Klienci zaczęli dokładnie analizować wszystkie koszty związane z zakupem i eksploatacją nieruchomości. – Miałem klienta, który sprzedawał małe mieszkanie w starym bloku w centrum stolicy, zamieniając na podobny metraż na Białołęce tylko ze względu na niższy czynsz w nowym bloku – mówi Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości.

A Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl dopowiada, że podwyżki stóp procentowych, spadek zdolności kredytowej i wyższe koszty utrzymania sprawiły, że Polacy szukają mniejszych mieszkań. – W III kwartale większym zainteresowaniem cieszyły się kawalerki i dwupokojowe mieszkania do 40 mkw. – i na potrzeby własne, i jako źródło dochodu z najmu – mówi.

Dobry standard

Ceny mieszkań są wciąż bardzo wysokie. A mieszkanie w standardzie deweloperskim trzeba jeszcze wykończyć.

– Wciąż wysokie ceny materiałów wykończeniowych i koszty robocizny sprawiają, że kupcy przychylnym okiem zerkają na rynek wtórny – ocenia Tomasz Wiśniewski, właściciel i dyrektor oddziałów biur w sieci Północ Nieruchomości Gdańsk. Wybierając lokal z drugiej ręki, nie trzeba też długo czekać na odbiór. – Można też liczyć na sensowne zniżki – zapewnia Tomasz Wiśniewski.

Dodaje, że dziś sprzedają się głównie około sześcioletnie mieszkania w centrum i w dzielnicach okalających centrum. – To lokale z wyższej półki. Sprzedaż trwa ok. dwóch–czterech miesięcy – mówi Tomasz Wiśniewski. – Ok. 90 proc. lokali o powierzchni do ok. 40 mkw. jest kupowanych inwestycyjnie jako ochrona kapitału przed inflacją, a mieszkania 65–80-metrowe – na własne potrzeby.

O pewnej stabilizacji cen materiałów wykończeniowych mówi Alicja Palińska. Wciąż są jednak bardzo wysokie. – Wykończenie mieszkania jest dziś dwa razy droższe niż dwa–trzy lata temu. To jeden z powodów, dla którego rynek wtórny staje się coraz bardziej konkurencyjny – uważa Palińska.

Zwraca uwagę na coraz lepszy standard mieszkań z rynku wtórnego, na co wskazują analizy serwisu. – Biorąc pod uwagę wszystkie miasta wojewódzkie, najwięcej ogłoszeń w III kw. dotyczyło mieszkań w stanie bardzo dobrym (27 proc.), dobrym lub w wysokim standardzie (po 24 proc.), co stanowi trzy czwarte wszystkich ofert lokali z drugiej ręki – podkreśla Alicja Palińska. – Remontu wymagało 13 proc. sprzedawanych mieszkań, lekkiego odświeżenia 8 proc., a wykończenia – 3 proc. Do wielu mieszkań można więc wprowadzać się praktycznie od razu.

Ekspertka dodaje, że w takich miastach jak Gorzów Wielkopolski, Szczecin czy Rzeszów prawie połowa mieszkań na sprzedaż charakteryzowała się wysokim standardem wykończenia.

– W Bydgoszczy, Zielonej Górze czy Gdańsku największy udział w ofercie stanowiły mieszkania w stanie bardzo dobrym (ponad 40 proc. ogłoszeń). Rynkami, gdzie wciąż można znaleźć mieszkania tańsze, ale wymagające remontu, są Łódź i Katowice, jednak ich udział nie przekroczył jednej czwartej wszystkich ogłoszeń mieszkań – wskazuje Alicja Palińska. – Za to najmniej lokali wymagających prac remontowych było w Gdańsku, Wrocławiu i Zielonej Górze, a ich udział wśród wszystkich mieszkań do kupienia nie przekroczył 10 proc. Mieszkania z roku na rok zyskują na jakości i standardzie wykończenia, zatem coraz trudniej jest znaleźć mieszkanie o niskiej cenie za metr – zaznacza.

Z danych portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że w największych miastach wojewódzkich w całym 2022 r. prawie 80 proc. wyszukiwań dotyczyło mieszkań dwu- i trzypokojowych. - Już po znaczących podwyżkach stóp procentowych, w Warszawie najwięcej osób (43 proc.) szukało lokum od dwóch pokoi. Podobnie wygląda to w innych dużych miastach jak Kraków, Gdańsk czy Wrocław, czego powodem są również bardzo wysokie średnie ceny ofertowe wynoszące po III kwartale 10-13 tys. zł/mkw. w zależności od miasta – podaje Alicja Palińska. - Te same dane, ale zebrane w 2020 i 2021 r. (czyli w okresie najwyższego boomu popytowego spowodowanego prawie zerowymi stopami procentowymi) mówią o tym, że chętniej wyszukiwaliśmy mieszkań większych, częściej rozpoczynając poszukiwania mieszkań od trzech pokoi.

