mieszkanie”. – Część z nich zakłada dotację nawet na poziomie 100 proc. kosztów inwestycji, część wymaga inicjatywy i zaangażowania samorządu – tłumaczy.

Ile pochłonie termomodernizacja jednego budynku? – Szacowanie przeciętnych kosztów jest ryzykowne. Nie jest to „produkt z półki”. Koszty zależą m.in. od wielkości i stanu technicznego budynku, wcześniejszych inwestycji, ambicji inwestora, a więc zakresu planowanych prac, źródeł finansowania – wyjaśnia Jan Ruszkowski. – W programie „Czyste powietrze” od początku tego roku największe dofinansowanie kompleksowej termomodernizacji z instalacją fotowoltaiczną to 135 tys. zł. Taka kwota jest dostępna dla osób o najniższych dochodach. Poszczególne przedsięwzięcia będą tańsze. Mogą być dofinansowane z różnych programów. Dodatkowo mogą być objęte termomodernizacyjną ulgą podatkową.

A Jarosław Jędrzyński szacuje, że koszt ocieplenia ścian zewnętrznych i dachu przeciętnego domu (150–200 mkw.) to ok. 60 tys. zł. – Do tego zwykle trzeba doliczyć wymianę okien i drzwi zewnętrznych, co winduje koszty do ok. 100 tys. zł. Następnie: wymiana starych źródeł ciepła, czyli tzw. kopciuchów, plus ewentualny montaż OZE – wskazuje.

Z kolei Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, ocenia, że koszty modernizacji przeciętnego domu z klasy G będą wysokie z tendencją wzrostową ze względu na skalę i natężenie prac remontowych.

– Różne źródła średnią cenę termomodernizacji szacują dziś na 300–800 zł za mkw. powierzchni użytkowej budynku – podaje prezes, zastanawiając się jednocześnie nad realnością założeń dotyczących termomodernizacji w Polsce. – Duża część budynków, szczególnie w uboższych rejonach, to stare nieruchomości, a tempo ich modernizacji jest zbyt powolne, by zrealizować założenia do 2030 roku – ocenia Łukasz Wydrowski. – Rosnące koszty energii skłaniają wiele osób do zainteresowania się tematem, ale konieczność zainwestowania dużych środków własnych blokuje ten proces. Przepisy dotyczące efektywności energetycznej nowych budynków istnieją w Polsce od wielu lat. Rozszerzanie ich, wraz z potencjalnymi sankcjami, o te budowane kilkadziesiąt lat temu, które należą często do osób o niskich dochodach, jest mocno kontrowersyjne – uważa.

Dodaje, że koszt modernizacji wszystkich budynków w Polsce będzie gigantyczny. – Będzie wymagał zmian w obecnych programach oraz znaczącego wsparcia finansowego – podkreśla, odnosząc się do takich programów jak ulga termomodernizacyjna czy „Czyste powietrze”. – Ten pierwszy polega na możliwości odliczenia w PIT, drugi to zwrot części kosztów poniesionych na modernizację. Wyklucza to ubogich: nie mają ani środków do „wyłożenia”, ani zdolności kredytowej, by uzyskać pożyczkę na remont. A osoby o lepszych dochodach mogą mieć problemy ze skorzystaniem z programu z uwagi na dość niskie kryteria dochodowe – mówi.

Skazane na niższą cenę

Co stanie się z domami, które nie przejdą termomodernizacji? Czy budynki najgorszej klasy będą niesprzedawalne?

Łukasz Wydrowski przypuszcza, że domy klasy G będą mieć mniejszą wartość rynkową ze względu na mniejszą efektywność energetyczną i brak zgodności z nowymi wymaganiami.

