Zamiast Rosji i Ukrainy wiele firm wybrało Polskę

Rz: Czy polski rynek nieruchomości komercyjnych jest już dojrzały, przewidywalny czy nadal inwestorzy odnoszą się do niego z dystansem, w porównaniu z rynkami Europy Zachodniej?

Marcin Juszczyk, członek zarządu, dyrektor inwestycyjny Grupy Capital Park: Polski rynek nieruchomości komercyjnych można uznać za dojrzały i jednocześnie przewidywalny. Ma on bardzo duży potencjał w porównaniu z rynkami zachodnimi, które są już przesycone powierzchnią. Polska jest też bardzo konkurencyjna pod względem cen i ma atrakcyjne stopy kapitalizacji. Na Zachodzie większość obiektów nie jest przeznaczona na sprzedaż albo ich ceny są zaporowe.

Ponadto Polska charakteryzuje się dużą dynamiką rozwoju i, co najważniejsze, w naszym kraju popyt dogania podaż. Dla przykładu, w Warszawie jest obecnie ok. 4,5 mln mkw. powierzchni biurowej. W zachodnich metropoliach jest to średnio po kilkanaście milionów mkw. powierzchni biurowej. Potencjał rynku biurowego łatwo ocenić choćby na podstawie samej stolicy. Jednocześnie powstaje wiele projektów, które są dla siebie bezpośrednią konkurencją. Jednak skoro jest zainteresowanie najemców kolejnymi powierzchniami, to znaczy, że rynek nie jest jeszcze nasycony. Tylko w I kwartale tego roku wynajęliśmy 3 tys. mkw. powierzchni biurowej oraz podpisaliśmy listy intencyjne na kolejne 8 tys. mkw.

Wielu ekspertów twierdzi też, że rynek nieruchomości handlowych jest już przesycony w niektórych miastach. Nie da się jednak przejść obojętnie obok realnych liczb. Tylko w 2015 r. rynek nieruchomości handlowych w naszym kraju zanotował rekordowy poziom 2,2 mld euro transakcji inwestycyjnych. Polska wciąż jest doskonałą alternatywą inwestycyjną do zachodnioeuropejskich rynków.

Od ponad dziesięciu lat Grupa wyszukuje i wykorzystuje okazje rynkowe na polskim rynku nieruchomości. Czego szukacie?

Nasza Grupa specjalizuje się w wyszukiwaniu i wykorzystywaniu okazji rynkowych jako inwestor oportunistyczny. Głównym przedmiotem naszej działalności jest nabywanie nieruchomości ze znacznym potencjałem budowy wartości, np. przez zmianę warunków zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie pozwolenia na budowę, budowę nowych lub przebudowę istniejących obiektów oraz poprawę zarządzania istniejącymi budynkami. Większość naszych inwestycji znajduje się w samych centrach miast. Doskonałym tego przykładem jest komercjalizowany obecnie projekt ArtN w pobliżu Ronda ONZ w Warszawie.

Dobrą okazją jest inwestowanie w przebudowy dotychczas istniejących obiektów handlowych. W ostatnim kwartale podpisaliśmy umowy JV oraz przygotowaliśmy projekt modernizacji i przebudowy CH Swarzędz. W kwietniu po remoncie otwarto Galerię Zaspa w Gdańsku. Są to bardzo opłacalne inwestycje.

Ile są warte nieruchomości w polskim portfelu Capital Park? Które przynoszą największe zyski?

Bieżąca wartość portfela nieruchomości Grupy Capital Park to 1,9 mld zł. Zakładamy jednak, że docelowa wartość naszych nieruchomości wyniesie 3,1 mld zł i nastąpi to po oddaniu do użytku warszawskiej inwestycji ArtN na terenie dawnej Fabryki Norblina. Mamy 72 nieruchomości, z czego wartość samych nieruchomości w Warszawie stanowi 83 proc. całego naszego portfela.

Teraz najbardziej dochodowym projektem jest warszawskie Eurocentrum. W tym roku oddaliśmy do użytku ostatni budynek tej inwestycji – Delta.

Ile Grupa zarobiła w I kwartale tego roku w Polsce? A ile rok temu?

W I kwartale 2016 roku jako spółka możemy się pochwalić rosnącą wartością portfela nieruchomości oraz coraz wolniej rosnącym wskaźnikiem zadłużenia. Obecnie portfel Grupy tworzą głównie ukończone projekty, które generują czynsze na wysokim poziomie. Przychody operacyjne w tym okresie uplasowały się na poziomie ponad 25,8 mln zł. Dla porównania, w tym samym okresie roku ubiegłego było to nieco ponad 16,7 mln zł. Zysk netto w I kwartale br. wyniósł niemal 5,3 mln zł w porównaniu ze stratą w tym okresie w roku ubiegłym.

Podobno nie ma na polskim rynku dobrych produktów inwestycyjnych, bo te najlepsze nie są na sprzedaż.

Nie mogę się zgodzić z tym stwierdzeniem. Na polskim rynku wciąż jest wiele atrakcyjnych produktów inwestycyjnych.

Czy Polska jest rajem inwestycyjnym dla funduszy, które chcą zarabiać na szybkich transakcjach nieruchomościowych?

Oczywiście zdarzają się tego typu okazje, ale są one sporadyczne. Bardzo rzadko udaje się kupić projekt i sprzedać go niemal od razu z zyskiem. Nasza Grupa skupia się na konsekwentnym budowaniu portfela i zwiększaniu wartości nieruchomości. I wiąże się to raczej z dłuższym czasem.

Czy sytuacja na Wschodzie Europy – na Ukrainie i w Rosji – powoduje, że inwestorzy patrzący na Wschód teraz szukają okazji w Polsce?