W 2023 roku będą duże zmiany w prawie budowlanym

Nowe przepisy, które wejdą w życie w 2023 r. rozsiane są po kilku ustawach. W 2023 r. wejdzie w życie 130.wersja prawa budowlanego. Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie może obiecać, że będzie to ostatnia korekta regulacji. Nie dziwi, więc, że zarówno konsumenci jak i sam rynek budowlany mają trudność z nadążaniem za nowymi obowiązkami.

Publikacja: 11.12.2022 13:26

W 2023 roku będą duże zmiany w prawie budowlanym

Foto: Adobe Stock

Jakie zmiany w prawie budowlanym 2023

Na początku 2023 zaczną obowiązywać uproszczenia prawa, zmniejszające skalę obciążeń administracyjnych, towarzyszących budowie czy przebudowie obiektów w celach mieszkaniowych. Złośliwi mówią, że to głównie ulga dla urzędników i zdejmowanie odpowiedzialności z ich barków, a następnie przenoszenie ciężary np. na kierowników budów, projektantów, właścicieli, czyli inwestorów przedsięwzięć budowlanych. Ale trzeba oddać sprawiedliwość urzędnikom, że nawet, jeżeli część przepisów im się nie udała, to intencje mieli dobre. I szereg zaprojektowanych regulacji spotkała się z zadowoleniem rynku budowlanego i inwestorskiego.

Nowe przepisy budowlane to m.in.

• Budowa domu jednorodzinnych bez pozwolenia niezależnie od metrażu

• Budowa domu bez decyzji o pozwoleniu na użytkowanie

• Zawiadomienie o zakończeniu budowy

• Kooperatywy budowlane

• Cyfryzacja procesu budowlanego

• Elektroniczny Dziennik Budowy

• Baza darmowych projektów budowlanych

• Dostęp do e-CRUB

• Nowe obowiązki kierownika budowy

• Nowe prawo zagospodarowania przestrzennego 2023

• Likwidacja użytkowania wieczystego 2023

• Nowe gospodarowanie nieruchomościami 2023

Czytaj więcej

Dom ponad 70 m2 już niedługo bez pozwolenia na budowę

Budowa domu jednorodzinnego bez pozwolenia

Obowiązujące prawo do uproszczonego zgłoszenia budowy wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o powierzchni zabudowy do 70 mkw, budowanych na własne cele mieszkaniowe, poszerzone zostaje do możliwości budowy na takich zasadach budynku większego niż 70 mkw. Nadzór nad budową powinien prowadzić profesjonalny kierownik budowy.

Dom musi mieścić się w granicach działki i nie może mieć więcej niż 2 kondygnacji. Ale już dom poniżej 70 mkw, nie wymaga obecności kierownika budowy ani pozwolenia.

Przepisy pozostawiają możliwość wniesienia przez organ nadzorczy sprzeciwu do zgłoszenia takiego budynku gotowego do zamieszkania, w stosunku do inwestycji innych niż budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora, tj. w przypadku budowy takich budynków przez deweloperów lub budowy budynków trzykondygnacyjnych, lub wystających tarasem czy balkonem na inną posesję. A ponieważ egzekucja rozbiórki budynków z nakazu nadzoru budowlanego, potrafi trwać kilka do kilkunastu lat, nadal będzie się opłacało stawianie samowoli budowlanych i obiektów niespełniających warunków przewidzianych ustawą.

Buda bez pozwolenia wiatraka i zbiornika wodnego

Bez pozwolenia na budowę będzie można także tworzyć zbiorniki na wody opadowe i roztopowe w granicach 3 do 10 m. szesc. Mniejsze zbiorniki nie będą podlegały nadzorowi. Regulacje te dotyczyć mają także stawiania bez pozwolenia na budowę przydomowych wiatraków. Procedura przewiduje tylko zgłoszenie takie budowy. Wiatraki do 3 m wysokości można będzie stawiać bez formalności. Pewna kontrolowana swoboda dotyczyć będzie zaś części budowlanej wiatraka o wysokości od 3 m do 12 m, i odległości od granicy działki nie mniejszej niż jego wysokość. Na etapie zgłoszenia a potem rozpoczęcia robót budowlanych, konieczny będzie plan sytuacyjny, projekt techniczny i architektoniczno-budowlany. Tu kierowanie budową przez profesjonalnego kierownika budowy będzie konieczne.

