Dwa budynki z 243 mieszkaniami przy Chmielnej w Warszawie wybuduje BPI Real Estate Poland. Deweloper dostał właśnie pozwolenie na budowę. – Popyt na mieszkania w centrach miast jest duży. Lokale są tu kupowane przede wszystkim za gotówkę. Nabywców nie dotyczy problem braku zdolności kredytowej – mówi Wojciech Smolak, dyrektor ds. sprzedaży w BPI Real Estate Poland. Dodaje, że w tym rejonie dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania na wynajem, a ich podaż, m.in. za sprawą uchodźców z Ukrainy, drastycznie spadła. Sytuacja sprzyja inwestorom.

Mało gruntów

Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w spółce Develia, szacuje, że w śródmiejskich inwestycjach za gotówkę jest kupowanych ponad 80 proc. mieszkań.

– Lokale w centrach miast, zwłaszcza te małe, zawsze cieszyły się zainteresowaniem kupujących, głównie inwestorów – i indywidualnych, i instytucjonalnych (fundusze) – potwierdza Tomasz Kaleta.

Zaznacza, że w śródmieściu jest trudno o grunty, więc podaż mieszkań jest ograniczona. – Ich ceny są odporne na wahania, zwłaszcza gdy w pobliżu są kompleksy biurowe, stacja metra, uczelnie. Gwarantuje to stałość najmu – podkreśla dyrektor. – Ze względu na zwyżki cen mieszkań coraz więcej inwestorów wybiera jednak tańsze adresy, często poza centrum.

Develia buduje mieszkania w różnych lokalizacjach. W centrum Krakowa powstaje osiedle Grzegórzecka 77. Firma planuje inwestycje w centrach Warszawy i Wrocławia.

Największe różnice między cenami mieszkań w centrum a na obrzeżach redNet 24 odnotowuje w Warszawie. Średnia cena ofertowa mkw. lokali w centrum stolicy pod koniec I kw. to ponad 38,2 tys. zł. W Wawrze – niespełna 8,5 tys. zł, na Białołęce – 9,3 tys. zł, a w Wesołej – ponad 9,8 tys. zł.

– W innych miastach dysproporcje są mniejsze – mówi Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24. – W centrum Krakowa średnie ceny mkw. nowych mieszkań to niespełna 17,2 tys. zł (Stare Miasto) i ponad 16,3 tys. zł (Grzegórzki). W dzielnicach obrzeżnych to niemal 9,4 tys. zł (Bieżanów Prokocim), prawie 9,5 tys. zł (Mistrzejowice) i 8,7 tys. zł (Wzgórza Krzesławickie).

Przeciętne ceny ofertowe mkw. nowych mieszkań w Śródmieściu Łodzi na koniec I kw. to 11,6 tys. zł. Na Polesiu – ponad 7,9 tys. zł. W centrum Gdańska (Śródmieście, Aniołki i Młyniska) średnia cena lokali na koniec I kw. to niespełna 17,1 tys. zł. W dzielnicach obrzeżnych: ponad 10,3 tys. zł (Osowa, Matarnia, Kokoszki), 9 tys. zł (Chełm, Jasień, Ujeścisko-Łostowice), ponad 10,3 tys. zł (Krakowiec–Górki Zachodnie, Orunia–św. Wojciech–Lipce, Olszynka, Rudniki, Stogi z Przeróbką, Wyspa Sobieszewska).

– W centrach deweloperzy z oczywistych względów budują zwykle pojedyncze, często kameralne budynki z wyższej półki, a nie duże kompleksy mieszkaniowe – zaznacza Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Nie oznacza to, że osiedla w centrach miast w ogóle nie powstają. Dobrym przykładem jest Gdańsk – wskazuje.

W tym mieście, jak podaje Jędrzyński, na 61 inwestycji do powstających w lokalizacjach centralnych można zaliczyć co najmniej 12: Porto, Latarników, Nową Letnicę, Osiedle Perspektywa, Ogrody Neptuna, Motławę Garden, Scalę, Doki, Living, Żurawie. Ceny zaczynają się od 10,6 tys. zł. Średnia to 17,8 tys.

