Kredyt na 2 proc. pod nadzorem

Kredyt na Pierwsze Mieszkanie dostanie osoba do 45. roku życia, która nigdy nie miała ani własnego mieszkania, ani udziału większego niż 50 proc. Do tego będzie w lokalu mieszkać dziesięć lat. Na tym nie koniec wymogów.

Publikacja: 09.02.2023 21:07

Nowa propozycja ma dać wsparcie państwa przy zakupie wymarzonego pierwszego mieszkania

Nowa propozycja ma dać wsparcie państwa przy zakupie wymarzonego pierwszego mieszkania

Foto: shutterstock

Program ma ruszyć 1 lipca – na dwa miesiące przed wyborami. Państwo zainwestuje w niego ok. 11 mld zł i dofinansuje ok. 155 tys. mieszkań. Jak każdy wydatek budżetowy, także program Pierwsze Mieszkanie będzie ograniczony wieloma zaporami. Rząd chce od początku uszczelnić przepisy tak, aby nikomu do głowy nie przyszło szukać bramek, wytrychów, kruczków prawnych i innych scenariuszy pozwalających na obejście systemu.

– Reglamentowanie dostępu dla osób, które nie posiadają nieruchomości, należy ocenić pozytywnie, jako bufor bezpieczeństwa przed nadużyciami dla osób poszukujących taniego finansowania inwestycji. Zastanawia mnie tylko wpływ tego instrumentu na ceny nieruchomości i ich dostępność, przy określeniu maksymalnego kredytu – mówi się Łukasz Malinowski, radca prawny, ekspert prawa bankowego.

Jaki kredyt na 2 proc.

Obecnie, aby dostać kredyt na mieszkanie takiej wartości, jak przewiduje ustawa, należy wykazać się dochodem na poziomie 12 tys. zł miesięcznie. Zresztą sam minister rozwoju i technologii Waldemar Buda mówi, że program Pierwsze Mieszkanie jest skierowany do średnio zamożnych, którzy będą mieli na wkład własny i zakwalifikują się ze swoją zdolnością kredytową do programu. – Do apartamentów nie będziemy się dorzucali – zaznacza Buda.

Za to państwo dorzuci się do podatku. Biorąc pod uwagę obowiązującą zasadę powszechności opodatkowania, nabywca lokalu finansowanego bezpiecznym kredytem 2 proc. powinien zapłacić podatek dochodowy od uzyskanej kwoty dopłaty do raty kredytu.

– Jednak zgodnie z projektem ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, także i w tym zakresie nabywca otrzyma realne wsparcie w postaci zwolnienia z obowiązku zapłaty z tego tytułu podatku. Projekt wprowadza bowiem do art. 21 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnienie z opodatkowania – wskazuje dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawna w Kancelarii Kania Stachura Toś. – Moim zdaniem taka pomoc może być dodatkową zachętą do skorzystania z możliwości, jakie wprowadza projekt ustawy.

Kto może się ubiegać o dopłatę

Z programu będzie mogła skorzystać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Wyjątek stanowi odziedziczone albo spółdzielcze mieszkanie, w którym jednak beneficjent ma nie więcej niż 50 proc. udziałów.

Kredyt można zaciągnąć na mieszkanie lub zakup domu jednorodzinnego. Maksymalna kwota to 500 tys. zł dla singli i 600 tys. dla małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka. Wkład własny nie może przekroczyć 200 tys. zł, a w przypadku domu może być nim także działka.

Do lokalu należy wprowadzić się w ciągu roku od wybudowania i i mieszkać tam przez dziesięć lat. Nie wolno go sprzedać ani wynająć, ponieważ będzie to skutkowało utratą dopłaty i zmianą warunków na rynkowe. Przez ten sam czas nie będzie można też kupić innego mieszkania.

W przypadku upadłości konsumenckiej i utraty mieszkania nie będzie możliwości ponownego starania się o dopłatę. Podobnie będzie w przypadku innych losowych zdarzeń powodujących niewypłacalność, jak np. rozwód, śmierć małżonka, utrata dochodów, zajęcie komornicze itp. A wszystko po to, aby – jak tłumaczy Ministerstwo Rozwoju i Technologii – nie zachęcać kredytobiorców do nadmiernej kreatywności.

