Jak małżonkowie – przedsiębiorcy rozliczą wynajem prywatnego mieszkania

- Małżonkowie posiadają mieszkanie, które należy do ich wspólności majątkowej i które zamierzają wynająć. Zarówno mąż, jak i żona prowadzą swoje firmy, jednak tylko mąż zarejestrowany jest jako czynny podatnik VAT, natomiast żona korzysta ze zwolnienia podmiotowego. Czy, a jeżeli tak, to kto powinien naliczać VAT z tytułu wynajmu? – pyta czytelniczka.

Działalność gospodarcza w rozumieniu VAT obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zob. art. 15 ust. 2 zdanie drugie ustawy o VAT). Powoduje to, że działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT jest m.in. wynajmowanie przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego. Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, czego przykładem może być interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi z 8 stycznia 2014 r. (IPTPP4/443-777/13-2/UNR), w której czytamy, że „Wnioskodawca wynajmując prywatny lokal działa w charakterze podatnika podatku VAT, gdyż czynność ta wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT".

Oznacza to, że wynajmowanie prywatnego mieszkania przez małżonków będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako świadczenie usług (co jednak nie musi oznaczać, że jest opodatkowane tym podatkiem).

Kto podpisał

Niekoniecznie oznacza to jednak, że oboje małżonkowie będą z tytułu tego wynajmu podatnikami VAT. W przypadku wynajmu składników majątku wspólnego małżonków możliwe jest bowiem nie tylko, że oboje z małżonków są podatnikami VAT z tytułu wynajmu, ale również, że z tytułu wynajmu podatnikiem VAT jest tylko jeden z małżonków.

O tym, który z tych scenariuszy ma miejsce, decyduje treść umowy najmu, tj. czy w umowie tej jako wynajmujący wskazani są oboje małżonkowie, czy tylko jeden z nich. Potwierdzają to organy podatkowe w udzielanych wyjaśnieniach, czego przykładem może być interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 9 listopada 2009 r. (ITPP1/443-824/09/DM) oraz interpretacja Izby Skarbowej w Warszawie z 11 stycznia 2013 r. (IPPP3/443-1074/12-2/LK). Jak czytamy w pierwszej z nich, „(...) o tym, kto jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu nieruchomości (...), decyduje treść zawartej umowy najmu. Skoro zatem z przedstawionej we wniosku sytuacji wynika, iż oboje małżonkowie są stroną umowy, a więc czynności związane z wynajmem nieruchomości wykonywane są przez oboje małżonków odrębnie, podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, z tytułu zawartej umowy najmu, jest każdy z małżonków odrębnie w stosunku do swojej części".

A zatem odpowiedzi na pytania zależą w przedstawionej sytuacji od tego kto będzie stroną umowy najmu przedmiotowego mieszkania. I tak, jeżeli:

1) stroną umowy najmu będzie tylko mąż – to on będzie podatnikiem VAT z tytułu wynajmu,

2) stroną umowy najmu będzie tylko żona – to ona będzie podatnikiem VAT z tytułu wynajmu,

3) stronami umowy będą oboje małżonkowie – oboje będą podatnikami VAT z tytułu wynajmu (po połowie).

Cel mieszkaniowy ze zwolnieniem...

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jeżeli zwolnienie to znajduje zastosowanie, to świadczenie usług wynajmu przedmiotowego mieszkania – niezależnie od scenariusza – jest zwolnione z VAT. W takim przypadku, w zakresie w jakim podatnikiem VAT z tytułu wynajmu byłby mąż (jest czynnym podatnikiem VAT), świadczenie usług wynajmu powinno być przez niego wykazywane w poz. 10 deklaracji VAT-7/VAT-7K.

...ale inny bez preferencji

Nie jest jednak wykluczone, że wynajem przedmiotowego mieszkania nie będzie korzystał ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT (np. w przypadku wynajęcia mieszkania na biuro). Wówczas świadczenie usług wynajmu tego mieszkania będzie: