Wynajęte mieszkanie daje większą mobilność zawodową

Rz: Dlaczego Bouwfonds zdecydował się na inwestycję w budowę portfela mieszkań na wynajem w Polsce?

Dariusz Węglicki, doradca zarządu funduszu Bouwfonds Investment Management w Polsce:

Polska od dawna jest obserwowana pod tym względem przez różnego rodzaju zagraniczne fundusze. Bouwfonds uznał, że przyszedł już właściwy moment i warto przetrzeć szlaki. Inwestycjami w Polsce zajmuje się Bouwfonds European Residential Fund (BERF) działający w Niemczech, Danii, Francji, Holandii, Norwegii i Szwecji z aktywami ponad 1 mld euro.

Rozglądaliśmy się za projektami w dużych aglomeracjach, na dziś mamy zabezpieczone projekty w Warszawie, który kupiliśmy latem 2016 r., i w Krakowie, który nabyliśmy wiosną ub.r.

Ile pieniędzy chce zainwestować fundusz, jaki portfel planuje zbudować?

Wartość inwestycji na dziś w Polsce to około 50 mln euro. Żeby działalność miała sens, powinien powstać portfel o wartości 150–200 mln euro. Większość pieniędzy fundusz lokuje w mieszkania na wynajem, ale jest pewna pula zarezerwowana na akademiki.

Na jakim etapie są projekty w Warszawie i Krakowie?

W kwietniu oddamy do użytkowania najemcom budynek przy ul. Pereca 11 na warszawskiej bliskiej Woli ze 193 mieszkaniami.

Inwestycja przy ul. Rakowickiej w Krakowie obejmuje dwa budynki ze 150 mieszkaniami oraz trzeci budynek, który będzie mieścił akademik na 140 pokoi – w bliskim sąsiedztwie jest Akademia Ekonomiczna, a nieco dalej Akademia Medyczna, Politechnika, AGH. Ten projekt zostanie oddany na przełomie 2018 i 2019 r., jesteśmy na etapie stanu surowego zamkniętego.

Stereotyp mówi, że Polacy są przywiązani do własności. Jakiego klienta chcecie pozyskać?

Sondowaliśmy rynek. Być może moje pokolenie chce mieć własne mieszkanie, ale młodzi, którzy dopiero wchodzą na rynek pracy? Przede wszystkim nie każdego stać na zakup lokalu. Dziś trzeba mieć 20 proc. wkładu własnego, a uwzględniając koszty wykończenia – nawet 40 proc. Dodatkowo mieszkanie wynajęte daje dużo większą mobilność zawodową, co staje się coraz ważniejsze we współczesnych realiach rynku pracy.

Na Woli lawinowo przybywa biur – pracownicy tych biur to nasi główni klienci. Tak naprawdę testujemy rynek. Okres najmu to minimum rok. Stawki zostały oszacowane na bazie czynszów w tym rejonie. W ofercie są mieszkania umeblowane i nieumeblowane - sam jestem zainteresowany, co będzie cieszyło się większym powodzeniem.

W jaki sposób wybieracie projekty? Niedawno menedżerowie JLL mówili, że w imieniu funduszy pytali deweloperów, czy mieliby na sprzedaż całe budynki, nawet na etapie pozwolenia na budowę – ale ci wolą sprzedawać lokale pojedynczym klientom niż cały blok z upustem.

Koniunktura jest wyśmienita, deweloperzy sprzedają mieszkania na etapie dziury w ziemi, nie muszą ich wykańczać. Sam zarezerwowałem lokal dla syna w inwestycji na Wilanowie, która nie ma jeszcze uzyskanego pozwolenia na budowę, a już wszystkie lokale są zarezerwowane. Boom nie będzie trwał wiecznie i jeśli deweloper patrzy bardziej dalekosiężnie, uznaje, że warto zbudować drugą nogę sprzedażową i budować lokale dla inwestora instytucjonalnego. Siłą rzeczy musimy rozmawiać o projektach na bardzo wstępnym etapie, by wiążącą umowę podpisać w okolicach uzyskania przez dewelopera pozwolenia na budowę. Tak się złożyło, że w pozyskaniu projektu w Warszawie i Krakowie miał udział REAS, ale sami też mamy swoje źródła, znamy rynki i deweloperów.

Czy inwestycje w Warszawie i Krakowie powstawały według określonej specyfikacji, czy wzięliście gotowe koncepcje, które pasowały do modelu biznesowego?

Dokonaliśmy tylko delikatnych zmian w projektach deweloperów – Matexi w Warszawie i konsorcjum Hines i Heitman w Krakowie. W inwestycjach dominują mniejsze mieszkania, średnio ponad 40 mkw. To optymalna struktura, bo ma to być mieszkanie na życiowy start. Polacy i tak płacą czynsz relatywnie duży względem zarobków, to nawet 40 proc. Oczywiście w ofercie są też większe i kilkupokojowe lokale, ale to niewielki odsetek. Bardzo ważną kwestią przy poszukiwaniu projektu jest to, że potrzebujemy mieszkań wykończonych pod klucz.

Kiedy i gdzie można się spodziewać kolejnych inwestycji funduszu?

Prowadzone są negocjacje w Warszawie i Gdańsku, cały czas rozglądamy się po Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu. Myślę, że w ciągu kilku miesięcy może zostać podpisany kolejny list intencyjny.

Boom doprowadził do tego, że ceny gruntów i wykonawstwa poszły mocno w górę, w efekcie drożeją mieszkania. To dobry moment na budowę portfela?

Szukamy oczywiście projektów, które zagwarantują inwestorom określony zwrot.

A jaki to zwrot?

Uwzględniając polskie realia, zwroty można szacować między 4 a 5,5 proc. netto w skali roku.   —rozmawiał Adam Roguski