Ratunek dla oszczędności topniejących z powodu inflacji

Rynek nieruchomości jest gorący. Polacy masowo lokują na nim gotówkę. Zakupom do tej pory sprzyjały także bardzo tanie kredyty. Drożało wszystko: mieszkania, domy, działki.

Z danych Metrohouse za trzeci kwartał 2021 r. wynika, że średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie wynosiła 11,9 tys. zł (wzrost o 12,4 proc. rok do roku), we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku po ok. 9,1 tys. zł (wzrost odpowiednio o 19,8 proc., 8,8 proc. i 16,2 proc.), w Poznaniu 7,7 tys. zł (8,5 proc.), Łodzi 5,8 tys. zł (16,2 proc.).

Coraz drożej jest też na rynku pierwotnym. W latach 2015–2021, jak mówi Kamil Zduńczyk z Freedom Nieruchomości Gdynia, mieszkania zdrożały średnio o 45 proc. W latach 2005–2008 ceny w największych miastach zwiększyły się nawet o 200 proc.

– W pierwszym półroczu 2022 r. ceny nadal będą rosły, w drugim – jeśli stopy procentowe będą wciąż szły w górę – możliwa jest stabilizacja. Spadnie liczba przyznawanych kredytów – przewiduje Kamil Zduńczyk.

Murowany wzrost

Na pierwszą od lat podwyżkę stóp procentowych Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się w październiku ubiegłego roku. Potem były kolejne podwyżki. W grudniu stopa referencyjna NBP wynosiła 1,75 proc. I już wtedy średnia rata kredytu hipotecznego mogła być wyższa o co najmniej 5–10 proc. A to przecież nie koniec wzrostu stóp.

Czy w warunkach rosnącego oprocentowania kredytów i szalejącej inflacji inwestycje w nieruchomości są opłacalne? Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości, ocenia, że wzrost stóp może wystraszyć część inwestorów, ale rasowi gracze na tym rynku kupują za gotówkę. I jeśli inwestują długoterminowo, to inflacja nie powinna być zagrożeniem dla opłacalności.

Ekspert Maxona przypomina, że ceny nieruchomości rosną średnio o 5 proc. rocznie. – To twarde dane ekonomiczne. Oczywiście, mogą być lata większego wzrostu, a potem lata korekty, ale w długim okresie 5 proc. jest murowane. Jeśli kupię w złym czasie, to po prostu będę musiał dłużej poczekać ze sprzedażą – tłumaczy Aleksander Skirmuntt.

Droższe kredyty hipoteczne, rzecz jasna, będą miały wpływ na spadek popytu na rynku nieruchomości, a w efekcie na korektę cen. Jednak zdaniem eksperta Maxon Nieruchomości będzie to dotyczyło raczej rynku wtórnego, bo deweloperzy mają wszystko sprzedane. Nowe inwestycje będą droższe, bo wzrosły ceny materiałów. Sytuację łagodzi popyt ze strony inwestorów z gotówką. Na kontach Polaków jest jeszcze sporo oszczędności, które pewnie przeznaczą na zakup nieruchomości.

Dobra lokata kapitału

Spadku popytu nie spodziewa się także Kamil Niedźwiedzki, analityk Dompress.pl. – Nakręcająca się inflacja powoduje, że inwestorzy chcą chronić kapitał. Myślą też o wzroście wartości inwestycji w dłuższej perspektywie – tłumaczy Niedźwiedzki. – W porównaniu z Europą ceny nieruchomości są u nas relatywnie niskie. Ostatnie lata potwierdziły, że mieszkania są właściwym kierunkiem lokowania kapitału i nic nie wskazuje, by miało się to zmienić. Jest to nie tylko rozwiązanie ratunkowe dla oszczędności, ale także bardzo opłacalna opcja długoterminowej lokaty kapitału.

Analityk Dompress.pl twierdzi, że może się zmienić grupa nabywców. Każda podwyżka stóp procentowych, która ogranicza chłonność rynku zakupu mieszkań na własność, jednocześnie zwiększa zapotrzebowanie na najem długoterminowy, podbijając popyt ze strony inwestorów. A ci szukają głównie niewielkich lokali, do ok. 40 mkw., przeznaczając na nie w dużych miastach do ok. 500 tys. zł. Takie lokale są najbardziej rentowne i najłatwiej je też sprzedać.

Wątpliwości, że inwestycje w nieruchomości były, są i będą opłacalne, nie ma Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości i prezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. Ale zastrzega, że warunkiem jest podchodzenie do inwestycji ze spokojem i racjonalne analizowanie czynników mających wpływ na rentowność. Portfel inwestycyjny można opierać na wszystkich rodzajach nieruchomości, bo w każdym segmencie rynku trafiają się ciekawe oferty.

– Obecne ceny mieszkań nie odzwierciedlają jednak ich faktycznej wartości. Są emanacją nieracjonalnych zachowań kupujących w obliczu m.in. paniki i destabilizacji na rynku finansowym z powodu pandemii – przekonuje Tomasz Błeszyński. – Głównym motywem inwestowania w nieruchomości nadal jest wiara, że uchronimy w ten sposób pieniądze przed inflacją i kryzysem. Wierzą w to nie tylko kupujący mieszkania, domy, działki, ale i deweloperzy, wciąż rozpoczynający kolejne inwestycje.