W Warszawie do centralnych inwestycji Jarosław Jędrzyński zalicza zaledwie kilka z 234 inwestycji. – To Pauza Ochota, Grzybowska 37, Chronos, Towarowa Towers, La Wola – wskazuje. – Ceny w tych inwestycjach zaczynają się od 16 tys. zł, a średnia to ok. 20 tys. zł. – W Krakowie na 123 inwestycje do lokalizacji centralnych zaliczymy 15 inwestycji. Przykłady: Krowoderska 40, Grzegórzecka 77, Kossak Residence, Lofty Królewska, Kalwaryjska 34, Hemma Orawska. Ceny od 9,6 tys., średnia 15,2 tys.

W centrum Wrocławia powstaje 15 inwestycji (na 100 w całym mieście). – Przykłady: Rezydencja Bankowa, HB 1820, Angel City Wrocław, Nowa Manufaktura, Atal City Square, Nowe Centrum Południowe, Jęczmienna 18, Braniborska, Kępa Park, Reja 55. Ceny od 9 tys., średnia 13,8 tys. – wskazuje Jędrzyński. – W Łodzi na 96 inwestycji tych zlokalizowanych w centralnych kwartałach miasta można się doliczyć nawet 30. Przykłady: Diasfera Łódzka, Golden Tower, W 161, Strefa Progress, Perła Piotrkowska, Osiedle Slovianka, Wólczańska 248, Boho, Poniatowski Park, Kopernika 15, Tobaco Park II, Pogonowskiego 73, Nad Jasieniem. Ceny zaczynają się od 7,2 tys. zł, średnia to 9,7 tys.

RedNet podaje, że najwięcej mieszkań w centrum miasta w stosunku do całej oferty na koniec I kw. było w Gdańsku. To ok. 18 proc. z ponad 5,5 tys. oferowanych lokali – mówi Katarzyna Tworska.

Na kolejnych miejscach są: Łódź (za centrum przyjęto dzielnicę Śródmieście) – ok. 17 proc. oferty mieszkaniowej miasta (ponad 5,8 tys. mieszkań) to lokale w centrum. W centrum Krakowa (Stare Miasto i Grzegórzki) – to ok. 10 proc. z ponad 9 tys. lokali. Nowe mieszkania w centrum stolicy to 1 proc. oferty (ponad 13 tys. mieszkań).

Lokata kapitału

– Mieszkanie w centrum ze względu na prestiżową lokalizację jest stabilniejszą inwestycją. Nabywcami są głównie ludzie, którzy chcą chronić kapitał przed spadkiem wartości, szczególnie w czasie wysokiej inflacji – mówi Katarzyna Tworska. Dodatkowo można czerpać zyski z najmu. Popyt na mieszkania w centrum jednak maleje. Nabywcy preferują lokale z ogródkami lub dużymi balkonami na obrzeżach, co wynika ze zmieniającej się sytuacji na rynku pracy i potrzeby posiadania dodatkowych pomieszczeń do pracy lub odpoczynku. Popularyzacja pracy zdalnej i hybrydowej sprawia, że nie trzeba codziennie dojeżdżać do biura.

A Jarosław Jędrzyński dopowiada, że jeszcze niedawno, przed wzrostem stóp procentowych, odsetek mieszkań nabywanych u deweloperów za gotówkę (głównie inwestycyjnie) to średnio 35 proc.

– Dziś, jak wynika z naszej sondy, może to być 60–70 proc. Mieszkania, szczególnie te w centrach metropolii, są kupowane przede wszystkim przez inwestorów na wynajem albo jako lokata kapitału – komentuje Jędrzyński. – Część lokali jest kupowana na własne potrzeby. Ze względu na znacznie wyższy standard i ceny takie mieszkania są przedmiotem zainteresowania najlepiej sytuowanej grupy, przedsiębiorców, menedżerów wyższego szczebla, celebrytów, uznanych artystów, renomowanych prawników.

Ekspert zaznacza, że po latach zwyżek sprzedaż mieszkań się załamała, niezależnie od lokalizacji. – Dotyczy to także centralnych kwartałów największych metropolii. Jednak podaż takich mieszkań jest ograniczona, podobnie jak możliwości inwestycyjne w takich miejscach – podsumowuje Jarosław Jędrzyński.