Nie wydać fortuny na rachunki

Cena mieszkania to nie wszystko. Dziś bardziej niż kiedykolwiek liczą się koszty utrzymania i wykończenia lokalu.

Publikacja: 08.12.2022 21:16

Kupujący skrupulatnie analizują koszty utrzymania mieszkania. Bywa, że lokal z wysokim czynszem chcą

Kupujący skrupulatnie analizują koszty utrzymania mieszkania. Bywa, że lokal z wysokim czynszem chcą zamienić na mniejszy i tańszy

Foto: adobestock

Klienci zaczęli dokładnie analizować wszystkie koszty związane z zakupem i eksploatacją nieruchomości. – Miałem klienta, który sprzedawał małe mieszkanie w starym bloku w centrum stolicy, zamieniając na podobny metraż na Białołęce tylko ze względu na niższy czynsz w nowym bloku – mówi Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości.

A Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl dopowiada, że podwyżki stóp procentowych, spadek zdolności kredytowej i wyższe koszty utrzymania sprawiły, że Polacy szukają mniejszych mieszkań. – W III kwartale większym zainteresowaniem cieszyły się kawalerki i dwupokojowe mieszkania do 40 mkw. – i na potrzeby własne, i jako źródło dochodu z najmu – mówi.

Dobry standard

Ceny mieszkań są wciąż bardzo wysokie. A mieszkanie w standardzie deweloperskim trzeba jeszcze wykończyć.

– Wciąż wysokie ceny materiałów wykończeniowych i koszty robocizny sprawiają, że kupcy przychylnym okiem zerkają na rynek wtórny – ocenia Tomasz Wiśniewski, właściciel i dyrektor oddziałów biur w sieci Północ Nieruchomości Gdańsk. Wybierając lokal z drugiej ręki, nie trzeba też długo czekać na odbiór. – Można też liczyć na sensowne zniżki – zapewnia Tomasz Wiśniewski.

Dodaje, że dziś sprzedają się głównie około sześcioletnie mieszkania w centrum i w dzielnicach okalających centrum. – To lokale z wyższej półki. Sprzedaż trwa ok. dwóch–czterech miesięcy – mówi Tomasz Wiśniewski. – Ok. 90 proc. lokali o powierzchni do ok. 40 mkw. jest kupowanych inwestycyjnie jako ochrona kapitału przed inflacją, a mieszkania 65–80-metrowe – na własne potrzeby.

O pewnej stabilizacji cen materiałów wykończeniowych mówi Alicja Palińska. Wciąż są jednak bardzo wysokie. – Wykończenie mieszkania jest dziś dwa razy droższe niż dwa–trzy lata temu. To jeden z powodów, dla którego rynek wtórny staje się coraz bardziej konkurencyjny – uważa Palińska.

Zwraca uwagę na coraz lepszy standard mieszkań z rynku wtórnego, na co wskazują analizy serwisu. – Biorąc pod uwagę wszystkie miasta wojewódzkie, najwięcej ogłoszeń w III kw. dotyczyło mieszkań w stanie bardzo dobrym (27 proc.), dobrym lub w wysokim standardzie (po 24 proc.), co stanowi trzy czwarte wszystkich ofert lokali z drugiej ręki – podkreśla Alicja Palińska. – Remontu wymagało 13 proc. sprzedawanych mieszkań, lekkiego odświeżenia 8 proc., a wykończenia – 3 proc. Do wielu mieszkań można więc wprowadzać się praktycznie od razu.

Ekspertka dodaje, że w takich miastach jak Gorzów Wielkopolski, Szczecin czy Rzeszów prawie połowa mieszkań na sprzedaż charakteryzowała się wysokim standardem wykończenia.

– W Bydgoszczy, Zielonej Górze czy Gdańsku największy udział w ofercie stanowiły mieszkania w stanie bardzo dobrym (ponad 40 proc. ogłoszeń). Rynkami, gdzie wciąż można znaleźć mieszkania tańsze, ale wymagające remontu, są Łódź i Katowice, jednak ich udział nie przekroczył jednej czwartej wszystkich ogłoszeń mieszkań – wskazuje Alicja Palińska. – Za to najmniej lokali wymagających prac remontowych było w Gdańsku, Wrocławiu i Zielonej Górze, a ich udział wśród wszystkich mieszkań do kupienia nie przekroczył 10 proc. Mieszkania z roku na rok zyskują na jakości i standardzie wykończenia, zatem coraz trudniej jest znaleźć mieszkanie o niskiej cenie za metr – zaznacza.

Z danych portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że w największych miastach wojewódzkich w całym 2022 r. prawie 80 proc. wyszukiwań dotyczyło mieszkań dwu- i trzypokojowych. - Już po znaczących podwyżkach stóp procentowych, w Warszawie najwięcej osób (43 proc.) szukało lokum od dwóch pokoi. Podobnie wygląda to w innych dużych miastach jak Kraków, Gdańsk czy Wrocław, czego powodem są również bardzo wysokie średnie ceny ofertowe wynoszące po III kwartale 10-13 tys. zł/mkw. w zależności od miasta – podaje Alicja Palińska. - Te same dane, ale zebrane w 2020 i 2021 r. (czyli w okresie najwyższego boomu popytowego spowodowanego prawie zerowymi stopami procentowymi) mówią o tym, że chętniej wyszukiwaliśmy mieszkań większych, częściej rozpoczynając poszukiwania mieszkań od trzech pokoi.

