Rynek instytucjonalnego najmu mieszkań coraz śmielej wkracza do naszego kraju. Ile dziś mieszkań oferują działające w tej formule obiekty i ile będą oferować w najbliższym czasie?

Jeżeli mówimy o inwestorach instytucjonalnych, czyli funduszach, w których w większości dominuje kapitał zagraniczny, to dziś dysponują one 5 tys. mieszkań na wynajem. Przy czym ta liczba systematycznie rośnie. Może nie z miesiąca na miesiąc, ale co kilka miesięcy ci sami bądź nowi inwestorzy wprowadzają na rynek kolejne inwestycje bądź kolejne etapy inwestycji. W perspektywie czterech–pięciu najbliższych lat możemy mówić o wzroście do 25–30 tys. takich lokali na wynajem – bazując na deklaracjach pochodzących tylko od niektórych inwestorów, bo też nie wszyscy dzielą się swoimi planami.

Co sprawiło, że o najmie instytucjonalnym mówi się dziś tak wiele? Co spowodowało, że inwestorzy zagraniczni dopiero w tym momencie zdecydowali się wkroczyć do Polski? Na jakie stopy zwrotu z inwestycji mogą liczyć?

Możemy mówić o wpływie dwóch grup czynników. Do pierwszej należą relatywnie wysokie zwroty, które oferuje polski rynek mieszkań na wynajem, osiągające 5 proc. w skali roku. Na rynkach zachodnioeuropejskich sięgają one ok. 2 pkt proc. Dla potencjalnych inwestorów – nawet jeśli wezmą pod uwagę ryzyko zmiany kursu walutowego i koszty związane z jego zabezpieczeniem – i tak Polska jest atrakcyjna. Drugim czynnikiem jest wpływ pandemii na szeroko rozumiany rynek nieruchomości i to, jak zachowywały się poszczególne jego segmenty. Mieszkania okazały się dość odporne na koronakryzys. Dziś niektóre z portfeli mieszkań, które mamy w Polsce, szczycą się tym, że są wynajęte nawet w 98 proc. W czasie pandemii mogło to wyglądać różnie. Może podam przykład również z zagranicy. Największy REIT mieszkaniowy w USA, Equity Residential, sprzed kryzysowych poziomów wynajęcia rzędu 97 proc. spadł w apogeum koronakryzysu do 88 proc., ale udało mu się te straty odrobić i ponownie wynająć wolne mieszkania.

Dla jednego inwestora to nie będzie duży spadek w czasie kryzysu, dla innego będzie on już olbrzymi. Jeśli jednak porównamy zachowanie rynku mieszkań i to, jaki był poziom pustostanów i poziom ściągalności czynszów, z tym, czego inwestorzy doświadczyli w innych segmentach rynku – choćby w sektorze nieruchomości handlowych, częściowo również w biurowym – to widać, że ten segment był dużo bardziej odporny i przeciwstawił się negatywnym zjawiskom wynikającym z koronakryzysu. Co ciekawe, dane za pierwszy kwartał pokazują, że w Europie wartość transakcji w segmencie mieszkaniowym na rynku nieruchomości przekroczyła 16 mld euro i – licząc rok do roku – był to wzrost o 35 proc.

Co może nawet istotniejsze, spośród wszystkich klas nieruchomości właśnie w pierwszym kwartale tego roku transakcje na rynku mieszkaniowym zajęły pierwsze miejsce pod względem wolumenu.

Czy bardziej rozwinięty najem instytucjonalny mieszkań ma szanse – a jeśli tak, w którym kierunku – wpłynąć na ceny mieszkań i ceny najmu w Polsce?

Nie obawiałbym się monopolizacji rynku ze strony najmu instytucjonalnego i jego negatywnego wpływu na ceny mieszkań czy czynsze. Z perspektywy najmu pojawienie się takich podmiotów jak inwestorzy instytucjonalni będzie wymuszać wprowadzenie pewnych standardów również wśród inwestorów indywidualnych.