NArodowy Fundusz Mieszkaniowy. Czy rynek najmu czeka rewolucja?

To jeden z wniosków po lekturze projektu ustawy o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym. Co proponuje ustawodawca?

Komentuje Bartosz Turek, analityk Open Finance:

- Opublikowany właśnie projekt ustawy o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym coraz lepiej pokazuje, na czym polegać ma program „Mieszkanie +".

9,5 miliarda złotych

W dokumencie,oprócz treści samej ustawy znaleźć można informację, że co prawda trudno dziś określić wartość gruntów, w które zostanie wyposażony fundusz, ale mowa jest, że potencjał funduszu może wynieść około 9,5 mld zł. Niestety, zapis w rządowym dokumencie nie jest jednoznaczny. Nie wiadomo czy kwota ta oznacza całkowite możliwości inwestycyjne funduszu po uwzględnieniu planowanych do zaciągnięcia kredytów i emisji obligacji.

Jeśli jednak kwota 9,5 mld zł oznacza potencjalną wartość ziemi oddanej w zarządzanie funduszowi, to po uwzględnieniu zadłużenia mogłoby się okazać, że fundusz będzie mógł operować kwotą nawet 30-40 mld zł. Tak czy inaczej nadzorowanie budów i zarządzanie portfelem mieszkań wartym miliardy będzie nie lada wyzwaniem. Czas pokaże na ile fundusz mu sprosta.

Komu się będzie należało

Z punktu widzenia potencjalnych beneficjentów znacznie ważniejsze jest jednak, że jednym z rozwiązań ma być system taniego najmu o stawkach nawet o połowę niższych niż rynkowe, dzięki któremu po 30 latach lokator przejmie mieszkanie na własność.

Można się spodziewać, że zainteresowanie tanimi mieszkaniami będzie większe niż ich podaż. Nie powinno więc dziwić, że powstać mają kryteria pierwszeństwa. Te nie będą jednak uniwersalne i każdy kto będzie chciał zbudować blok z tanimi mieszkaniami na wynajem ustali je samodzielnie. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności, bo narodowy fundusz dokona oceny proponowanych kryteriów.

Ustawa zaleca, aby pierwszeństwo w kolejce po tani najem miały osoby o „względnie niższych dochodach". Do tego pod uwagę będzie trzeba wziąć liczbę osób w gospodarstwie domowym. Nie trzeba przy tym iść zbyt daleko - ustawa zaznacza, że kryteria te nie powinny przysłonić faktu, że najemców musi być stać na najem.

Do tego ustawa zakłada, że należy stosować preferencje wobec najemców, którzy mają przynajmniej jedno dziecko, brać pod uwagę sytuację rodzin wychowujących niepełnosprawne dzieci, migrujących za pracą lub w celu podjęcia nauki.

Na liście kryteriów pojawił się też zapis mówiący o preferencjach w stosunku do osób, które nie posiadają mieszkań. Nigdzie nie pojawia się więc zapis, że z kolejki wyłączeni zostaną właściciele. Mają jedynie otrzymać gorszą pozycję na liście oczekujących. Co niemniej ciekawe premiowane mają być osoby, które wytrwale - pomimo niepowodzeń - składać będą swoje dokumenty do kolejnych inwestycji w obrębie jednego miasta.

Cztery lata na blok

Już w ustawie znaleźć ma się też zapis dyscyplinujący budowniczych do wytężonej pracy. Mowa jest bowiem o obowiązku zakończenia inwestycji w ciągu 4 lat od podpisania umowy z funduszem. Jeśli dojdzie do opóźnień, ustawa przewiduje kary umowne, choć trzeba przyznać, że w uzasadnionych przypadkach 4-letni okres może być wydłużony.

Fundusz oferując działki pod budowę tanich mieszkań na wynajem nie będzie wymagał, aby wszystkie mieszkania były potem przeznaczone na wynajem. Część (do 25 proc.) będzie mogła zostać sprzedana na rynku. Ten zapis może częściowo wytrącić z rąk argument krytykom nowego prawa, który w osiedlach z tanim najmem zauważają ryzyko tworzenia się gett.

Z drugiej strony warto też zauważyć, że w ustawie i jej uzasadnieniu nie znajdziemy nigdzie potwierdzenia obietnicy wynajmu mieszkań za 10-20 zł za m kw. miesięcznie. Ta wielokrotnie była poddawana w wątpliwość, w związku z tym, że na rynku obowiązują często stawki dwukrotnie wyższe. W wielu miejscach mowa jest za to o rynkowych zasadach jakimi ma rządzić się program taniego najmu.

Czas pokaże jak obietnice przełożą się na rzeczywistość. Niewykluczone, że poziom czynszów będzie decydujący przy przekazywaniu działek pod budowę osiedli.

Czy to zniszczy wolny rynek?

W kontekście projektu nowego prawa nie można też nie wspomnieć o innych kontrowersjach narosłych wokół pomysłu. Wynikają one z zapowiedzi, że podaż taniego najmu może oznaczać spadek dochodów dla właścicieli, którzy zarabiają dziś na wynajmie.

W dłuższym terminie możliwe jest też, że ceny zakupu mieszkań będą bardziej przystępne. Do tego osoby, które raz zakwalifikują się do programu nie będą weryfikowane pod względem osiąganych dochodów i majątku. Mieszkania zbudowane z wykorzystaniem publicznej pomocy nie będą więc zajmowane przez osoby faktycznie potrzebujące w danym momencie pomocy.

Przypomnijmy, że najemcy, którzy raz zakwalifikują się na tanie mieszkania, po 30 latach mają zostać właścicielami mieszkań. Nie tylko zapłacą mniej niż ci, którzy swoje lokale kupili płacąc cenę rynkową, ale też: - nie muszą brać kredytu na zakup, - nie podejmują ryzyka niepowodzenia budowy, - nie muszą mieć wkładu własnego, - otrzymują mieszkania wykończone, co znowu oznacza niższy koszt niż przy zakupie.