Centra danych szansą dla Polski

Tę klasę nieruchomości coraz trudniej rozwijać w zachodniej Europie, co stwarza pole do ekspansji nad Wisłą.

Publikacja: 10.03.2022 20:30

Centra danych w Polsce to na razie nisza, ale to szybko może się zmienić

Centra danych w Polsce to na razie nisza, ale to szybko może się zmienić

Foto: Materiały prasowe Beyond.pl

Biurowce, centra handlowe i obiekty logistyczno-przemysłowe przez lata były w Polsce fundamentem rynku inwestycyjnego. Dziś niektóre tzw. nieruchomości alternatywne, jak mieszkania na wynajem (PRS) czy małe formaty handlowe, przechodzą do głównego nurtu.

Ciekawą niszą są również centra danych. Według ekspertów Knight Frank w obliczu ograniczeń nakładanych na główne rynki w grupie FLAP (Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż) i rosnącego zapotrzebowania na przetwarzanie danych ogromne szanse na dynamiczny wzrost ma Warszawa.

Czas na FLAP-D-W?

– Centra danych to klasa nieruchomości alternatywnych. Patrząc na nie jako produkt inwestycyjny są to takie same budynki komercyjne jak magazyny czy biura – mówi Mateusz Borowski, investment broker w Knight Frank. – Czynnikiem wyróżniającym, a jednocześnie wyzwaniem, jest konieczność doprowadzenia zasilania wysokiej mocy do nieruchomości. Przeciętnych rozmiarów centrum danych potrzebuje rocznie około 30 MW, czyli tyle, ile kilkudziesięciotysięczne miasteczko. Dla porównania wieżowce w centrum Warszawy mają przydziały energii w okolicach 5–7 MW, a zużywają mniej niż połowę – dodaje.

Ekspert zaznacza, że rosnące zapotrzebowanie na przechowywanie danych wymaga budowy coraz większych centrów i już teraz na świecie istnieją obiekty, które zużywają nawet 100 MW, a nawet więcej.

– Żeby zapewnić dostawy energii na takim poziomie centra danych powstają w okolicach dużych miast. W Polsce na celowniku inwestorów jest obecnie głównie Warszawa – mówi Borowski.

W Polsce rynek jest na bardzo wczesnym etapie rozwoju. Według szacunków Knight Frank w Warszawie jest 46 centrów danych. Najwięcej takich obiektów jest w USA – ponad 2,7 tys., Niemczech – 484, Wielkiej Brytanii – 458 i Chinach – 447. Europejski rynek to pięć najważniejszych ośrodków; poza wymienionymi na wstępie miastami to jeszcze Dublin, stąd mówi się o rynku FLAP-D.

– Zasoby centrów w rejonie FLAP-D dynamicznie zwiększyły się na początku wieku wraz ze wzrostem zapotrzebowania sektora finansowego. To tam przechowywane są dane większości Europejczyków, w tym Polaków – mówi Borowski. – Dla każdego centrum kluczowe jest zapewnienie dopływu dużej mocy energetycznej. To ten czynnik wpływa na wybór lokalizacji danej inwestycji. Rynek FLAP-D pochłaniający około 3,5 GW energii rocznie, czyli 50 proc. całej konsumpcji energii w sektorze centrów danych w regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka – red.), dochodzi do granicy wydajności energetycznej. Ponadto inwestorzy i deweloperzy w grupie FLAP-D poddani są presji szukania nowych lokalizacji, ponieważ rządy tych państw nakładają coraz większe ograniczenia na nowo powstające centra danych – dodaje.

Ekspert zaznacza, że w obliczu wysokiego oraz wciąż rosnącego zużycia energii przez centra danych rządy niektórych państw regulują aktywności deweloperów. Wydawane na mocy dekretów prawnych moratoria blokują powstawanie nowych centrów.

– W zależności od lokalizacji blokady obowiązywać mogą na 5–10 lat. Dużym problemem jest także spadająca liczba działek, które spełniają warunki konieczne do budowy centrów danych. Dla przykładu w Londynie zostało już tylko kilka odpowiednich gruntów. Zapotrzebowanie na przechowywanie danych w regionie FLAP-D zatem rośnie, ale liczba jakościowych gruntów nie. Polska może przejąć popyt z innych krajów i stać się beneficjentem tych inwestycji, przede wszystkim z uwagi na istniejącą podaż gruntów i mocy energetycznej – zaznacza Borowski.

