Deweloperzy zawierający umowy deweloperskie przed pandemią i w jej trakcie powoływali się często na siłę wyższą jako przyczynę opóźnienia w oddaniu lokali. Zapewne mogą podobnie twierdzić wobec rozpoczęcia wojny w Ukrainie.

Stąd według Piotra Jarzyńskiego, partnera w kancelarii Jarzyński i Wspólnicy, w najbliższym czasie może pojawić się w sądach wiele spraw o zapłatę kary lub odszkodowanie za nieterminowe oddanie lokalu. Przy odpowiednich zapisach w umowie klienci mogą dochodzić odszkodowania nawet przewyższającego wysokość kary umownej za opóźnienie. Jest to szczególnie ważne w przypadku spłacania kredytu, braku możliwości zamieszkania i konieczności wynajmu lokalu zastępczego.

Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie lub braku sprzeciwu od zawiadomienia o zakończeniu budowy wymaganych odpowiednio przez art. 54 i nast. prawa budowlanego to część procesu inwestycyjnego realizowanego przez dewelopera.

Zanim odbierzesz lokal

– Przestrzegam przed odbieraniem kluczy do lokalu, który nie posiada pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu. Wszelkie zmiany wprowadzone w lokalu, np. wyburzenie ścian, mogą doprowadzić do zablokowania uzyskania zgody na jego użytkowanie zgodnie z prawem – mówi prawniczka Dorota Dymyt-Holko.

Dodaje, że nabywca, wykańczając lokal, może nieświadomie doprowadzić do sytuacji, w której jego stan nie będzie zgodny z opisem zawartym w umowie przenoszącej własność. Odbiór bez pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu, jest niezgodny z prawem.

W przypadku nieprzeniesienia przez dewelopera na nabywcę prawa do lokalu w terminie ten może skorzystać oczywiście z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Przy czym najpierw musi wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa. Dopiero po jego bezskutecznym upływie jest uprawniony do odstąpienia od umowy. Dodatkowo zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia, o ile została ona zastrzeżona w umowie.

– Sam fakt opóźnienia w wykonaniu nałożonego na dewelopera obowiązku stanowi podstawę do odstąpienia od umowy, niezależnie od przyczyn takiego stanu rzeczy. W rezultacie podstawa do odstąpienia od umowy będzie występować również i w przypadku niezawinionego opóźnienia dewelopera – wyjaśnia Piotr Jarzyński.

Rekompensata

Nowa ustawa deweloperska ma na celu ochronę nabywcy lokalu także w przypadku nieterminowej realizacji inwestycji. Jako sankcję wprowadzono rekompensatę, która jest należna nawet mimo braku zastrzeżenia na rzecz nabywcy w umowie deweloperskiej kary umownej.

Jak jednak pokazuje adwokat Anna Niecikowska, przepis jej dotyczący jest mocno nieprecyzyjny, albowiem na jego podstawie nie da się jednoznacznie obliczyć wysokości należnej rekompensaty ani też stwierdzić, w jakich okolicznościach można jej się domagać. Czy zatem na pewno instytucja ta będzie chroniła nabywców?

– Doktryna przyjmuje, że jej wysokość będzie stanowić iloczyn ceny mieszkania, stawki odsetek ustawowych za opóźnienie przysługujących deweloperowi w razie opóźnienia nabywcy w zapłacie ceny oraz okresu opóźnienia dewelopera w wykonaniu umowy – tłumaczy adwokatka.

Pamiętać należy, że nazwa jest myląca, gdyż wysokość rekompensaty jest niezależna od wysokości poniesionej przez nabywcę szkody, co ma swoje dobre i złe strony. Jeśli szkoda jest większa niż należna rekompensata, to nabywca nie może dochodzić odszkodowania ponad tę rekompensatę, o ile umowa nie stanowi inaczej.

Zdaniem prawniczki nieprecyzyjnie określono także w ustawie okoliczności, w których ta rekompensata przysługuje. – Prawnicy stoją tutaj na stanowisku, że roszczenie to przysługiwać będzie nabywcy tylko wówczas, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy polegać będzie na niedotrzymaniu przez dewelopera terminów związanych z wybudowaniem czy przygotowaniem lokalu do odbioru lub zawarciem umowy przenoszącej na nabywcę jego własność. Oznacza to, że nabywcy nie będzie przysługiwała rekompensata w przypadku nienależytego wykonania umowy polegającego np. na wadliwym wykonaniu, wybudowaniu lokalu – twierdzi Niecikowska.

Ustawa obowiązuje dopiero ponad dwa miesiące, więc jej wykładnia cały czas się kształtuje.