Przyjęło się, że inwestując w mieszkania na wynajem, najlepiej wybrać lokal dwupokojowy lub kawalerkę. Tymczasem, choć te dwupokojowe są wciąż najczęściej wyszukiwane, to rośnie zainteresowanie mieszkaniami z trzema pokojami i większymi – mówi Karolina Klimaszewska, analityczka portalu Otodom.pl. – Takie lokale stanowią mniej więcej jedną trzecią oferty, a wśród stosujących filtr „liczba pokoi" wyszukiwane są przez prawie połowę użytkowników Otodomu. Także oczekiwane czynsze za duże mieszkania rosną szybciej, a oferty lokali znikają z serwisu o wiele szybciej niż dwa lata temu.

Zdaniem Karoliny Klimaszewskiej może to być wyraźny sygnał, że potrzeba większej przestrzeni mieszkalnej, tak bardzo widoczna w czasie pandemii, znajduje odbicie na rynku najmu. – Niewykluczone, że część klientów jest skłonna poświęcić centralną lokalizację na rzecz dodatkowego pokoju i dodatkowych kilku metrów – ocenia.

Jest drożej

Z analiz Otodomu wynika, że średnie czynsze za mieszkania do 40 mkw. (liczone dla całej Polski) wzrosły w listopadzie 2021 r. w porównaniu z listopadem 2020 r. o 4 proc., do ponad 1,9 tys. zł miesięcznie. Stawki za lokale o powierzchni 40–60 mkw. poszły w górę o 10 proc., do ponad 2,5 tys. zł, za mieszkania od 60 do 70 mkw. – o 8 proc., do niespełna 3,1 tys. zł. Przeciętna stawka najmu lokali o powierzchni 70–90 mkw. wzrosła o 13 proc., do niemal 4 tys. zł. – Najbardziej, aż o 22 proc., wzrosły oczekiwane czynsze za mieszkania o powierzchni przekraczającej 90 mkw. – wskazuje Jarosław Krawczyk, ekspert Otodomu. Średni czynsz za lokale tej wielkości to ponad 6 tys. zł.

Jak podaje Jarosław Krawczyk, lokale trzypokojowe i większe stanowią jedną trzecią oferty mieszkań na wynajem. - Wśród 19 tys. lokali do wynajęcia aż 13 tys. to kawalerki lub mieszkania dwupokojowe – wskazuje. - W październiku 2021 r. kawalerki i mieszkania dwupokojowe stanowiły łącznie 70 proc. oferty mieszkań na wynajem (odpowiednio 21 i 49 proc.), mieszkania trzypokojowe – 23 proc., a czteropokojowe – 6 proc. Rok wcześniej kawalerki i mieszkania dwupokojowe stanowiły 72 proc. oferty, mieszkania trzypokojowe 22 proc., a czteropokojowe 5 proc.

Eksperci Otodomu zwracają uwagę, że średni udział mieszkań z co najmniej trzema pokojami powoli się zwiększa.

Portal sprawdził też medianę długości „życia" ogłoszeń w zależności od liczby pokoi w IV kw. kolejnych lat. Oferty kawalerek w IV kw. 2019 r. znikały średnio po 24 dniach, w 2020 – po 31, a w 2021 r. – po 27. W przypadku dwóch pokoi to 28 dni (IV kw. 2019 r.), 32 (2020) i 28 (2021 r.), trzech pokoi – 37, 41 i 32, czterech – 58, 58 i 46, a pięciu – 81, 66 i 68.

– Najkrótszą medianę liczby dni aktywności ogłoszenia miały kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Ale w porównaniu z IV kw. 2020 r. mediana ich „życia" skróciła się o cztery dni, podczas gdy np. ogłoszenia wynajmu mieszkań trzypokojowych zanotowały spadek o dziewięć dni. W przypadku lokali pięciopokojowych widać mocny spadek w porównaniu z IV kw. 2019 r. – aż o 13 dni – wskazuje Jarosław Krawczyk. – Można powiedzieć, że oferty mieszkań co najmniej trzypokojowych zaczynają znikać szybciej.