– Niedawne analizy ekspertów z Wielkiej Brytanii wskazują, że budynek klasy G może mieć nawet 7 proc. niższą wartość niż taki sam, ale w klasie D – mówi. – Także z naszych obserwacji wynika, że jako ważne kryterium zakupu klienci coraz częściej wskazują kwestię „ekonomiczności” użytkowania domu czy mieszkania. Jest też ryzyko, że banki nie będą chciały udzielać kredytów na niskoefektywne nieruchomości lub ich warunki będą skrajnie niekorzystne dla kredytobiorców, a same transakcje będą objęte dodatkowymi podatkami. Właściciele tych budynków albo zdecydują się na ich modernizację, albo będą musieli zaakceptować wyraźnie niższą wartość.

Opinię tę podziela Jarosław Jędrzyński. – Takie domy będą skazane na niższą cenę. Tak by nowemu nabywcy opłacało się zainwestować w kosztowny remont poprawiający klasę energetyczną – wyjaśnia.

Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, komentuje, że budownictwo jednorodzinne czekają ciężkie czasy i duże wyzwania związanie z certyfikacją energetyczną.

– Ogromna część domów wystawianych na sprzedaż pochodzi z poprzednich lat, kiedy budowało się w innych technologiach, czasem samodzielnie, z przeróżnych materiałów – mówi. – To bardzo energochłonne domy. Koszty ich utrzymania są wysokie. Po wprowadzeniu obowiązkowych świadectw charakterystyki energetycznej wyjdzie na jaw ich ułomność energetyczna. Będzie problem z ich sprzedażą. Spodziewam się dużych spadków cen, chyba że właściciele przeprowadzą gruntowną termomodernizację.

Z kolei Łukasz Dąbrowski z katowickiego oddziału Power Invest ocenia, że domy wymagające remontu dla niektórych klientów – mających wiedzę i pieniądze - to okazja. – Czasem wyburzenie starego budynku uwalnia piękną działkę, na której można wybudować całkowicie nową nieruchomość. Zalety budynków do remontu to oczywiście atrakcyjna cena, możliwości przebudowy lub rozbudowy, bardzo często duża działka dająca dodatkowe możliwości zagospodarowania.Odpowiednia analiza i pomysł dają możliwość całkowitego odnowienia czy odbudowania takiej nieruchomości, a co za tym idzie - bardzo dużego wzrostu jej wartości - mówi.

Jarosław Jędrzyński zauważa, że Polska modernizuje się już od lat. – W największych miastach trudno znaleźć blok z wielkiej płyty, który nie zostałby starannie ocieplony – mówi ekspert portalu Rynek Pierwotny. – Dotyczy to także wielu osiedli wielorodzinnych powstałych po 2000 r. oraz domów – najczęściej tych w największych aglomeracjach.

Jan Ruszkowski podsumowuje: - Pamiętajmy, że termomodernizacja to nie koszt, ale inwestycja, która, wobec znacznego wzrostu cen energii jest coraz bardziej opłacalna. Koszty eksploatacji wyremontowanej nieruchomości spadają, a jej wartość – rośnie. Łatwiej jest ją sprzedać, łatwiej wynająć. Niebagatelną korzyścią jest też wyższy komfort życia (nie trzeba np. troszczyć się o opał), wyższy komfort termiczny, możliwość dogrzania pomieszczeń, eliminacja wilgoci, pleśni, poprawa zdrowia, estetyki budynków, a nawet stosunków sąsiedzkich, gdy nasz komin przestaje zadymiać okolicę. A przecież wszyscy chcemy poprawy jakości powietrza, redukcji emisji i przedwczesnej umieralności na związanie z nią choroby, w czym bijemy niechlubne europejskie rekordy. Podczas gdy np. regionalne uchwały antysmogowe zapowiadają z wieloletnim wyprzedzeniem drogę do stopniowej eliminacji najbardziej emisyjnych źródeł ogrzewania, czyli są przysłowiowym batem, „marchewką" są właśnie instrumenty publicznego wsparcia termomodernizacji, która umożliwia wymianę pieców i kotłów, ograniczając ryzyko wpadnięcia w ubóstwo energetyczne.