Rynek nieruchomości. Polska: ceny w dół. USA: Stawki w górę

Komentuje Agata Stradomska, RE/MAX Polska:

- Liczba mieszkań w Polsce stale się zwiększa. Od stycznia do października 2016 r. oddano ich do użytkowania o ponad 9 procent więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Wzrosła również liczba rozpoczętych inwestycji.

Z kolei w Stanach Zjednoczonych wystąpił deficyt wystawianych na sprzedaż nieruchomości mieszkaniowych. Od 13 miesięcy można obserwować dwucyfrowe spadki liczby ofert w porównaniu z analogicznym okresem minionego roku. Równocześnie odnotowywany jest wzrost sprzedaży na tym rynku, co nieuchronnie prowadzi do wyższych cen transakcyjnych.

Polska: szeroka oferta, stabilne ceny

W naszym kraju widoczna jest dominacja kilku regionów, których obroty i liczba przeprowadzanych transakcji stanowią wartość 50 procent ogólnej sprzedaży. Najczęściej kupujemy nieruchomości w województwach: mazowieckim, dolnośląskim, wielkopolskim, śląskim i małopolskim.

Przewaga tych regionów wynika między innymi z dużej liczby mieszkańców na tych obszarach, atrakcyjnego rynku pracy i walorów inwestycyjnych. W latach 2014 i 2015 rosły ceny nieruchomości. Natomiast w tym roku widać już niewielką tendencję spadkową wartości mieszkań.

Na podstawie analizy raportów można stwierdzić, że na rynku pierwotnym zazwyczaj kupowane są mieszkania o większym metrażu, a na rynku wtórnym – lokale z większą liczbą pomieszczeń. Takie preferencje wynikają m.in. z różnic w ich układzie. W nowym budownictwie powierzchnie pokoi są większe, a kuchnie zdecydowanie częściej znajdują się w aneksie. Inaczej jest w starszych lokalach, w których kuchnie są zwykle osobnymi pomieszczeniami.

Przeciętny budżet na mieszkanie kupowane na rynku wtórnym jest o blisko 100 tys. zł mniejszy niż na rynku pierwotnym. Wszystko to wskazuje, że na rynek wtórny swoje kroki kierują osoby potrzebujące mieszkań tańszych, zapewniających funkcjonalność na mniejszych metrażach.

Wciąż mamy niedobory mieszkaniowe, co pokazuje wysoki wskaźnik liczby osób zamieszkujących jedno mieszkanie oraz stosunkowo nieduża powierzchnia lokalu przypadająca na osobę w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej.

Na rynku dostępnych jest coraz więcej lokali z rynku pierwotnego. Bieżący rok zapowiada się w tym segmencie podobnie do lat 2008–2009, kiedy oddawano do użytkowania około 160 tys. nowych mieszkań. Wzrastająca liczba wydanych pozwoleń na budowę wskazuje, że znaczna podaż na rynku pierwotnym utrzyma się również w kolejnym roku.

Deficyt mieszkaniowy jest wynikiem nie tylko braku mieszkań, ale przede wszystkim zależy od możliwości finansowych osób kupujących. Dlatego w najbliższych miesiącach można się spodziewać utrzymania bardzo dobrej sprzedaży przy stabilnym poziomie cenowym lub nawet ich nieznacznej redukcji.

USA: krótszy czas sprzedaży

Na amerykańskim rynku mieszkaniowym 2016 rok rozpoczął się bardzo dobrze. W styczniu sprzedaż lokali, w porównaniu z analogicznym miesiącem w ubiegłym roku, wzrosła o 6,3 proc. Średnia cena nieruchomości wynosiła wówczas ponad 200 tys. USD. Z kolei w lutym sprzedaż mieszkań była większa o 4,8 proc. w porównaniu do lutego 2015 roku oraz o 5,8 proc. w zestawieniu ze styczniem bieżącego roku.

Jednak prawdziwy sezon zakupów na rynku mieszkaniowym rozpoczął się w kwietniu, o czym świadczy znacznie wyższy wskaźnik sprzedaży lokali (aż o 7,5 proc.) w zestawieniu z poprzedzającym miesiącem. W kolejnych wiosennych miesiącach 2016 roku średni wzrost wartości transakcji wyniósł 4,3 proc.

Pomimo rosnącej temperatury, po upalnym czerwcu, na amerykańskim rynku mieszkań i domów w lipcu nastąpiło lekkie ochłodzenie. W porównaniu z lipcem ubiegłego roku ceny spadły o 8,8 proc., a w zestawieniu z czerwcem 2016 r. – o 13,1 proc. Jest to duża różnica, tym bardziej że w ciągu ostatnich siedmiu lat przeciętny spadek cen w lipcu w porównaniu z czerwcem wynosił 8,2 proc. Sytuacja się nieco poprawiła w sierpniu, kiedy to nastąpił wzrost sprzedaży o 2,8 proc. miesiąc do miesiąca, a średnia cena nieruchomości wyniosła 226 tys. USD.

Pomimo że we wrześniu zanotowaliśmy spadek sprzedaży nieruchomości w porównaniu z sierpniem (o 11,7 proc.), to w odniesieniu do analogicznego miesiąca w 2015 r. wartość ta wzrosła aż o 2 proc. To najlepszy wynik osiągnięty w tym miesiącu w Stanach Zjednoczonych od dziewięciu lat. Z kolei w październiku miały miejsce spadki wartości cen nieruchomości. Średnia cena sprzedaży lokali była wyższa o 8,3 proc. w porównaniu z analogicznym miesiącem w 2015 r., a o 1,6 proc. niższa w stosunku do poprzedniego miesiąca i wyniosła 216 tys. USD. Podaż mieszkań i domów utrzymywała się na niskim poziomie.

Na amerykańskim rynku obserwujemy, że czas potrzebny na sprzedaż nieruchomości zdecydowanie się skrócił. W czwartym kwartale 2015 r. nieruchomości sprzedawały się w czasie 62–67 dni, podczas gdy w ostatnich trzech miesiącach wystarczało 54–58 dni, aby znaleźć nabywcę.