W czerwcu 2016 r. wspólnota mieszkaniowa wystąpiła o interpretację w zakresie obowiązku rejestracji czynnego podatnika VAT. Wyjaśniła, że przychód osiągnęła z zaliczek na pokrycie kosztów dostawy wody, odprowadzania ścieków i wywozu odpadów. Ma też przychody z tytułu wynajmu powierzchni dachu pod antenę. Opłaty z tytułu zaliczek na media wnoszone są przez właścicieli wyłącznie w związku z odrębną własnością lokali mieszkalnych. Wspólnota składa się wyłącznie z lokali mieszkalnych, nie ma lokali użytkowych ani lokali przeznaczonych na najem. Sama uważała, że nie ma obowiązku zgłoszenia się jako czynny podatnik VAT.

Fiskus nie potwierdził tego stanowiska. Po analizie przepisów urzędnicy wskazali, że czynności wspólnoty związane z dostawą mediów (tj. dostawy wody i odprowadzania ścieków) do lokali mieszkalnych, które są podstawowymi czynnościami wykonywanymi w ramach działalności gospodarczej strony, nie mają charakteru transakcji pomocniczych. W konsekwencji wspólnota powinna wliczać do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, obrót z tytułu dostawy mediów do lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe – nawet gdy korzysta on ze zwolnienia od VAT – jako dotyczący transakcji związanych z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych. W ocenie fiskusa do limitu wartości sprzedaży wspólnota powinna również wliczać przychody osiągane z tytułu wynajmu powierzchni dachu pod antenę.

Wspólnota zaskarżyła interpretację i wygrała. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uznał, że stanowisko fiskusa jest błędne. Zauważył, że skarżąca przedstawiła swoje stanowisko w kontekście zmiany stanu prawnego (art. 113 ust. 1 i 2 ustawy o VAT), która nastąpiła od 1 stycznia 2014 r. Zmiana polega na tym, że do ustalenia kwoty granicznej z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT (150 000 zł), poza obrotem opodatkowanym, należy przyjąć także obrót z wybranych czynności dotychczas zwolnionych.

W ocenie WSA kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia spornej sprawy, ma wykładnia zawartego w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a pojęcia „transakcje związane z nieruchomościami", której wynik decyduje o zakresie zastosowania tej normy. W przypadku uznania, że opisane przez skarżącą czynności są transakcjami związanymi z nieruchomością, istotna staje się ponadto ocena, czy czynności te można kwalifikować jako transakcje pomocnicze.

WSA doszedł do przekonania, że między skarżącą a właścicielami lokali dojdzie do transakcji w rozumieniu art. 113 ust. 2 pkt 2 lit a ustawy o VAT. Jednak po wnikliwej analizie przepisów i orzecznictwa zauważył, że przedmiotem transakcji odsprzedaży mediów, nie jest nieruchomość, rozumiana jako element konstytutywny transakcji, ponieważ takim podstawowym elementem świadczenia są: woda, ciepło i odprowadzanie ścieków. Z tych względów tego rodzaju odsprzedaż mediów nie może być traktowana jako transakcja związana z nieruchomością, a w konsekwencji jej wartość nie może być uwzględniona w wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

W tej sytuacji za nieistotną dla sprawy uznał kwestię czy sporne transakcje mają charakter transakcji pomocniczych. Co do zasady, zgodził się jednak z fiskusem, że takiego charakteru analizowane transakcje nie mają. Uwzględnił przy tym całokształt działalności skarżącej, której istotnym elementem, poza rozliczeniem kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jest także przyporządkowanie kosztów mediów do poszczególnych lokali i ich odsprzedaż. Jego zdaniem nie jest to element działalności ubocznej wspólnoty, transakcje te nie są także elementem składowym innej transakcji złożonej. Zasadne było zatem uznanie, że tego rodzaju czynności skarżącej, jako stanowiące stały i niezbędny element jej działalności, nie mogą być uznane za transakcje pomocnicze.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 17 maja 2017 r. (I SA/Po 1546/16).

Komentarz eksperta

Krzysztof Modzelewski, doradca podatkowy, senior partner w Kancelarii Modzelewski & Partners Tax & Accounting Services

Sąd ma rację, że dla rozstrzygnięcia sporu istotne jest ustalenie, czy świadczenia wspólnoty można uznać za transakcje związane z nieruchomościami. Jako że sąd (słusznie) stwierdził, że dostawa mediów przez wspólnotę nie powinna być uznawana za transakcję związaną z nieruchomościami, to bez znaczenia jest dochodzenie, czy ma ona charakter transakcji pomocniczej. Wobec tego kluczowym zagadnieniem jest stwierdzenie, czy dostawa mediów powinna być uznawana za związaną z nieruchomością. W tym względzie można skorzystać z dorobku orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE oraz sądów administracyjnych odnośnie do regulacji dotyczących ustalania miejsca świadczenia usług związanych z nieruchomościami. Mimo że w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT (odpowiadającym art. 288 ust. 4 dyrektywy 112) ustawodawca posłużył się szerszym pojęciem transakcji (nie wskazując przykładowych rodzajów usług), niż w art. 28e tej ustawy (odpowiadającym art. 47 dyrektywy 112).

Najtrafniejsze w tym względzie są – przytoczone w wyroku - konkluzje orzeczenia NSA z 21 kwietnia 2015 r. (I FSK 131/14). Warto powtórzyć za tym orzeczeniem i podkreślić, że w celu uznania danego świadczenia za związane z nieruchomością konieczne jest ustalenie, czy świadczenie to jest wyraźnie związane z określoną nieruchomością oraz czy jego przedmiotem jest sama nieruchomość. Ma to w szczególności miejsce, gdy dana nieruchomość stanowi centralny i nieodzowny element świadczenia.

Kierując się wyżej wskazanymi kryteriami sąd zasadnie stwierdził, że dostawa mediów przez wspólnotę - zwolniona z VAT przedmiotowo na podstawie §3 ust. 1 pkt 10 rozporządzenia ministra finansów z 20 grudnia 2013 r. – zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy o VAT nie powinna być uwzględniana przy ustalaniu podmiotowego limitu zwolnienia z VAT, określonego w art. 113 ust. 1 tej ustawy.