Budowa domu bez decyzji o pozwoleniu na użytkowanie i zawiadomienie o oddaniu do użytkowania

Nowe prawo budowlane przewiduje możliwość użytkowania budynku, postawionego zgodnie z nowymi przepisami, w drodze zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz bez decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. To ma być wymagane, gdy właściciel chce użytkować dom jeszcze przed jego ukończeniem, oraz gdy ten wystąpi o taką zgodę przejmując odpowiedzialność za stan budynku. W każdym innym przypadku zawiadomienie o zakończeniu budowy będzie wymagane. Dodatkowo oddanie do użytku budynku będzie następowało w momencie złożenia przez kierownika budowy oświadczenia o zakończeniu budowy i możliwości przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego. Przy czym ta część procedury wymagała będzie załączenia do oświadczenia projektu technicznego, protokołów przyłączeń instalacji, dokumentacji geodezyjnej, poświadczenia zgodności budynku z planem zagospodarowania przestrzennego, dokumentacji fotograficznej procesu budowlanego.

Czytaj więcej

Zmiany w prawie budowlanym: roboty budowlane bez decyzji o pozwoleniu na budowę

Elektroniczny Dziennik Budowy i Książka Obiektu Budowlanego

W ramach cyfryzacji budownictwa, w 2023 r. zacznie obowiązywać dwojaka forma prowadzenia dziennika budowy. Papierowa dotychczasowa wersja będzie uznawana do 2030 r., ale w międzyczasie wejdzie na razie dobrowolna forma prowadzenia elektronicznego dziennika budowy. Tu obowiązek prowadzenia i jego udostępnienia wszystkim organom będzie należał do właściciela budynku, czyli inwestora. Niezależnie od biegłości posługiwania się tym narzędziem. Ponadto wejdzie w życie także Elektroniczna Książka Obiektu Budowlanego. Ten system zostanie wprowadzony przez urząd nadzoru budowalnego w 2023 r. i w formie przejściowej będzie działał do 2027 r. Później proces budowlany będzie prowadzony wyłącznie w formie elektronicznej.

Cyfryzacja budowy

Oprócz prowadzenie elektronicznej historii budowy inwestycji, wprowadzone zostaną dwa przydatne systemy, porządkujące i ułatwiające budowę. Pierwszy to e-CRUB, czyli powszechnie dostępna wyszukiwarka inżynierów z poszukiwanymi uprawnieniami budowlanymi. Pozwoli wynająć w celu realizacji inwestycji budowlanej osobę z potrzebnymi kwalifikacjami uznawanymi przez organa nadzoru. System ten zastąpi dotychczasowy Rejestr CRUB. Znajdą się w nim wszystkie informacje o certyfikatach, uprawnieniach, zdanych egzaminach a także karach nałożonych na specjalistów.

- Planowana jest dalsza cyfryzacja procesu inwestycyjno-budowlanego, w tym utworzenie Bazy Projektów Budowlanych oraz Systemu do Obsługi Postępowań Administracyjnych w Budownictwie. Usprawnione mają zostać procedury oddawania do użytkowania obiektów budowlanych. Wprowadzone zostaną zmiany dotyczące odpowiedzialności zawodowej w budownictwie a rzeczoznawstwo budowlane ma być przywrócone, jako samodzielna funkcja techniczna w budownictwie – wylicza Piotr Jarzyński, partner w kancelarii Jarzyński&Wspólnicy.

