Jak długo potrwa hossa na rynku mieszkań

Zanim przejdziemy do prognoz dotyczących rynku deweloperskiego na ten rok, proszę powiedzieć, jak pan ocenia rok 2017.

Był to zdecydowanie bardzo dobry okres dla deweloperów mieszkaniowych. Na rynku publicznych deweloperów mieszkaniowych istnieje taka reguła, że po zakończeniu każdego kwartału przekazywane są dane sprzedażowe oraz te dotyczące przekazań lokali. Na tej podstawie można antycypować, jaki był ten ubiegły rok. Jeśli chodzi o przekazania, my, jako Dom Maklerski Navigator, tworzymy raport, gdzie analizujemy sytuację 15 deweloperów mieszkaniowych, których obligacje są notowane na rynku Catalyst. W ramach tej grupy deweloperów sprzedaż rok do roku wzrosła o 25 proc., do 22,7 tys. lokali. Porównując do sprzedaży sprzed dwóch lat, jest to prawie 50-proc. zwyżka. Widać, że hossa jest mocna. Pytanie, w którym momencie tej hossy jesteśmy.

Rośnie sprzedaż lokali, a co z cenami? Wygląda na to, że pod koniec zeszłego roku rozpoczęła się gorączka cenowa, zwłaszcza w dużych aglomeracjach miejskich.

Zdecydowanie zaczynamy obserwować trend wzrostu cen. Ma to swoje podłoże zarówno we wzroście wartości nabywanych przez deweloperów gruntów, jak i znaczącym wzroście wykonawstwa inwestycji. Deweloperzy mierzą się z tym, że nowo kontraktowane inwestycje są sporo droższe od poprzednich.

Jednocześnie mocno rośnie jednak popyt Polaków na mieszkania.

Na pewno jest kilka przyczyn tego zjawiska. Sprzyja sytuacja makroekonomiczna i ludzie znacznie łatwiej podejmują decyzję o znaczących wydatkach. Drugim powodem jest bogacące się społeczeństwo. Od poprzedniej hossy mieszkaniowej w latach 2006–2007 minęła już dekada. Przez ten czas Polacy zdążyli zakumulować sporo kapitału. Do tego niskie stopy procentowe, które nie zachęcają do trzymania tych środków na lokatach. Utarło się, że mieszkanie jest dobrą lokatą kapitału, że się na nim nie traci, i wiele osób kupuje pod wynajem. Rynek najmu też jest mocny, stawki poszły do góry i często pozwalają na osiąganie większych zysków niż na lokatach.

Zatem na rynku mamy dużą płynność. Czy w związku z tym deweloperzy potrzebują dodatkowego kapitału z rynku publicznego?

Oczywiście. Widząc po tym, jak rośnie sprzedaż, apetyt deweloperów również rośnie. Obligacje można emitować np. w celu zakupu gruntów, co deweloperzy bardzo aktywnie robili też w 2017 r. Ci analizowani przez nas wyemitowali obligacje na ponad 1,3 mld zł, wykupując jednocześnie papiery za ponad 600 mln zł. Mamy więc 700 mln zł nadwyżki, która w zdecydowanej większości będzie przeznaczona na nabycia nowych gruntów. Zwykle deweloperzy finansują zakup gruntów dzięki środkom pozyskanym z obligacji. Przy tak dobrej sprzedaży finansowanie bankowe może być na bardzo niskim poziomie, bo mieszkania sprzedają się bardzo szybko, już nawet przed etapem „dziury w ziemi".

Od kilku lat powtarza się, że zbliża się koniec dobrej koniunktury, tymczasem sprzedaż rośnie jak na drożdżach. Czy nie mamy do czynienia z bańką?

Byłbym daleki od takiego stwierdzenia, jednak na 2018 r. patrzę z umiarkowanym optymizmem. Poziom stóp procentowych powinien dalej wspierać popyt. W porównaniu z Europą Zachodnią wciąż mamy w Polsce niedobór mieszkań. Biorąc pod uwagę również to, że deweloperzy budują głównie w dużych miastach, gdzie raczej napływa ludność, to rynek w 2018 r. powinien zachowywać się dobrze. Trudno powiedzieć, czy będzie tak dobrze jak w 2017 r., który bardzo wysoko zawiesił poprzeczkę. Uważam jednak, że będzie to w dużym stopniu powtórką sukcesu z zeszłego roku, ale, jak wspomnieliśmy, pojawia się kilka zagrożeń. Pytanie, czy Kowalscy przy rosnących cenach będą tak chętnie nabywali mieszkania. Deweloperzy będą oczywiście próbowali przełożyć wzrost cen wykonawstwa. Jeśli założymy, że cena budowy to około połowy ceny mieszkania, to 5-proc. wzrost ceny rekompensuje 10-proc. wzrost wykonawstwa. Dużym pytaniem jest to, jak będzie się zachowywał rynek najmu i związane z tym ryzyko imigrantów zarobkowych. Jeśli szerzej otwarto by wrota krajów zachodnich, to sytuacja na rynku najmu może się zmienić i spowodować spadki cen.

Czy dobra koniunktura zachęci do wejścia któregoś dewelopera np. na giełdę z emisją akcji?

Na razie obserwujemy raczej odwrotne zjawisko, spółki się wycofują, np. Robyg.

Jaki jest powód takiej transakcji?

To bardzo ciekawa sytuacja. Zobaczymy, jaki nowy właściciel ma pomysł na dalsze finansowanie spółki. Wiadomo, że najlepsze warunki finansowania są w stanie uzyskać deweloperzy, którzy jednak są notowani na giełdzie. Nie słyszałem jednak, by któryś z deweloperów wybierał się na rynek publiczny. Raczej nie będzie to łatwe, ponieważ mamy już na rynku dużo deweloperów i zarządzający funduszami mają w czym wybierać.

Głównym czynnikiem ryzyka jest wzrost stóp procentowych?

Bardzo znaczącym. Po pierwsze, niskie stopy stymulują popyt i skłaniają do alternatywnych wobec lokat inwestycji. Nie należy zapominać, że Kowalskim, którzy kupują na kredyt, choć obecnie mamy sporo transakcji gotówkowych, wzrośnie wysokość rat. Deweloperów również to uderzy po kieszeni, bo zarówno ich finansowanie bankowe, jak i obligacyjne zależy od wysokości stóp procentowych. Będzie to zatem czynnik zmniejszający popyt, jak i podwyższający koszty.