Zmiana przepisów wynika z wejścia w życie nowelizacji ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy prawo budowlane. Odczują ją właściciele i zarządcy budynków, które mają trafić do sprzedaży lub będą przechodziły znaczące remonty. Nowe obowiązki przyniosą też potencjalne kary dla tych, którzy nie zastosują się do nowego prawa.
Obowiązki i sankcje
Zmiany dotyczą przede wszystkim obowiązku przekazania świadectwa nabywcy lub najemcy. Zgodnie ze znowelizowanym art. 11 ustawy, świadectwo należało będzie przekazać nabywcy lokalu przy sporządzeniu aktu notarialnego. Dodatkowo notariusz będzie miał obowiązek odnotowania tego faktu, a w razie braku świadectwa pouczenia o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. W przypadku najmu wystarczy przekazanie kopii lub wydruku wersji elektronicznej.
Nowe regulacje będą dotyczyły również procedur odbiorowych nowych inwestycji budowlanych.
– Zgodnie z nowym brzmieniem art. 57 prawa budowlanego, o ile nie będziemy mieć do czynienia ze szczególną kategorią budynków wymienionych w art. 3 ust. 4 ustawy oraz art. 29 ust. 1 pkt 1a prawa budowlanego, o tyle do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie należało będzie załączyć kopię lub wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej. Brak załącznika może doprowadzić do odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie albo wniesienia sprzeciwu od dokonanego zawiadomienia o zakończeniu budowy – mówi Sebastian Cekiera z Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.
Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest dokumentem sporządzanym na podstawie jego oceny energetycznej. Polega na obliczeniu zapotrzebowania nieruchomości na energię potrzebną m.in. do jej ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody, a także klimatyzacji czy oświetlenia. Jest ważne przez dziesięć lat, pod warunkiem że w budynku nie dokonano wymiany okien czy modernizacji systemów ogrzewania.
Od kwietnia będzie je musiał posiadać każdy właściciel nieruchomości – również tych wybudowanych przed 2009 r. oraz domów jednorodzinnych – i to niezależnie od tego, czy jest ona wystawiona na sprzedaż, na wynajem, czy też ma zaspokoić własne cele mieszkaniowe.
– Zmiany w prawie były tak naprawdę nieuchronne z uwagi na konieczność dostosowania naszej jurysdykcji do przepisów Unii Europejskiej. Również poprawa skuteczności obecnego systemu oceny efektywności energetycznej polskich budynków miała tutaj swoje znaczenie – mówi Wojciech Wołkowski, członek zarządu Q3D Contract.
Świadectwa będą przygotowywane przez certyfikowanych audytorów, uprawnionych do ich wystawienia. Będą zunifikowane tak, aby sama procedura administracyjna była jak najbardziej uproszczona. Będzie służyła także ochronie właścicieli i zarządców nieruchomości przed firmami oferującymi audyty i certyfikaty energetyczne bez uprawnień. Audytor będzie zobowiązany do złożenia oświadczenia o tym, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.
Właściciel lub zarządca budynku o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 mkw., pełniącej funkcje publiczne, będzie musiał umieścić w widocznym miejscu kopię świadectwa. Ponadto w przypadku składania publicznego ofert sprzedaży lub najmu nieruchomości, w ogłoszeniach lub reklamach, konieczne będzie zamieszczenia wskaźników charakterystyki energetycznej.
Mieszkania spółdzielcze
Zdaniem Wojciech Ziółkowski, specjalisty z zakresu efektywności energetycznej budynków, członka stowarzyszenia SAPE, świadectwa energetyczne będą potrzebne także w przypadku mieszkań spółdzielczych. Jak jednak wyjaśnia, ponieważ spółdzielnie będą musiały takowe sporządzać, prawdopodobnie przez jakiś czas będzie można legitymować się nimi także w przypadku indywidualnych mieszkań.
Jednak w opinii prof. Jerzego Jankowskiego, prezesa Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, przepisy wcale nie wymuszają na spółdzielniach takiego obowiązku. Z przepisu art. 9 ust. 2 ustawy wynika jasno, że honorowana będzie dokumentacja techniczna budynku. Ponadto, jak zauważa prezes, przepisy jasno określają sytuacje, w których powstaje obowiązek, ale są one związane z konkretnymi zdarzeniami prawnymi, a nie jest to obowiązek sam w sobie.
– Z przepisu art. 3 ustawy o charakterystyce wynika expressis verbis, kiedy taki obowiązek powstaje – tj. w przypadku zbycia na podstawie umowy sprzedaży, w przypadku zbycia spółdzielczego prawa do lokalu, w przypadku najmu lokalu. Wobec powyższego obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej przez spółdzielnię mieszkaniową wystąpi jedynie w przypadku wystąpienia wąskiego katalogu zdarzeń – uważa prof. Jerzy Jankowski.