Jest jeszcze jeden aspekt, dla którego warto inwestować w centra danych właśnie nad Wisłą.

– Należy zwrócić uwagę na bezpieczeństwo przechowywanych danych. W przypadku Polski zdecydowana większość danych przechowywana jest na zagranicznych serwerach – chociażby nasze rozmowy z komunikatorów, zdjęcia, dane bankowe czy medyczne. Ich przechowywanie oraz sposób zbierania, wykorzystywania i usuwania nie jest zatem objęty przepisami polskiego prawa i podlega regulacjom państwa, w którym dane centrum się mieści. To stwarza więc pewne ryzyko – wskazuje Borowski.

Duże wymagania

Choć fundamenty mamy solidne, to wyzwań nie będzie brakować.

– Inwestor decydujący się na budowę centrum danych musi liczyć się z wydłużonym procesem planistycznym, który może potrwać nawet dwa, trzy lata, jak również z dłuższym etapem uzyskiwania pozwoleń, przede wszystkim z uwagi na konieczność doprowadzenia infrastruktury energetycznej. Na ten etap trzeba również zabezpieczyć dwa, trzy lata. Korzyścią dla inwestorów są na pewno długie umowy najmu, co pośrednio wynika z wysokich kosztów związanych z wyposażeniem obiektu w infrastrukturę techniczną – mówi Borowski.

– Ponadto w realizacji tego typu inwestycji konieczne jest zapewnienie wysokiego poziomu bezpieczeństwa. Chodzi np. o systemy przeciwpożarowe, których prawidłowe funkcjonowanie jest jednym z czynników gwarantujących ciągłość operacji serwerów, a to jest kluczowe z perspektywy użytkowników. Na serwerach przechowywane są bowiem dane krytyczne, jak chociażby te z systemów bankowych, wojskowych czy rządowych. Ale nie tylko. Można przypomnieć pożar w serwerowni OVH w Strasburgu w ubiegłym roku, po którym wystąpiły problemy z dostępem do wielu stron internetowych, również tych polskich – podkreśla ekspert.

A co z drastycznym wzrostem cen prądu?

– Podwyżki cen energii elektrycznej nie są w tej chwili blokadą dla rozwoju sektora centrów danych – ocenia Borowski. – Wysoki popyt na digitalizację, pochodzący ze wszystkich sektorów: prywatnego, korporacyjnego jak i rządowego, niweluje negatywne skutki finansowe wyższych cen przy budowie oraz późniejszej działalności operacyjnej centrów danych. Zresztą koszt ten i tak finalnie przerzucany jest na konsumentów w postaci rosnących kosztów za korzystanie z usług chmurowych – podsumowuje.

Kolejne wyzwanie to polityka klimatyczna. Jak cały świat nieruchomości komercyjnych, także centra danych idą w stronę neutralności klimatycznej. W 2021 r. 57 europejskich operatorów centrów zobowiązało się do uzyskania neutralności do 2030 r. Sygnatariusze zobowiązali się do działania w kluczowych obszarach: poprawy efektywności energetycznej, korzystania z czystych źródeł energii, oszczędzania wody, gospodarki o obiegu zamkniętym (ponowne użycie i recykling sprzętu IT), a także wykorzystywanie wytwarzanego przez infrastrukturę ciepła.

Biurowce, centra handlowe i obiekty logistyczno-przemysłowe przez lata były w Polsce fundamentem rynku inwestycyjnego. Dziś niektóre tzw. nieruchomości alternatywne, jak mieszkania na wynajem (PRS) czy małe formaty handlowe, przechodzą do głównego nurtu.

Ciekawą niszą są również centra danych. Według ekspertów Knight Frank w obliczu ograniczeń nakładanych na główne rynki w grupie FLAP (Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż) i rosnącego zapotrzebowania na przetwarzanie danych ogromne szanse na dynamiczny wzrost ma Warszawa.

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Firmy, które nie są przygotowane do sukcesji, znikają w ciszy
Nieruchomości
Budynkowa gra w klasy
Nieruchomości
Dlaczego nie stać nas mieszkania
Nieruchomości
Jeden sąsiad storpedował legalizację garażu
Materiał Promocyjny
Mazda CX-5 – wszystko, co dobre, ma swój koniec
Nieruchomości
Rusza poszukiwanie okazji inwestycyjnych w Europie
Materiał Promocyjny
Branża bankowa gorszy okres ma za sobą