Baza projektów budowlanych

Na stronach GUNB powstaje cały czas i jest rozbudowywana baza projektów domów jednorodzinnych, które będzie można pobrać a następnie przy pomocy projektanta wpisać w działkę, na której planuje się budowę domu. To ułatwienie dla osób, które chcą obniżyć koszt inwestycji o sporządzenie takiego projektu. Inwestor będzie mógł w zgłoszeniu wskazać numer takiego projektu z bazy a organ zajmujący się wnioskiem nie będzie musiał poświęcać czasu na weryfikację projektu, co przyspieszy procedurę i czas na rozpoczęcie użytkowania budynku.

Centralna Ewidencja Emisyjności Budynków

CEEB to system informacji o źródłach ogrzewania budynków w Polsce, zawierający złożone deklaracje i oświadczenia o tym, jakie źródła ogrzewania stosowane są w poszczególnych budynkach. W 2022 r. posłużył do administrowania przyznawaniem dodatków i dopłat do ogrzewania. W 2023 r. zyska nowe funkcje. M.in. za jego pośrednictwem będzie można ubiegać się o ewentualne kolejne dotacje, jeżeli takie będą przyznawane. Ponadto będzie rozbudowywany o dane techniczne budynków, które pozwolą na planowanie modernizacji, kontrolę procesu termomodernizacji budynków, realizację ustawowych obowiązków likwidacji nie ekologicznych form ogrzewania domów itp.

Rzeczoznawca budowlany

Projekt ustawy przywraca rzeczoznawstwo budowlane, jako samodzielną funkcję techniczną w budownictwie oraz ustanawia, jako samodzielną funkcję techniczną w budownictwie, działalność obejmującą sporządzanie opracowań technicznych dotyczących obiektów budowlanych, takich jak oceny techniczne i ekspertyzy techniczne, które zostaną zdefiniowane ustawowo.

- Rzeczoznawcy budowlani byliby m.in. uprawnieni do występowania przed organami i sądami w charakterze biegłych w zakresie uprawnień budowlanych. Z uwagi na niską, jakość niektórych opinii oraz rozbieżności (np. diametralnie różną ocenę kilku biegłych w kilku postępowaniach dotyczącą tych samych zdarzeń i inwestycji) zmiany powinny iść krok dalej i uporządkować kompleksowo opiniowanie w zakresie procesu inwestycyjno-budowlanego w postępowaniach cywilnych, karnych i administracyjnych. Z uwagi na znaczne wartości inwestycji i roszczeń oraz możliwe sankcje pożądane jest stworzenie standardów wydawania opinii a także należyta i bieżąca weryfikacja wiedzy biegłych – uważa Piotr Jarzyński partner w Kancelarii Jarzyński & Wspólnicy.

Czytaj więcej

Co zawiera najnowszy projekt zmian w prawie budowlanym

Kooperatywa mieszkaniowa

Od marca 2023 r. wejdą w życie przepisy umożliwiające stawianie budynków mieszkalnych na właśnie potrzeby przez kooperatywy mieszkaniowe, czyli grupy przyszłych ich mieszkańców. Będą mogły je tworzyć przynajmniej 3 osoby, które zawrą ze sobą umowę spółki cywilnej i będą działały w oparciu o umowę. Ta będzie musiała zawierać informacje o planowanej inwestycji, liczbie lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, zasadach finansowania i rozliczenia inwestycji, czasie trwania umowy oraz zasadach jej rozwiązania. Kooperatywa będzie realizowała inwestycję za pośrednictwem funduszu powierniczego. Taka forma organizacji pozwoli zarówno na budowę nowych domów, jak i remont i adaptację istniejących już budynków na cele mieszkaniowe. Kooperatywa będzie mogła przystąpić do przetargu w celu nabycia nieruchomości gruntowej od gminy, ubiegać się o dofinansowania i kredyt bankowy.