Dodaje, że ciekawych informacji dostarcza ankieta portalu wśród poszukujących mieszkań. - Wynika z niej, że w drugiej połowie roku najczęściej deklarowaną kwotą przez poszukujących jest nie więcej niż 300 tys. zł (27 proc. osób). - Grono tych klientów wzrosło w porównaniu do pierwszej połowy roku o 1,5 proc. Jednocześnie zmalał odsetek osób szukających mieszkań do 400 tys. zł lub do 500 tys. zł, co również może być efektem spadku zdolności kredytowej. Jak wynika z naszej ankiety, porównując pierwszą i drugą połowę 2022 r., nieznaczne wzrósł odsetek osób szukających mieszkań powyżej 500 tys. zł. Są to prawdopodobnie osoby dysponujące gotówką, które chcą w ten sposób uciec przed inflacją oraz poprawić swoje warunki mieszkaniowe – dodaje Alicja Palińska.

Trendu przechodzenia z biur deweloperów do biur pośredników nie zauważył Aleksander Skirmuntt. – W dzisiejszej sytuacji nie ma klientów ani tu, ani tu – mówi. Ekspert Maxon Nieruchomości uważa, że dziś jest dobry czas na wykończenie nowego mieszkania. – Spadek sprzedaży to mniej lokali do wykończenia, co oznacza większą dostępność wykonawców, szybsze terminy i stawki do negocjacji – wyjaśnia.

Potwierdza, że dziś stosunkowo szybko udaje się sprzedać małe, ok. 40-metrowe mieszkania w cenie poniżej 400 tys. zł, najlepiej po remoncie. – Można je szybko „wrzucić” na rynek wynajmu – wyjaśnia Skirmuntt. Duże, 80–100-metrowe lokale powyżej 1 mln zł na własne potrzeby kupują klienci gotówkowi. – Korzystają z większego wyboru mieszkań, no i większej elastyczności cenowej sprzedających – zauważa.

Pośrednik i doradca Leszek A. Hardek, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), uważa zaś, że jest za wcześniej, by mówić o zmianie trendów na rynku mieszkań i przechodzeniu klientów z rynku pierwotnego na wtórny.

– Istotnym problemem jest dziś brak zdolności kredytowej klientów, a co za tym idzie – mała liczba udzielanych kredytów. Do tego dochodzi inflacja i niepewność, co będzie w kolejnym roku–dwóch latach – podkreśla. – Jak pokazała sytuacja z lat 2008–2010 na zmiany na rynku właściciele mieszkań zaczynają reagować dopiero po kilku miesiącach. Długo łudzą się, że uda się im osiągnąć zamierzony cel – mówi ekspert PFRN.

W starym blokowisku

A co z wielkimi, drogimi w utrzymaniu mieszkaniami w starych blokach? Czy są chętni np. na 100-metrowe lokale w wielkiej płycie? – W starych blokowiskach jest mało mieszkań 100-metrowych. Duże lokale w wielkiej płycie to raczej 60–70 mkw. Wciąż jest na nie popyt (choć dziś oczywiście mniejszy) ze względu na lokalizację, dobrą infrastrukturę (szkoły, przedszkola, sklepy, komunikacja). Podobne budynki od deweloperów w tej samej lokalizacji są droższe, nie ma też wielkiego wyboru – mówi Aleksander Skirmuntt. Ekspert Maxona szacuje, że kupując duże mieszkanie, można liczyć na 10–15 proc. rabatu.

A Tomasz Wiśniewski zauważa, że bardzo trudno jest sprzedać mieszkania na III i IV piętrze bloków z wielkiej płyty, w których nie ma windy.

– Sprzedający utrzymują ich ceny, bo zazwyczaj są to dobre lokalizacje z pełną infrastrukturą – mówi. – W ostatnich latach przybyło jednak wiele nowych, komfortowych osiedli, które coraz mocniej wypierają wielkopłytowe bloki, oferując hale garażowe, cichobieżne windy, często też pełne zaplecze komercyjne na pierwszych kondygnacjach budynków.