15 lat na zwrot z inwestycji

W dużych polskich miastach powstaje kilkanaście obiektów, które dostarczą ok. 2,5 tys. apartamentów typu condo – podaje Emmerson Evaluation w najnowszym raporcie. Ceny są zróżnicowane. Zależą m.in. od adresu nieruchomości i położenia lokalu w budynku. Przykładowo, za metr apartamentu w Świnoujściu trzeba zapłacić od 6,8 do 12 tys. zł, a za mkw. lokalu w budynku tuż przy plaży w Kołobrzegu – od 8,5 do 16 tys. zł.

– Rynek condohoteli otwiera się na coraz drobniejszych inwestorów. Powstają obiekty o tzw. niskiej cenie wejścia, poniżej 200 tys. zł – zwraca uwagę Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation. – Formuła condohoteli polega na rozproszeniu własności apartamentów pomiędzy indywidualnych inwestorów, którzy dostają określony zwrot z wynajmu. Condohotele mogą działać także w oparciu o udział właściciela w przychodach lub zyskach z wynajmu. W tym modelu zwrot z inwestycji zależy od zmiennych czynników, takich jak obłożenie czy popyt – dodaje.

Bartosz Turek, analityk Open Finance, szacuje, że na tym rynku można zarobić 5–9 proc. rocznie. – Czasem inwestor może liczyć na 50 –75-proc. udział w wygenerowanych zyskach – mówi. – Niejednokrotnie oferowane jest połączenie tych dwóch systemów wynagradzania. Deweloper obiecuje na przykład zysk w wysokości 7 proc. wartości nieruchomości rocznie, a jeśli zarobi więcej, dzieli nadwyżkę po połowie. Próbując to wszystko uśrednić, można zaryzykować stwierdzenie, że inwestycja powinna się zwrócić w ciągu ok. 15 lat.

Nie tylko dla turystów

Z raportu Emmerson Evaluation wynika, że rynek condohoteli, który pierwotnie skupiał się wokół wynajmu dla turystów, dziś rozwija się także w innych segmentach. – W tej formule powstają już nie tylko budynki hotelowe, ale także mieszkalne w dużych aglomeracjach, jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto – zauważa Dariusz Książak. – Deweloperzy mieszkaniowi dostrzegli alternatywny sposób sprzedaży lokali. Potencjalnych nabywców zachęcają często niższą ceną niż standardowego mieszkania oraz zazwyczaj gwarantowanym zyskiem.

Na wysyp condohoteli w miastach zwraca uwagę także Marlena Kosiura, ekspert portalu InwestycjewKurortach.pl. – Na ten rynek wchodzą międzynarodowe marki, m.in. Best Western, Ibis, Radisson Blu – mówi.

– Inwestorów przyciągają atrakcyjne stopy zwrotu z inwestycji w condohotele – przyznaje Dariusz Książak. – Ten rynek w Polsce jest jednak dość młody. Pierwsze obiekty powstawały w 2007–2008 r. Długoterminowe perspektywy są więc trudne do oceny. Mało wiemy o potencjalnych słabościach tego rynku – wyjaśnia. Podkreśla, że realne zyski mogą być mniejsze, niż deklarują firmy. A właściciel condoapartamentu musi ponosić koszty utrzymania lokalu. Opłaca czynsz, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości.

Magia liczb

– Analizując ofertę inwestycji w condohotel, warto pamiętać o dodatkowych kosztach i nie ulegać magii liczb podawanych przez dewelopera – podkreśla Dariusz Książak. – Określony zysk jest gwarantowany tylko przez określony czas. Umowy najmu w condohotelach są zwykle zawierane na pięć–dziesięć lat. Dłuższe zdarzają się niezwykle rzadko.

Szef Emmerson Evaluation zwraca uwagę, że condohotele to zwykle inwestycje premium, które aby utrzymać swój standard, potrzebują ciągłych nakładów. – Krajowy rynek hoteli intensywnie się rozwija, pojawiają się nowe, coraz to nowocześniejsze i atrakcyjniejsze obiekty – podkreśla Dariusz Książak. – To potencjalny problem z condohotelami, z którym inwestorzy będą się musieli zmierzyć w przyszłości. Nie bez znaczenia jest także wielkość obiektu, jego kategoria oraz standard wykończenia i wyposażenia lokalu. Najważniejsza jest jednak lokalizacja i dostępność takich atrakcji jak wyciąg narciarski albo plaża.

Na ryzyko zwraca uwagę także Bartosz Turek. – Nierzetelność, brak doświadczenia, brak informacji o biznesowych założeniach czy po prostu zwykła nieuczciwość firmy to tylko część problemów, które mogą doprowadzić do niepowodzenia inwestycji. Jej finanse mogą być skalkulowane zbyt optymistycznie. Można też trafić na oszusta. Doradcą musi być zdrowy rozsądek – podkreśla.

Jeśli nie zostaną nam udostępnione założenia biznesplanu, pomińmy dany projekt. – Jeśli dostaniemy kalkulacje, do każdego założenia podejdźmy bardzo krytycznie – radzi analityk. – Najważniejsze to stawki za wynajem, obłożenie, planowane nakłady na renowacje. Gdzie znaleźć punkt odniesienia? W branżowych raportach, na stronach pozwalających rezerwować hotele i w bazach GUS. Polecam też spędzenie urlopu w miejscowości, w której chcemy inwestować, najlepiej dzieląc pobyt pomiędzy obiekty, które będą bezpośrednią konkurencją. Pozwoli to porównać jakość usług i odnieść się do założeń przygotowanych w upatrzonym przez nas projekcie.

Nieruchomości Nieruchomości Komercyjne