Patryk Paciorek z agencji Północ Nieruchomości Oddział Warszawa Śródmieście przyznaje, że duża popularność większych cztero- i pięciopokojowych mieszkań, zwłaszcza z ogródkami lub dużymi balkonami, to m.in. efekt przejścia na pracę zdalną. Pośrednik zauważa jednak, że wybór mieszkań o atrakcyjnych rozkładach, z ogródkami, jest ograniczony.

– Takie lokale na osiedlach deweloperskich sprzedają się jako jedne z pierwszych – zauważa. – Dobrze skomunikowane mieszkania o podwyższonym standardzie wykończenia wynajmują się dość szybko. Zainteresowanie jest duże, a po podwyżkach stóp procentowych może się jeszcze zwiększać – przewiduje.

Klientom, którzy chcieliby kupić mieszkanie na kredyt, spada zdolność kredytowa. Będą więc lokale wynajmować. W Warszawie, jak podaje Patryk Paciorek, na wynajem 70-metrowego mieszkania trzeba mieć ok. 4–5 tys. zł.

Większe ryzyko

Łukasz Browarczyk z trójmiejskiej agencji BIG Property ocenia, że popyt na duże mieszkania jest wysoki, ale zakupy takich nieruchomości z myślą o wynajmie to niewielki procent. – Na wynajem w odleglejszych dzielnicach często trafiają lokale, które funkcję inwestycyjną zaczęły pełnić dopiero do wyprowadzce właścicieli do innego lokalu – tłumaczy pośrednik. Zauważa, że inwestorzy często przebudowują duże mieszkania na dwa mniejsze lokale.

Ekspert BIG Property zaznacza, że inwestycje w większe mieszkania dla rodzin są często bardziej ryzykowne. – Ustawa o ochronie praw lokatorów nie broni właścicieli mieszkań, a najemców – mówi.

Dodaje, że lokale wynajmowane rodzinom z dziećmi zużywają się szybciej, wymagają większych nakładów. Nierzadko słyszy się o problemach z płatnościami. – Wielu inwestorów podchodzi z rezerwą do takich najemców – mówi Łukasz Browarczyk. – Trzeba też pamiętać, że większe mieszkanie to wyższa cena zakupu. A stawki najmu nie rosną wprost proporcjonalnie do wzrostu powierzchni mieszkania – zaznacza.

Łukasz Browarczyk radzi, by przy inwestycjach w większe mieszkania rozważyć bardziej odległe od centrum dzielnice. – Jest tam znacznie taniej, dzięki czemu rentowność inwestycji często przewyższa tę z lokali w centrum – tłumaczy. – Poza ceną pod uwagę trzeba wziąć dostępność komunikacji i lokalną infrastrukturę handlowo-usługową.

Także Konrad Klimek, dyrektor krakowskiego oddziału agencji Północ Nieruchomości, ocenia, że inwestycja w większe mieszkania na wynajem dla rodzin z dziećmi to ryzykowne posunięcie. – Musimy się liczyć, że zamrozimy kapitał na dłużej niż w przypadku mniejszych mieszkań blisko centrum. Przy obecnych cenach nieruchomości stopa zwrotu z takiej inwestycji nie będzie zbyt wysoka – twierdzi.

Dyrektor Klimek podkreśla, że pandemia odcisnęła piętno na rynku najmu. – Coraz więcej młodych rodzin rezygnuje z najmu i decyduje się na zakup domu albo działki – zauważa.

– O najemcę jest trudniej, właściciele muszą obniżać stawki, żeby mieszkanie nie stało puste. Im bliżej centrum, tym łatwiej o lokatora. Cena za mieszkanie w śródmieściu jest jednak wysoka, więc inwestycja może się okazać nieopłacalna. Jest sporo większych mieszkań, które mimo atrakcyjnej stawki stoją puste, co pokazuje, że rynek najmu dużych lokali wciąż nie do końca się obudził – ocenia Konrad Klimek.