W IV kwartale ub.r. w Warszawie wynajęto ponad 250 tys. mkw. biur, o 70 proc. więcej kwartał do kwartału. W osatnich dniach słyszeliśmy o spektakularnych transakcjach: został wynajęty cały kompleks SkySawa i dziesięć pięter w Varso Tower. Czy na podstawie tych danych można powiedzieć, że już jest za nami okres niepewności najemców co do przyszłości rynku biurowego?
Na samym początku pandemii niepewność najemców była ogromna i można było mówić wtedy o bardzo dużym spowolnieniu popytu. Po rekordowym 2019 r., kiedy wynajęto 880 tys. mkw., w 2020 r. zawarto umowy na 610 tys. mkw., a w 2021 r. na 650 tys., więc można mówić o powolnym dochodzeniu do równowagi. Zakładamy, że do tego rekordowego poziomu z 2019 r. rynek powinien dojść około 2023 r. Co do popytu, perspektywy są pozytywne.
Czy zawierane obecnie umowy najmu różnią się od tych sprzed pandemii? Czy na przykład jest krótszy okres najmu, mniejsza powierzchnia, a większy nacisk kładziony jest na elastyczność?
Mam wrażenie, że umowy niewiele się zmieniły, aczkolwiek najemcy i prawnicy dużo bardziej uważnie patrzą na klauzule związane z siłą wyższą – przez niektórych pandemia jest za taką uważana. Jeśli chodzi o elastyczność, to na samym początku pandemii mówiło się o tym, że nadchodzi czas, kiedy umowy będą podpisywane na krótsze okresy i będzie możliwość elastyczniejszego dodawania lub oddawania. Do tego jednak nie doszło, głównie ze względu na rynek inwestycyjny. Fundusze kupujące biurowce nie zaakceptowałyby krótszych umów najmu ani aż tak wysokiej elastyczności – bo przez to budynki stawałyby się trudno sprzedawalne. Standardem pozostają pięcioletnie umowy.
Widzimy jednak trend podpisywania kontraktów na dłużej niż pięć lat. Na rynku budowlanym ceny materiałów bardzo wzrosły, co oznacza, że koszt wykończenia to już nie 500–600 euro za mkw., w przypadku najlepiej wykończonych, najlepiej przygotowanych do dzisiejszej pracy powierzchni to koszt nawet powyżej 1000 euro za mkw. Na naszym rynku utarło się, że to deweloper ponosi koszty wykończenia, dłuższa umowa pozwala mu więc zrekompensować ten wzrost cen.
