Kiedy można zmienić projekt budowlany

Często inwestorzy rezygnują ze swoich pierwotnych planów budowlanych, bo np. chcą zwiększyć powierzchnię sklepu, kosztem części biurowej albo liczbę miejsc parkingowych. Przepisy nie są restrykcyjne i pozwalają na tego typu zmiany. O tym jednak, jakie formalne kroki inwestor musi podjąć, by nie narazić się na zarzut samowoli decyduje art. 36a prawa budowanego. Dzieli on odstąpienia od projektu na istotne i nieistotne. Zgodnie z nim, istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu ma miejsce, gdy dochodzi do zmiany:

- zagospodarowania działki lub terenu – np. inwestor chce inaczej usytuować sklep względem sąsiednich działek,

- charakterystycznych parametrów obiektu, tj. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji – np. inwestor planuje nadbudować piętro lub zwiększyć powierzchnię magazynu,

- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- zamierzonego sposobu użytkowania obiektu lub jego części – np. zamiast budynku gospodarczego ma powstać punkt usługowy,

- warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne – wymóg stawiany obiektom użyteczności publicznej, np. szkołom.

Oznacza to, że jeżeli dochodzi do jednej ze wspomnianych zmian, trzeba wstrzymać prace niezgodne z zatwierdzonym projektem i złożyć wniosek do starosty (prezydenta miasta) o zmianę pozwolenia. Do wniosku trzeba dołączyć zamienny projekt i czekać, aż dojdzie do zatwierdzenia i wydania decyzji o zmianie pozwolenia. Dopiero wówczas można kontynuować prace zgodnie ze zmodyfikowanym projektem.

Uwaga! Zanim inwestor wystąpi do starosty, projektant (autor projektu) musi dokonać kwalifikacji planowanego odstępstwa. Kwalifikacja projektanta wiąże inwestora, ale już nie starostę lub powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Zmiany, które nie mieszczą się we wskazanym katalogu, np. dotyczące elewacji budynku, można wprowadzić bez wcześniejszej modyfikacji pozwolenia na budowę. Wystarczy, że projektant zamieści w projekcie budowlanym odpowiednie informacje na ich temat.

Nie oznacza to jednak, że inwestor może się czuć całkowicie bezpieczny. Ostateczna decyzja należy do urzędników, jeżeli zmiany jeszcze nie zrobiono – do starosty, a gdy ją wprowadzono – do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Opinia tego ostatniego będzie wiążąca w przypadku obiektów oddawanych do użytkowania. Inspektor nadzoru budowlanego może dane odstępstwo potraktować inaczej niż projektant. Wówczas ma prawo wstrzymać roboty budowlane i nakazać wykonanie projektu zamiennego. Natomiast w przypadku gotowego już obiektu może odmówić pozwolenia na użytkowanie lub wnieść sprzeciw do zawiadomienia o zakończeniu budowy.