Dodaje, że ciekawych informacji dostarcza ankieta portalu wśród poszukujących mieszkań. - Wynika z niej, że w drugiej połowie roku najczęściej deklarowaną kwotą przez poszukujących jest nie więcej niż 300 tys. zł (27 proc. osób). - Grono tych klientów wzrosło w porównaniu do pierwszej połowy roku o 1,5 proc. Jednocześnie zmalał odsetek osób szukających mieszkań do 400 tys. zł lub do 500 tys. zł, co również może być efektem spadku zdolności kredytowej. Jak wynika z naszej ankiety, porównując pierwszą i drugą połowę 2022 r., nieznaczne wzrósł odsetek osób szukających mieszkań powyżej 500 tys. zł. Są to prawdopodobnie osoby dysponujące gotówką, które chcą w ten sposób uciec przed inflacją oraz poprawić swoje warunki mieszkaniowe – dodaje Alicja Palińska.

Trendu przechodzenia z biur deweloperów do biur pośredników nie zauważył Aleksander Skirmuntt. – W dzisiejszej sytuacji nie ma klientów ani tu, ani tu – mówi. Ekspert Maxon Nieruchomości uważa, że dziś jest dobry czas na wykończenie nowego mieszkania. – Spadek sprzedaży to mniej lokali do wykończenia, co oznacza większą dostępność wykonawców, szybsze terminy i stawki do negocjacji – wyjaśnia.

Potwierdza, że dziś stosunkowo szybko udaje się sprzedać małe, ok. 40-metrowe mieszkania w cenie poniżej 400 tys. zł, najlepiej po remoncie. – Można je szybko „wrzucić” na rynek wynajmu – wyjaśnia Skirmuntt. Duże, 80–100-metrowe lokale powyżej 1 mln zł na własne potrzeby kupują klienci gotówkowi. – Korzystają z większego wyboru mieszkań, no i większej elastyczności cenowej sprzedających – zauważa.

Pośrednik i doradca Leszek A. Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), uważa zaś, że jest za wcześniej, by mówić o zmianie trendów na rynku mieszkań i przechodzeniu klientów z rynku pierwotnego na wtórny.

– Istotnym problemem jest dziś brak zdolności kredytowej klientów, a co za tym idzie – mała liczba udzielanych kredytów. Do tego dochodzi inflacja i niepewność, co będzie w kolejnym roku–dwóch latach – podkreśla. – Jak pokazała sytuacja z lat 2008–2010 na zmiany na rynku właściciele mieszkań zaczynają reagować dopiero po kilku miesiącach. Długo łudzą się, że uda się im osiągnąć zamierzony cel – mówi ekspert PFRN.

W starym blokowisku

A co z wielkimi, drogimi w utrzymaniu mieszkaniami w starych blokach? Czy są chętni np. na 100-metrowe lokale w wielkiej płycie? – W starych blokowiskach jest mało mieszkań 100-metrowych. Duże lokale w wielkiej płycie to raczej 60–70 mkw. Wciąż jest na nie popyt (choć dziś oczywiście mniejszy) ze względu na lokalizację, dobrą infrastrukturę (szkoły, przedszkola, sklepy, komunikacja). Podobne budynki od deweloperów w tej samej lokalizacji są droższe, nie ma też wielkiego wyboru – mówi Aleksander Skirmuntt. Ekspert Maxona szacuje, że kupując duże mieszkanie, można liczyć na 10–15 proc. rabatu.

A Tomasz Wiśniewski zauważa, że bardzo trudno jest sprzedać mieszkania na III i IV piętrze bloków z wielkiej płyty, w których nie ma windy.

– Sprzedający utrzymują ich ceny, bo zazwyczaj są to dobre lokalizacje z pełną infrastrukturą – mówi. – W ostatnich latach przybyło jednak wiele nowych, komfortowych osiedli, które coraz mocniej wypierają wielkopłytowe bloki, oferując hale garażowe, cichobieżne windy, często też pełne zaplecze komercyjne na pierwszych kondygnacjach budynków.

Klienci zaczęli dokładnie analizować wszystkie koszty związane z zakupem i eksploatacją nieruchomości. – Miałem klienta, który sprzedawał małe mieszkanie w starym bloku w centrum stolicy, zamieniając na podobny metraż na Białołęce tylko ze względu na niższy czynsz w nowym bloku – mówi Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości.

A Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl dopowiada, że podwyżki stóp procentowych, spadek zdolności kredytowej i wyższe koszty utrzymania sprawiły, że Polacy szukają mniejszych mieszkań. – W III kwartale większym zainteresowaniem cieszyły się kawalerki i dwupokojowe mieszkania do 40 mkw. – i na potrzeby własne, i jako źródło dochodu z najmu – mówi.

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
Gorączka na rynku najmu mieszkań zaczęła spadać
Nieruchomości
Komu potrzebny ekopaszport
Nieruchomości
Młodzi nie mogą iść na swoje
Nieruchomości
Jedno mieszkanie w stolicy albo dwa w Tychach
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie
Nieruchomości
Dom otwarty i marka osobista
Materiał Promocyjny
Problem sukcesji w polskich firmach będzie narastał