O kredyt z państwowymi gwarancjami wkładu własnego można się będzie ubiegać od maja. Jak nowy program zmieni rynek nieruchomości?

Bogusz Bąk, dyrektor departamentu kredytów hipotecznych w Reliance Polska, przypomina, że rząd poprzez Bank Gospodarstwa Krajowego gwarantuje bankowi kredytującemu pokrycie wkładu własnego kredytobiorcy, gdyby ten przestał spłacać dług.

– Sama gwarancja nie jest żadną dopłatą. Dzięki niej kredytobiorca nie musi mieć gotówki na wkład własny, ale musi mieć zdolność na całą kwotę kredytu – tłumaczy. – Dziś jest tak, że kredytobiorca, który chce kupić mieszkanie za 400 tys. zł, musi mieć 10-proc. wkładu, czyli 40 tys. zł, i zdolność kredytową na 360 tys. zł. W przypadku gwarancji nie musi mieć wkładu, ale musi mieć zdolność na 400 tys. zł, co znacznie utrudnia możliwość pozyskania kredytu rodzinom, które mają niższe dochody. Jeśli się nic nie zmieni, kredyt ten będzie dostępny tylko dla trochę bogatszej klasy średniej. Na dopłaty będzie zaś można liczyć już po zaciągnięciu zobowiązania. W przypadku posiadania dwójki dzieci – dopłata to 20 tys. zł, przy trzecim i kolejnym dziecku – 60 tys. zł, ale w sumie nie więcej niż 100 tys. zł. To maksymalna kwota gwarancji – dodaje Bogusz Bąk.

Zaznacza, że z banków już płyną sygnały, że kredyt z gwarantowanym wkładem własnym będzie droższy. Banki będą mieć dodatkowe zadania. Wpłynie na to także ocena ryzyka. – Klient, który nie ma pieniędzy na wkład własny, jest bardziej „ryzykowny" – mówi dyrektor.

Bartosz Turek, analityk HRE Investments, uważa, że program ma szanse „uruchomić część odroczonego czy potencjalnego popytu". – Chodzi o dziesiątki tysięcy rodaków, którzy przyzwoicie zarabiając, byliby potencjalnie dobrymi kredytobiorcami, ale nie mogą kupić mieszkania, bo wydają dużo na najem i latami muszą oszczędzać na wkład własny – tłumaczy. – To oni będą nabywcami mieszkań z segmentu popularnego lub zdecydują się na budowę domów.

Ekspert HRE Investments szacuje, że w miastach wojewódzkich do programu zakwalifikuje się średnio jedna trzecia ofert deweloperskich. – W innych miastach ok. 10–15 proc., ale są i takie, gdzie dopłaty mogą objąć ponad połowę mieszkań – szacuje.

Bogusz Bąk wątpi, by deweloperzy przygotowywali się na wejście w życie ustawy. – Do maja stopy procentowe mogą na tyle wzrosnąć, że wiele się zmieni. Do ustawy o kredycie z gwarantowanym wkładem załączone są limity transakcyjne, które dziś mają się nijak do sytuacji na rynku. Jeśli ktoś znajdzie w okolicach Krakowa mieszkanie w cenie 6,7 tys. zł za mkw., bo taki jest limit, będę zaskoczony – podkreśla.

Także Marek Szmolke, wiceprezes Grupy Deweloperskiej Start, nie sądzi, by deweloperzy dostosowywali ofertę do założeń programu. – Nie spodziewam się nagłego boomu na mieszkania, które będzie można nabyć na preferencyjnych warunkach – ocenia. – Pamiętajmy, że cena mieszkania zależy od wielu czynników, m.in. cen gruntów, które systematycznie rosną. Rosną też ceny materiałów budowlanych oraz koszty pracy. Wszystko to neguje zasadność dostosowywania oferty do założeń nowego programu, tym bardziej że popyt na mieszkania jest duży.

Podobnie ocenia sytuację Karolina Opach z Quelle Locum. – Biorąc pod uwagę bardzo duży popyt, deweloperzy nie muszą czekać na nowy rządowy program, aby budować kolejne osiedla – mówi.

A Piotr Łykowski, ekspert finansowy, przedstawiciel Gravis Developer, przypomina, że przy każdym rządowym programie dopłat deweloperzy szykowali „pod niego" jakąś część oferty. – W przeszłości firmy deweloperskie potrafiły, by „załapać" się na kredyty z dopłatami, zmieniać całe inwestycje. Wcześniejsze programy (Rodzina na swoim czy Mieszkanie dla młodych – red.) miały jednak znacznie większy zakres i większą grupę potencjalnych beneficjentów – zauważa Piotr Łykowski.