W IV kwartale ub.r. w Warszawie wynajęto ponad 250 tys. mkw. biur, o 70 proc. więcej kwartał do kwartału. W osatnich dniach słyszeliśmy o spektakularnych transakcjach: został wynajęty cały kompleks SkySawa i dziesięć pięter w Varso Tower. Czy na podstawie tych danych można powiedzieć, że już jest za nami okres niepewności najemców co do przyszłości rynku biurowego?

Na samym początku pandemii niepewność najemców była ogromna i można było mówić wtedy o bardzo dużym spowolnieniu popytu. Po rekordowym 2019 r., kiedy wynajęto 880 tys. mkw., w 2020 r. zawarto umowy na 610 tys. mkw., a w 2021 r. na 650 tys., więc można mówić o powolnym dochodzeniu do równowagi. Zakładamy, że do tego rekordowego poziomu z 2019 r. rynek powinien dojść około 2023 r. Co do popytu, perspektywy są pozytywne.

Czy zawierane obecnie umowy najmu różnią się od tych sprzed pandemii? Czy na przykład jest krótszy okres najmu, mniejsza powierzchnia, a większy nacisk kładziony jest na elastyczność?

Mam wrażenie, że umowy niewiele się zmieniły, aczkolwiek najemcy i prawnicy dużo bardziej uważnie patrzą na klauzule związane z siłą wyższą – przez niektórych pandemia jest za taką uważana. Jeśli chodzi o elastyczność, to na samym początku pandemii mówiło się o tym, że nadchodzi czas, kiedy umowy będą podpisywane na krótsze okresy i będzie możliwość elastyczniejszego dodawania lub oddawania. Do tego jednak nie doszło, głównie ze względu na rynek inwestycyjny. Fundusze kupujące biurowce nie zaakceptowałyby krótszych umów najmu ani aż tak wysokiej elastyczności – bo przez to budynki stawałyby się trudno sprzedawalne. Standardem pozostają pięcioletnie umowy.

Widzimy jednak trend podpisywania kontraktów na dłużej niż pięć lat. Na rynku budowlanym ceny materiałów bardzo wzrosły, co oznacza, że koszt wykończenia to już nie 500–600 euro za mkw., w przypadku najlepiej wykończonych, najlepiej przygotowanych do dzisiejszej pracy powierzchni to koszt nawet powyżej 1000 euro za mkw. Na naszym rynku utarło się, że to deweloper ponosi koszty wykończenia, dłuższa umowa pozwala mu więc zrekompensować ten wzrost cen.

Pandemia przystopowała aktywność deweloperów w Warszawie, nikt nie chciał się angażować w kosztowne projekty w tak niepewnych czasach. Przewidujecie, że już w roku przyszłym oraz kolejnym pojawi się luka podażowa. Z drugiej strony, na koniec 2021 r. wskaźnik pustostanów sięgał 13 proc., a więc o 3 pkt proc. więcej r./r. Na Mokotowie było to 18 proc.

Widzimy podczas pandemii trend, że firmy, które już decydują się na zmianę siedziby, chcą być bliżej centrum – bo takie są oczekiwania pracowników. Presja na to, żeby być konkurencyjnym na rynku pracy jest wśród pracodawców ogromna. Biorąc pod uwagę niską podaż nowych budynków w najbliższych dwóch latach oraz utrzymujący się popyt, zakładamy, że wskaźnik pustostanów będzie w latach 2021–2024 jednocyfrowy, rzędu 8 proc., czyli oznaczający równowagę popytu i podaży.

A co ze starszymi budynkami? Czy w dobie ESG będą one zastępowane nowoczesnymi powierzchniami, czy też będzie się je opłacało modernizować?

Coraz więcej firm rzeczywiście patrzy na to, by wynajmować powierzchnie w budynkach zielonych, z certyfikatami świadczącymi nie tylko o tym, że nieruchomość jest przyjazna dla środowiska, ale także dla użytkowników.

Myślę, że wyburzenia to nie tyle kwestia ESG, co po prostu niskiej podaży gruntów w Warszawie i olbrzymiej konkurencji o ziemię. Coraz więcej firm decyduje się więc na zakup starszych budynków do wyburzenia i zastąpienia. To widać już od lat. Chociażby wieżowiec Q22 przy ul. Jana Pawła II powstał w miejscu hotelu.