• Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ma zostać zastąpione obowiązkowym dla obszaru całej gminy planem ogólnym (Plan Ogólny). Zgodnie z nowelizacją, Plan Ogólny ma stanowić akt prawa miejscowego i mieć charakter wiążący przy ustalaniu planów miejscowych oraz wydaniu decyzji o warunkach zabudowy.
• Zmniejszenie roli decyzji o warunkach zabudowy, których wydawanie uzależnione będzie położeniem na obszarze wskazanym do uzupełnienia zabudowy. Projekt zakłada wprowadzenie pięcioletniego terminu obowiązywania decyzji od dnia jej prawomocności. Przy czym warunki zabudowy pozostające w obrocie prawnym ulegną wygaśnięciu po pięciu latach od wejścia w życie nowelizacji. Zmianie ulegną również parametry i wskaźniki zabudowy, w tym zapewnienie minimalnej ilości miejsc do parkowania czy udziału powierzchni biologicznie czynnej.
• Zmiany w procedurze planistycznej poprzez partycypację społeczną obywateli oraz dostępność do niezbędnej infrastruktury społecznej, w szczególności wyeliminowanie jakiegokolwiek wykluczenia transportowego mieszkańców nowych inwestycji mieszkaniowych. Projekt zakłada, że właściciele nieruchomości będą mogli złożyć wniosek, aby organ wykonawczy gminy każdorazowo informował ich o pracach planistycznych związanych z nieruchomością.
• Wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego prowadzonego w systemie teleinformatycznym, zawierającego m.in. dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym i rozstrzygnięcia organów nadzoru.
• Zmiany w zakresie renty planistycznej, która co do zasady ma obejmować wszystkie nieruchomości, które zyskały na wartości wskutek uchwalenia planu niezależnie od tego czy i po jakim czasie od uchwalenia planu dana nieruchomość zostanie sprzedana, a opłata pobierana ma być w wysokości trzydziestu procent (dochód własny gminy).
• Wpływ Projektu na ustawę z dnia 5 lipca 2018r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. specustawę mieszkaniową) poprzez zastąpienie uchwał lokalizacyjnych tzw. Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym (ZPI) o statusie aktu prawa miejscowego oraz modyfikację reguł budowy w trybie tejże ustawy.
Zdecydowana większość przepisów ustawy wejdzie w życie 30 dni od ogłoszenia. Wg planu będzie to miało miejsce na przełomie 2022 i 2023 roku. Rejestr Urbanistyczny wraz z kolejnymi etapami cyfryzacji dokumentów planistycznych wejdą w życie 1 stycznia 2026 r. Termin ten wynika z zauważanej przez ministerstwo potrzeby dostosowania do zmienionego stanu prawnego.
- Dla przysłowiowego Kowalskiego największym zagrożeniem tej ustawy były opłaty związane z rentą planistyczną, jednak ministerstwo wycofało się z tego pomysłu, tak, więc bezpośrednie skutki nowelizacji nie będą dla mieszkańców tak szybko odczuwalne. Uważam, że jest to krok w dobrym kierunku, pełen niuansów i wad, jednak mimo wszystko zbliżający nas do planowania, jakie ma miejsce w innych krajach Europy – mówi Tomasz Delowski, Tętnowski Development. - W tym momencie, jako społeczeństwo ponosimy ogromne koszty “rozlewania się” zabudowy mieszkaniowej. Wprowadzenie zmian do ustawy może spowodować większe racjonalizowanie kosztów inwestycji. Oczywiście nie przełoży się to wprost na cenę mieszkania, ponieważ w tym przypadku ważną rolę odgrywa również lokalizacja inwestycji.
Likwidacja użytkowania wieczystego 2023
Na początku 2023 r. przedsiębiorcy, których nieruchomości stoją na działkach gminy lub Skarbu Państwa i płacą, co roku za ich użytkowanie wieczyste, będą mogli je wykupić na własność. Będą mogli skorzystać z opcji wykupu gruntu należącego do gminy lub Skarbu Państwa na podobnych zasadach, na jakich przekształcano własność gruntów w użytkowaniu wieczystym w przypadku zabudowy mieszkaniowej. W przeciwieństwie do reformy gruntów mieszkaniowych, tu zasadą będzie uwłaszczenie na wniosek, a nie z mocy prawa.
Cena gruntu Skarbu Państwa wyniesie 20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przy płatności jednorazowej lub 25-krotność przy płatności ratach, ale nie więcej niż wysokość 60 proc. wartości gruntu. W przypadku gminy cena wykupu to, co najmniej 20-krotność opłaty rocznej, jednak nie więcej niż wartość gruntu. Dodatkowo, przewidziano preferencje w przypadku płatności jednorazowej przyznawane przez samorządy, jeśli grunt ma zostać przeznaczony na cele mieszkaniowe. Projekt przewiduje też m.in. wprowadzenie wyjątku od nowej zasady odpłatności przy nabywaniu własności gruntu. Dotyczy on przypadków przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w drodze decyzji administracyjnej.
- Oznacza to, że dotychczas obowiązująca zasada ustalania ceny gruntu, przewidująca skompensowanie w cenie gruntu (opłacie za przekształcenie) wartości użytkowania wieczystego będzie miała zastosowanie wyłącznie do przypadków realizacji roszczeń użytkowników wieczystych przyznanych ww. ustawą wiele lat temu – wyjaśnia radca prawna Joanna Maj.
W projekcie proponuje się przyznanie użytkownikom wieczystym ograniczonego w czasie roszczenia o nabycie prawa własności oraz wprowadzono dedykowane dla tego trybu odrębne zasady sprzedaży obejmujące m. in. reguły ustalania ceny, bonifikat oraz przypadki, w których nie będzie możliwe skorzystanie z tego roszczenia. Projekt wprowadzi 10-letnią cezurę trwania umowy użytkowania wieczystego. Jak wyjaśniają autorzy nowelizacji, podyktowane jest to potrzebą zapewnienia stabilności stosunków prawnorzeczowych.
