"Rz": Czy ktoś jeszcze zawiera ustne umowy najmu lokalu? Czy takie ustalenia ustne zawsze są równie ważne jak zapisane?

Artur Bartnicki, prezes spółki Mzuri: Tak, wciąż wiele osób zawiera umowy w formie ustnej. O ile praktyka ta jest dopuszczalna prawnie i takie ustalenia są wiążące, o tyle nastręcza ona wiele problemów w razie sporów. Nie sposób bowiem jednoznacznie ustalić, jakie były ustalenia stron. Moim zdaniem ustne zawieranie umów najmu niemal nieuchronnie prowadzi do sytuacji konfliktowych.

Zdecydowanie więc odradzam zawieranie umów najmu w formie innej niż pisemna I nie mam tu na myśli lakonicznych, jedno- czy dwustronnych umów, ale porozumień dokładnie opisujących wzajemne prawa i obowiązki stron.

Kiedy najczęściej dochodzi do konfliktów między najemcą a wynajmującym mieszkanie? Na jakim tle wybuchają spory?

Z naszej praktyki wynika, że spory najczęściej wiążą się z rozliczeniem kaucji. Zgodnie z prawem wynajmujący ma 30 dni na rozliczenie i zwrot kaucji najemcy. Tymczasem najemcy, co do pewnego stopnia jest zrozumiałe, oczekują zwrotu kaucji w dniu oddania kluczy do mieszkania.

Często dlatego, że potrzebują tych pieniędzy na opłacenie kolejnej kaucji. To oczywiście jest dla właściciela mieszkania bardzo niepraktyczne, nie daje mu czasu na rozliczenie zużycia mediów czy oszacowanie kosztów napraw ewentualnych usterek spowodowanych przez najemcę.

Takie konflikty są, niestety, dość częste, i to mimo tego, że w naszych umowach zapis o 30-dniowym terminie na zwrot kaucji jest zapisany wytłuszczonym drukiem.

A inne trudne sytuacje?

Inne spory mogą dotyczyć tego, co stanowi normalne zużycie mieszkania, a co poza nie wykracza. Wiąże się to z określeniem stanu mieszkania przed wynajęciem. Dlatego dobrą praktyką jest spisanie - wraz z umową najmu - szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego.

Kolejną kategorią są kwestie związane z usuwaniem usterek czy zużywających się w trakcie trwania stosunku najmu elementów wyposażenia, takich jak żarówki, filtry w urządzeniach AGD czy uszczelki w kranach. Kwestię tę najlepiej zawczasu jasno opisać w umowie najmu.

Zdarza się również, że najemcy nie dotrzymują uzgodnień dotyczących dłuższego przebywania w lokalu dodatkowych lokatorów lub trzymania w wynajmowanym lokalu zwierząt.

Jakie zapisy, nieprecyzyjne sformułowania w umowie budzą najczęściej wątpliwości?

Przede wszystkim należy upewnić się, że obie strony umowy tak samo rozumieją to, po czyjej stronie leżą opłaty do administracji - innymi słowy czy kwota najmu, którą najemca płaci właścicielowi obejmuje te opłaty, czy też najemca będzie musiał je samemu pokryć dodatkowo.

Warto również w umowie najmu jasno zapisać kwestie dotyczące ewentualnego prawa właściciela do trzymania w mieszkaniu swoich rzeczy i zasad dostępu do nich oraz ubezpieczenia lokalu. Nie wspominam tu o kwestiach podstawowych, takich jak czas trwania najmu, wysokość czynszu.

Jak kończą się spory najemca - wynajmujący? Na przykład o wspomniany zwrot kaucji? W sądzie...?

Przede wszystkim chciałbym zadeklarować, że takie spory to rzadkość. 99 procent najemców i wynajmujących to uczciwi, niekonfliktowi ludzie. Przechodząc jednak do meritum: biorąc pod uwagę, jak długo może trwać rozstrzygnięcie sporu przez wymiar sprawiedliwości w Polsce, spory takie rzadko kończą się w sądzie.

Strony niemal zawsze dążą do polubownego rozwiązania problemu. Także w praktyce Mzuri - a firma istnieje od siedmiu lat i dzisiaj zarządza 2,5 tysiącami mieszkaniami - nigdy nie musieliśmy wejść na drogę sądową.

Po czym poznać oszusta na rynku najmu mieszkań - jeśli chodzi o wynajmującego?

To trudne pytanie, bo nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Na przykład znakiem ostrzegawczym dla najemcy może być to, że wynajmujący nie chce podpisać formalnej umowy najmu. W takiej sytuacji niemal z pewnością ma nieczyste intencje: albo wobec najemcy, albo wobec urzędu skarbowego, albo wobec obu tych stron. Byłbym też ostrożny, gdy wynajmujący oczekuje płatności z góry za długi okres najmu: pół roku czy rok.

Nawiasem mówiąc, podejrzane może być także, gdy najemca pali się do zapłaty z góry. Czasem może mieć dobry powód: mamy na przykład taką najemczynię z Korei, która nie ma konta bankowego w Polsce i nie chce płacić wysokich opłat za przelewy z Korei. Ale generalnie warto się mieć na baczności.

A jak się zorientować, że najemca raczej nie ma zamiaru płacić za lokal dłużej niż dwa miesiące, a po pół roku zniknie zadłużony?

Proponujemy stosować praktyki, które sami z powodzeniem wdrożyliśmy: wymóg zaświadczenia o zatrudnieniu i zarobkach, a w przypadku najemców - studentów podpiszmy umowę najmu z rodzicami. To oni, w sytuacji zaległych płatności, będą prawnie odpowiedzialni za ich uregulowanie.