Zaplanować cały kraj

Celem planu miejscowego jest – według obowiązującej ustawy – dbanie o ład przestrzenny oraz zrównoważony rozwój. Miejscowy plan daje samorządom możliwość decydowania o kierunku rozwoju danego terenu. Plan dopuszcza pewne możliwości architektoniczne i urbanistyczne. Inne możliwości wyklucza. Pozwala jednoznacznie określić funkcje, którą ma spełniać konkretna działka. Może to być funkcja np. usługowa, mieszkaniowa czy oświatowa. Dzięki planom tworzonym przez urbanistów na działce przeznaczonej na cele oświatowe, nie może powstać biurowiec. I odwrotnie. W miejscu zaplanowanym na usługi nie stanie szkoła. Plan zawiera wszystkie informacje na temat przeznaczenia terenu.

Na terenach nieobjętych planem ustawodawcy dopuścili możliwość uzyskania przez inwestorów tzw. warunków zabudowy, dziś potocznie nazywanych „wuzetkami". W ustawie czytamy: „Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego" (art. 4.1). Jednak: „W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu" (art. 4.2).

Wyjątek regułą

– Plan miejscowy jest przykładem kompleksowego sposobu myślenia o zagospodarowaniu przestrzeni. Jego istotą jest kompozycja urbanistyczna oraz logiczna spójność. Samorządom plan daje możliwość egzekwowania warunków i zasad, które obowiązują inwestorów – tłumaczy w rozmowie z „Rzeczpospolitą" Wojciech Kacperski z Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta st. Warszawy. – Warunki zabudowy zwykle opracowywane są dla małych terenów. Nie są tak całościowe jak miejscowe plany. Trzeba pamiętać, że popularne dziś wuzetki zostały wpisane do ustawy jako wyjątek, ale niestety wyjątek stał się regułą – mówi Kacperski.

W przypadku spełnienia formalnych warunków opisanych w ustawie, władze samorządowe, w tym przypadku wójt, burmistrz lub prezydent miasta, nie mogą odmówić wydania wuzetki. Obecnie raz wydana zgoda jest bezterminowa. Obowiązuje zawsze. Najważniejszym warunkiem zabudowy, do którego musi dostosować się inwestor, jest zasada tzw. dobrego sąsiedztwa. Polega ona na ocenie zabudowy znajdującej się na sąsiedniej działce (dostępnej z tej samej drogi publicznej) i „kontynuacji funkcji, parametrów, cech". Chodzi o to, aby nowe budynki były logiczną kontynuacją już istniejących obok. Ale przepis ten jest bardzo różnie interpretowany i stwarza okazje do manipulacji, a nawet do korupcji.

W trosce o drzewa

Na początku tego roku, po wejściu w życie ustawy, która zezwalała właścicielom gruntów wycinać stojące na nich drzewa bez uprzedniego uzyskiwania pozwoleń (tzw. lex Szyszko), pojawił się nowy argument za szybkim przyjmowaniem miejscowych planów. Według niektórych interpretacji, miejscowy plan chroni drzewa przed wycinką. W Warszawie słynna stała się sprawa wycinki drzew przed Urzędem Dzielnicy Śródmieście. Właściciel, który uzyskał grunt w procesie reprywatyzacji, otrzymał od władz samorządowych wuzetkę na biurowiec, po wejściu lex Szyszko wyciął w pień cały skwer przed urzędem.

Być może, gdyby samorządowcy uchwalili miejscowy plan dla tego obszaru, nie byłoby to możliwe. W projekcie planu funkcją tego obszaru ma być zieleń. Już w lutym 2017 roku wiceprezydent Warszawy Michał Olszewski tłumaczył: – Plan miejscowy przyjmuje się, aby chronić określoną funkcję na danym terenie.