Nowe prawo zagospodarowania przestrzennego 2023

- Nowelizacja prawa planowana jest do przyjęcia na przełomie 2022/2023 r. Zmierza przede wszystkim w kierunku intensywnego pokrycia kraju planami miejscowymi oraz wyeliminowania braku spójności w zarządzaniu gospodarką przestrzenną czy nadużyć związanych z procedurą wydawania decyzji o warunkach zabudowy – mówi Alicja Sławińska, Prawnik, B2RLaw Jankowski Stroiński Zięba i Partnerzy. Najważniejsze zmiany w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym:

• Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ma zostać zastąpione obowiązkowym dla obszaru całej gminy planem ogólnym (Plan Ogólny). Zgodnie z nowelizacją, Plan Ogólny ma stanowić akt prawa miejscowego i mieć charakter wiążący przy ustalaniu planów miejscowych oraz wydaniu decyzji o warunkach zabudowy.

• Zmniejszenie roli decyzji o warunkach zabudowy, których wydawanie uzależnione będzie położeniem na obszarze wskazanym do uzupełnienia zabudowy. Projekt zakłada wprowadzenie pięcioletniego terminu obowiązywania decyzji od dnia jej prawomocności. Przy czym warunki zabudowy pozostające w obrocie prawnym ulegną wygaśnięciu po pięciu latach od wejścia w życie nowelizacji. Zmianie ulegną również parametry i wskaźniki zabudowy, w tym zapewnienie minimalnej ilości miejsc do parkowania czy udziału powierzchni biologicznie czynnej.

• Zmiany w procedurze planistycznej poprzez partycypację społeczną obywateli oraz dostępność do niezbędnej infrastruktury społecznej, w szczególności wyeliminowanie jakiegokolwiek wykluczenia transportowego mieszkańców nowych inwestycji mieszkaniowych. Projekt zakłada, że właściciele nieruchomości będą mogli złożyć wniosek, aby organ wykonawczy gminy każdorazowo informował ich o pracach planistycznych związanych z nieruchomością.

• Wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego prowadzonego w systemie teleinformatycznym, zawierającego m.in. dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym i rozstrzygnięcia organów nadzoru.

• Zmiany w zakresie renty planistycznej, która co do zasady ma obejmować wszystkie nieruchomości, które zyskały na wartości wskutek uchwalenia planu niezależnie od tego czy i po jakim czasie od uchwalenia planu dana nieruchomość zostanie sprzedana, a opłata pobierana ma być w wysokości trzydziestu procent (dochód własny gminy).

• Wpływ Projektu na ustawę z dnia 5 lipca 2018r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (tzw. specustawę mieszkaniową) poprzez zastąpienie uchwał lokalizacyjnych tzw. Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym (ZPI) o statusie aktu prawa miejscowego oraz modyfikację reguł budowy w trybie tejże ustawy.

Zdecydowana większość przepisów ustawy wejdzie w życie 30 dni od ogłoszenia. Wg planu będzie to miało miejsce na przełomie 2022 i 2023 roku. Rejestr Urbanistyczny wraz z kolejnymi etapami cyfryzacji dokumentów planistycznych wejdą w życie 1 stycznia 2026 r. Termin ten wynika z zauważanej przez ministerstwo potrzeby dostosowania do zmienionego stanu prawnego.

- Dla przysłowiowego Kowalskiego największym zagrożeniem tej ustawy były opłaty związane z rentą planistyczną, jednak ministerstwo wycofało się z tego pomysłu, tak, więc bezpośrednie skutki nowelizacji nie będą dla mieszkańców tak szybko odczuwalne. Uważam, że jest to krok w dobrym kierunku, pełen niuansów i wad, jednak mimo wszystko zbliżający nas do planowania, jakie ma miejsce w innych krajach Europy – mówi Tomasz Delowski, Tętnowski Development. - W tym momencie, jako społeczeństwo ponosimy ogromne koszty “rozlewania się” zabudowy mieszkaniowej. Wprowadzenie zmian do ustawy może spowodować większe racjonalizowanie kosztów inwestycji. Oczywiście nie przełoży się to wprost na cenę mieszkania, ponieważ w tym przypadku ważną rolę odgrywa również lokalizacja inwestycji.

Czytaj więcej

W 2023 r. nowe zasady zagospodarowania przestrzennego

Likwidacja użytkowania wieczystego 2023

Na początku 2023 r. przedsiębiorcy, których nieruchomości stoją na działkach gminy lub Skarbu Państwa i płacą, co roku za ich użytkowanie wieczyste, będą mogli je wykupić na własność. Będą mogli skorzystać z opcji wykupu gruntu należącego do gminy lub Skarbu Państwa na podobnych zasadach, na jakich przekształcano własność gruntów w użytkowaniu wieczystym w przypadku zabudowy mieszkaniowej. W przeciwieństwie do reformy gruntów mieszkaniowych, tu zasadą będzie uwłaszczenie na wniosek, a nie z mocy prawa.

Cena gruntu Skarbu Państwa wyniesie 20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przy płatności jednorazowej lub 25-krotność przy płatności ratach, ale nie więcej niż wysokość 60 proc. wartości gruntu. W przypadku gminy cena wykupu to, co najmniej 20-krotność opłaty rocznej, jednak nie więcej niż wartość gruntu. Dodatkowo, przewidziano preferencje w przypadku płatności jednorazowej przyznawane przez samorządy, jeśli grunt ma zostać przeznaczony na cele mieszkaniowe. Projekt przewiduje też m.in. wprowadzenie wyjątku od nowej zasady odpłatności przy nabywaniu własności gruntu. Dotyczy on przypadków przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w drodze decyzji administracyjnej.

- Oznacza to, że dotychczas obowiązująca zasada ustalania ceny gruntu, przewidująca skompensowanie w cenie gruntu (opłacie za przekształcenie) wartości użytkowania wieczystego będzie miała zastosowanie wyłącznie do przypadków realizacji roszczeń użytkowników wieczystych przyznanych ww. ustawą wiele lat temu – wyjaśnia radca prawna Joanna Maj.

W projekcie proponuje się przyznanie użytkownikom wieczystym ograniczonego w czasie roszczenia o nabycie prawa własności oraz wprowadzono dedykowane dla tego trybu odrębne zasady sprzedaży obejmujące m. in. reguły ustalania ceny, bonifikat oraz przypadki, w których nie będzie możliwe skorzystanie z tego roszczenia. Projekt wprowadzi 10-letnią cezurę trwania umowy użytkowania wieczystego. Jak wyjaśniają autorzy nowelizacji, podyktowane jest to potrzebą zapewnienia stabilności stosunków prawnorzeczowych.

Czytaj więcej

Koniec użytkowania wieczystego w Polsce

Jakie zmiany w prawie budowlanym 2023

Na początku 2023 zaczną obowiązywać uproszczenia prawa, zmniejszające skalę obciążeń administracyjnych, towarzyszących budowie czy przebudowie obiektów w celach mieszkaniowych. Złośliwi mówią, że to głównie ulga dla urzędników i zdejmowanie odpowiedzialności z ich barków, a następnie przenoszenie ciężary np. na kierowników budów, projektantów, właścicieli, czyli inwestorów przedsięwzięć budowlanych. Ale trzeba oddać sprawiedliwość urzędnikom, że nawet, jeżeli część przepisów im się nie udała, to intencje mieli dobre. I szereg zaprojektowanych regulacji spotkała się z zadowoleniem rynku budowlanego i inwestorskiego.

Pozostało 96% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Samorząd
Krzyże znikną z warszawskich urzędów. Trzaskowski podpisał zarządzenie
Prawo pracy
Od piątku zmiana przepisów. Pracujesz na komputerze? Oto, co powinieneś dostać
Praca, Emerytury i renty
Babciowe przyjęte przez Sejm. Komu przysługuje?
Spadki i darowizny
Ten testament wywołuje najwięcej sporów. Sąd Najwyższy wydał ważny wyrok
Sądy i trybunały
Sędzia WSA ujawnia, jaki tak naprawdę dostęp do tajnych danych miał Szmydt