Wola i Mokotów to kluczowe strefy największego rynku biurowego w Polsce. Ta pierwsza – młodsza – przyciąga inwestorów stawiających na wieżowce, przede wszystkim w okolicach ronda Daszyńskiego. Ta druga – starsza – staje się przyjaźniejsza dzięki równoważeniu tkanki po latach dominacji jednej funkcji. Inwestycje biurowe powstają też w innych częściach Warszawy – eksperci firmy Cushman & Wakefield przyjrzeli się, jaki potencjał ma Praga.

Nieco ponad 4 proc.

– Rozwój infrastruktury komunikacyjnej oraz działania rewitalizacyjne sprawiają, że Praga staje się coraz atrakcyjniejsza dla inwestorów, w tym dla projektów biurowych – przyznaje Marcin Miazek, associate w Cushman & Wakefield. Zdaniem eksperta nie oznacza to, że w najbliższych latach Warszawie przybędzie hub biurowy na miarę Służewca czy bliskiej Woli – i nie chodzi tu o samą Pragę.

– Obecne trendy urbanistyczne, za którymi chce także podążać miasto, zakładają bardziej zrównoważoną zabudowę o funkcjach mieszanych, stąd nie przewidujemy powstawania kolejnych stref o tak dużej koncentracji funkcji biurowych. Idzie to w parze także z oczekiwaniami użytkowników biur, którzy oprócz dobrej dostępności komunikacyjnej w coraz większym stopniu zwracają uwagę na otoczenie budynku oraz udogodnienia znajdujące się w okolicy (restauracje, przedszkola, żłobki, siłownie, tereny zielone itp.) – wskazuje ekspert.

– W miarę rozrastania się centrum Warszawy inwestorzy coraz częściej będą spoglądali na tereny sąsiadujące, stąd z pewnością duży potencjał dla funkcji biurowych jest w okolicach Portu Praskiego oraz Stadionu Narodowego. Jednocześnie rosnącym zainteresowaniem cieszą się projekty rewitalizacyjne, które oprócz wysokiej jakości powierzchni oraz mieszanych funkcji mogą zaproponować wartość dodaną wynikającą z elementów architektonicznych oraz historycznych, a tym samym inwestorzy z pewnością będą poszukiwać tego typu nieruchomości – podsumowuje Marcin Miazek.

Prawy brzeg to dziś prawie 273 tys. mkw. istniejących biur, co stanowi 4,4 proc. całkowitego stołecznego zasobu. Najwięcej biur znajduje się na Pradze-Południe (160 tys. mkw.) i Pradze-Północ (86,5 tys. mkw.) – swego rodzaju hubem już jest kwadrat czterech rond: Wiatraczna, Waszyngtona, Starzyńskiego i Żaba. Uzupełniające zasoby to Białołęka (17,9 tys. mkw.) i Wawer (9,5 tys. mkw.).

Pierwsze duże biuro po tej stronie Wisły powstało w 1996 r. jako część Centrum Handlowego Promenada, a niewątpliwie motorem wzrostu rynku stało się wybudowanie II linii metra. Przybyło większych projektów wielofunkcyjnych, jak Centrum Praskie Koneser (na terenie dawnej fabryki wódek), a obecnie w budowie jest Bohema (to również rewitalizacja terenów pofabrycznych).

Gorące punkty

Biorąc pod uwagę inwestycje w realizacji, w 2024 r. zasoby rynku biurowego po prawej stronie Wisły zbliżą się do 300 tys. mkw. Eksperci Cushman & Wakefield wskazują, że dalszy rozwój rynku biurowego będzie uzależniony od popytu.

Warszawa, jako największy rynek pracy w Polsce i z relatywnie niskimi kosztami pracy w porównaniu z Europą Zachodnią, ma szansę utrzymać wysokie tempo pozyskiwania nowych inwestycji. Na korzyść samej Pragi i pozostałych „peryferyjnych”, ale dobrze skomunikowanych części miasta – jako potencjalnej lokalizacji nowych budynków biurowych – przemawia coraz mniejsza dostępność gruntów w centrum. Z racji II linii metra szczególny potencjał mają wciąż Praga-Północ i Praga-Południe.

Magnesem przyciągającym inwestycje pozostaną projekty rewitalizacyjne, „z duszą”, blisko parków i Wisły. Można się spodziewać, że nowe powierzchnie biurowe będą powstawać w ramach większych wielofunkcyjnych projektów. Eksperci wskazują też, że biurowce mogą stanowić uzupełnienie luk w istniejącej zabudowie.

Bardzo atrakcyjnym obszarem wydaje się Port Praski i okolice Stadionu Narodowego. Jego atuty to dobra komunikacja, bliskość parków i terenów rekreacyjnych wzdłuż Wisły. Wciąż duża jest tu dostępność gruntów, także pod inwestycje mixed-use.

Kolejny rejon to Dworzec Wschodni, zwłaszcza w kontekście planów budowy III linii metra. Rola dworca jako węzła przesiadkowego będzie bowiem rosła, a wraz z tym potencjał dla projektów centrotwórczych, w tym biurowych.

Olbrzymie możliwości dają też tereny byłej fabryki FSO. Dwóch inwestorów kupiło już tam bardzo duże działki z myślą o wieloletnich inwestycjach mixed-use. Jak podkreślają eksperci, z uwagi na stosunkowo dobrą dostępność komunikacyjną ta lokalizacja mogłaby być interesująca dla najemców biurowych prowadzących działalność badawczo-rozwojową, gdzie poza biurami mogłyby się znaleźć laboratoria czy magazyny.

Obrazu dopełnia ul. Szwedzka. Tu magnesem przyciągającym innych deweloperów i najemców może okazać się wspomniana Bohema. Ten obszar jest dobrze połączony z metrem, linią kolejową oraz ma łatwy dostęp do trasy S8.