Za nami targi MIPIM, które miały być świętem odrodzenia rynków, wyznaczyć kierunek tworzenia przestrzeni pod znakiem ESG i zrównoważonego rozwoju, ale 24 lutego świat się zmienił wraz z najazdem Rosji na Ukrainę. Czy z MIPIM – to nie tylko targi, ale też panele dyskusyjne – płynie jakieś przesłanie?

MIPIM pozostaje jednym z najważniejszych na świecie spotkań profesjonalistów związanych z szeroko rozumianym rynkiem nieruchomości, a jego przesłanie – dotyczące przemiany miast – nie zmieniło się mimo bezprecedensowej sytuacji geopolitycznej. Kontekst wojny był oczywiście nie do pominięcia, jednak dyskusje, które toczyły się wokół przyszłości branży real estate, miały wspólną konkluzję: aktywne nadawanie kierunku zmianom, jakie zachodzą i będą zachodzić w miastach na całym świecie, wymaga zaangażowania inwestorów, deweloperów, urbanistów i lokalnych samorządów, ale także specjalistów z innych sektorów, jak energetyka, technologia czy szeroko rozumiane nauki społeczne. Wszystko dlatego, że w centrum uwagi biznesu i światowych przywódców znajduje się dziś konieczność ograniczenia wpływu, jaki wywieramy na środowisko, a także potrzeba holistycznego i innowacyjnego spojrzenia na wszystkie elementy tworzące tkankę miejską. Inwestycje związane z „zieloną transformacją” już dziś można szacować na miliardy dolarów, a polityki uwzględniające założenia ESG i neutralność węglową stają się centralnym punktem strategii niemal wszystkich firm – niezależnie od skali działalności.

Polska była i jest atrakcyjnym rynkiem pod kątem inwestycyjnym, a nasi reprezentanci w Cannes – poza licznymi głosami wsparcia dla wysiłku i postawy Polaków w sytuacji, w jakiej się znaleźliśmy – usłyszeli wiele pytań, które potwierdzają zainteresowanie inwestorów. Pytani byliśmy o opinię na temat możliwych skutków – krótko- i długoterminowych – konfliktu, ale też sami pytaliśmy o strategie naszych klientów. Odpowiedź dla każdej części rynku jest inna.

Zacznijmy od magazynów.

Dla graczy z tego sektora jednym z najważniejszych pytań było to o konsekwencje zaburzenia łańcucha dostaw i ich wpływ na podaż magazynów. W ocenie inwestorów już w krótkiej perspektywie przełoży się to na wzrost konkurencji między deweloperami, którą wygrają ci, którzy dysponują dostępną powierzchnią w już istniejących bądź właśnie realizowanych obiektach. Na korzyść Polski przemawia wysoka aktywność deweloperska, z jaką mieliśmy do czynienia w ostatnich latach. W samym 2021 r. oddano do użytkowania 2,9 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, a 4,3 mln mkw. znajdowało się w budowie. Polska jest drugim po Niemczech krajem w UE pod względem powierzchni w budowie. Wobec zakładanej niższej podaży w kolejnych kwartałach spodziewany jest również wzrost czynszów – choć póki co nikt nie jest w stanie pokusić się o prognozowanie skali i tempa tych zmian.

Zauważane są też oczywiście nowe możliwości: otwarcie nowych destynacji logistycznych na tzw. ścianie wschodniej oraz zwiększony popyt na powierzchnię produkcyjną, płynący z krajów regionu objętego konfliktem. Otwierają się też nowe perspektywy dla mniejszych i średnich graczy, którzy wobec zmniejszonego otoczenia konkurencyjnego, wywołanego bardziej defensywnym podejściem największych funduszy, zwiększyły swoją szansę na zakup projektów, które były poza ich zasięgiem.

Warto również zauważyć, że dyskusje zakupowe przeniosły się w tym momencie w znacznej mierze z przestrzeni otwartych procesów w kuluary.

Bardzo mocno rozwija się w Polsce PRS. Dziś mieszkaniówka to z jednej strony spadek popytu detalicznego i nasilenie kłopotów z podażą, z drugiej mamy gigantyczny napływ uchodźców i rosnące potrzeby mieszkaniowe. Jak widzicie przyszłość?

Niewątpliwie czeka nas dyskusja o możliwościach zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych setek tysięcy uchodźców, którzy zdecydują się w Polsce pozostać na stałe.

Autopromocja
TYLKO U NAS

Ambasador Chin w Polsce Sun Linjiang o nowej ofercie współpracy Pekinu z Warszawą

CZYTAJ

Zdecydowana większość inwestorów, którzy związani są lub zamierzają inwestować w sektor living w Polsce, spodziewa się spowolnienia w sprzedaży nowych mieszkań oraz istotnego wzrostu znaczenia rynku najmu. Nie ma jednak wątpliwości, że po ustabilizowaniu się sytuacji geopolitycznej inwestorzy będą aktywnie zwiększać swoje zaangażowanie w sektorze mieszkaniowym w Polsce. Czynnikiem, który w jakimś stopniu będzie determinował przyszłe inwestycje, będzie z jednej strony powstały w wyniku zaburzenia łańcucha dostaw i ograniczenia dostępu do określonych surowców wzrost kosztów materiałów oraz robocizny, a z drugiej skłonność nabywców do zaciągania długoterminowych zobowiązań w warunkach rosnącej inflacji.

Co z rynkiem biurowym?

Ogłoszone na początku roku transakcje – m.in. zakup The Warsaw HUB przez Google’a – potwierdzają, że polski rynek jest wciąż atrakcyjny dla inwestorów. Poza transakcjami, o których już pisano w mediach, dodatkowe ponad 1 mld euro obiektów biurowych w Warszawie i na rynkach regionalnych jest na etapie „wyłączności” lub już po umowach przedwstępnych. To rozmowy, które rozpoczęły się kilka miesięcy przed wybuchem wojny w Ukrainie, ale nastawienie inwestorów, którzy już są w Polsce i rozumieją nasz rynek, nie zmieniło się – chcą zwiększać swoje portfolio.

Wszyscy uważnie obserwują sytuację geopolityczną, która jest nie do pominięcia ze względu na geograficzne położenie Polski. Inwestorzy, którzy zadeklarowali większą ostrożność i zamierzają ograniczyć nieco swoją aktywność w poszukiwaniu okazji inwestycyjnych w Polsce, to głównie podmioty, które dopiero rozważały zainwestowanie na naszym rynku lub są geograficznie oddalone, jak np. kapitał azjatycki.

Rynek biurowy w Polsce jest wciąż atrakcyjny cenowo w porównaniu z innymi rynkami w Europie Zachodniej, zarówno w kontekście stóp kapitalizacji, jak i wartości kapitałowych. Dodatkowo, nowe obiekty biurowe, ze względu na swoją jakość, bardzo dobrze wpisują się w strategię inwestorów i ich wymagania dotyczące ESG. Z perspektywy najemców Polska nadal oferuje niższe koszty prowadzenia biznesu przy jednoczesnym dostępnie do wysoko wykwalifikowanych pracowników.

CV

Tom Devonshire-Griffin jest dyrektorem działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej. Działaniami zespołów w regionie kieruje od połowy 2021 r. z warszawskiej siedziby JLL, blisko współpracując z ekspertami lokalnymi oraz z kierownictwem regionu CEE i EMEA. W latach 2004–2008 był szefem działu inwestycyjnego w praskim King Sturge (firmie przejętej później przez JLL).