– Stąd zastanawiamy się też nad tym, co zrobić z osobami, które już są w trakcie procesu nabywania mieszkań, czyli np. podpisały umowę deweloperską i mogłyby przed przejęciem mieszkania jeszcze ją rozwiązać, aby podpisać umowę na kredyt preferencyjny 2 proc. Szeroko to konsultujemy, aby zastosować takie rozwiązania, które powszechnie będą uznawane za sprawiedliwe – zapewnia minister Waldemar Buda.

Dziesięć lat i co dalej

Resort rozwoju wyjaśnia, że dalsza spłata kredytu będzie odbywała się już według zasad rynkowych. Jednak przez dziesięć lat wsparcia kwota, jaka pozostanie do spłaty, będzie na tyle niska, że nie powinna nastręczać problemu. Warto jednak pamiętać, że banki będą oceniały zdolność kredytową potencjalnych klientów nie na dziesięć lat, ale na cały okres kredytowania.

– Z tego względu mam obawy, czy projekt ostatecznie nie okaże się rozwiązaniem jedynie na papierze i podzieli losy Mieszkania+ – wskazuje Agnieszka Grabowska-Toś. – Problemem jest bowiem to, jak banki będą podchodziły do kwestii zdolności kredytowej klientów zainteresowanych skorzystaniem z programu dopłat. A projekt nie daje oczywiście odpowiedzi, co zrobić, żeby tego kredytu bank w ogóle chciał udzielić. Biorąc pod uwagę, że kredyt hipoteczny może być spłacany przez 25 czy nawet 30 lat, a dopłaty mają obowiązywać przez pierwsze dziesięć lat, bank musi brać pod uwagę ryzyko związane ze spłatą kapitału przez kolejne lata, kiedy dopłat nie będzie. Musi też mieć na uwadze, że w okresie wsparcia kredytobiorca może utracić prawo do dopłat (projekt przewiduje kilka takich przypadków) i wówczas będzie musiał spłacać raty w „normalnej” wysokości. Pytanie więc, czy ta zdolność będzie ustalana z uwzględnieniem dopłat czy nie.

Zgodnie z zapisami projektu dopłata do kredytu będzie wyliczana na podstawie średniego oprocentowania kredytów wszystkich banków z poprzedniego kwartału. Do raty będzie trzeba doliczyć marżę banku. W projekcie ustawy jest ona ustalona na 10 proc., z powodu ustalonych ustawą górnych poziomów kredytowania 500 i 600 tys. W ramach programu będzie można nabyć nieruchomość z rynku pierwotnego i wtórnego, wartą maksymalnie 700–800 tys. W Warszawie czy Trójmieście wystarczy na ok. 60–70 mkw., w mniejszych miastach na nieco większe.

Program ma ruszyć 1 lipca – na dwa miesiące przed wyborami. Państwo zainwestuje w niego ok. 11 mld zł i dofinansuje ok. 155 tys. mieszkań. Jak każdy wydatek budżetowy, także program Pierwsze Mieszkanie będzie ograniczony wieloma zaporami. Rząd chce od początku uszczelnić przepisy tak, aby nikomu do głowy nie przyszło szukać bramek, wytrychów, kruczków prawnych i innych scenariuszy pozwalających na obejście systemu.

– Reglamentowanie dostępu dla osób, które nie posiadają nieruchomości, należy ocenić pozytywnie, jako bufor bezpieczeństwa przed nadużyciami dla osób poszukujących taniego finansowania inwestycji. Zastanawia mnie tylko wpływ tego instrumentu na ceny nieruchomości i ich dostępność, przy określeniu maksymalnego kredytu – mówi się Łukasz Malinowski, radca prawny, ekspert prawa bankowego.

Pozostało 86% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Mieszkania dobrem luksusowym
Nieruchomości
Cyfrowe narzędzia budowlane już w użyciu
Nieruchomości
Sposób na kryzysowy najem i gwarancję stałej kwoty czynszu
Nieruchomości
Wizualizacja sobie, życie sobie. Z czego budują deweloperzy
Materiał Promocyjny
Mała Księgowość: sprawdzone rozwiązanie dla małych i średnich przedsiębiorców
Nieruchomości
Podatek katastralny ubrany w szaty rozwiązania proobywatelskiego