Rentowność dziś kupionych nieruchomości może jednak okazać się mniejsza od oczekiwanej.

– Szczególnie bolesne będzie to dla tych, którzy kupowali i kupują mieszkania na „górce inflacyjnej", sądząc, że inwestycja w lokal na wynajem ochroni ich majątek. Rynek po okresie boomu może zmierzać do stabilizacji, a być może do korekty cen wywołanej strukturą popytu i podaży – przestrzega Tomasz Błeszyński.

– Rentowność wynajmu może i zmniejszyła się, ale inflacja powoduje wzrost wartości nieruchomości – zaznacza Robert Chojnacki, prezes redNet 24. – Z drugiej jednak strony, wzrost cen mieszkań został wyhamowany przez podwyżki stóp procentowych.

Co z boomem

– Ze względu na bardzo wysokie ceny mieszkań część klientów rezygnuje z zakupu lub odwleka podjęcie decyzji – twierdzi Małgorzata Porowska-Całka z Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów. – W mediach mówi się o gorączce na rynku i wielu klientów boi się, że jeśli kupią teraz mieszkanie, to przepłacą. Zmienia się też zdolność kredytowa klientów. Wielu musi zmienić oczekiwania co do powierzchni lub lokalizacji.

Na spadek cen Małgorzata Porowska-Całka nie liczy. Zauważa wyhamowanie wzrostu i stabilizację, ale nie ma wątpliwości, że nieruchomości wciąż są najbezpieczniejszą lokatą kapitału.

Zdaniem Hanny Morawskiej z Freedom Nieruchomości Poznań, pęd do licytowania nieruchomości powyżej cen ofertowych został ostudzony przez podwyżki stóp procentowych i Polski Ład. Za popyt, zwłaszcza na mieszkania, nadal odpowiadają klienci gotówkowi. Jedną z głównych przyczyn ich zaangażowania na rynku jest chęć ochrony oszczędności przed skutkami galopującej inflacji.

Michał Grzeląska, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa, przyznaje, że musimy się pożegnać z rentownością sprzed kilku lat. – Zbliżamy się do realiów Europy Zachodniej. Ale czy w Niemczech, Holandii, Francji, przy zwrocie z inwestycji na poziomie 2–3 proc., rynek nieruchomości się załamał? – pyta Michał Grzeląska.

I zauważa, że dziś jest boom na sklepy internetowe, które potrzebują miejsca na towary. – Może to być bardzo rozwojowy kierunek. Kapitał potrzebny na niewielki lokal użytkowy jest porównywalny z tym na mieszkanie. Lokale takie nie muszą się znajdować w centrum miast, więc ceny są bardziej przystępne. Dobrym kierunkiem są także lokale handlowe, ale trzeba wyłożyć większy kapitał – mówi Michał Grzeląska. Robert Chojnacki uważa, że dziś najmniej ryzykowna jest inwestycja w garaże w budynkach, w pobliżu których nie ma miejsc parkingowych. Stopy zwrotu sięgają nawet 10 proc.

Czas na zamianę

Czy warto teraz sprzedać mieszkanie? – Tak. Ceny są wysokie, czas sprzedaży krótki – twierdzi Aleksander Skirmuntt. – Oczywiście, transakcja ma sens, jeśli wiemy, co zrobić z pieniędzmi ze sprzedaży. Jeżeli ktoś chce zamienić lokal na większy, to drogo kupuje, ale i drogo sprzedaje. Do zamiany może zniechęcać stosunkowo mała oferta, ale to może się trochę zmienić, gdy spadnie popyt.

Zdaniem Kamila Niedźwiedzkiego osoby, które od roku odkładały zakup, już wiedzą, że to nie był dobry pomysł. – Ceny nowych mieszkań rosną w tempie dwucyfrowym. Coraz wyższe są koszty budowy. W sposób niekontrolowany rosną ceny gruntów. Drożeją inwestycje realizowane przy wsparciu kredytów. Wydłużają się procedury administracyjne związane z pozwoleniami na budowę. Nie należy się więc spodziewać spadku kosztów budowy i średnich cen metra kwadratowego mieszkania. Wręcz przeciwnie – przekonuje Kamil Niedźwiedzki.

Z kolei Tomasz Błeszyński uważa, że „dobrych" mieszkań się nie sprzedaje, bo to zawsze rentowna inwestycja. Chyba że do sprzedaży zmuszają względy losowe. – W pierwszej kolejności należy pozbywać się „słabych" mieszkań, w kiepskich lokalizacjach, mało funkcjonalnych, na ostatnich piętrach, bez balkonów. Trzeba korzystać z tego, że dziś rynek jest rozgrzany i wystawiać takie oferty. A uzyskane środki inwestować w bardziej rentowane projekty – tłumaczy.

Według Hanny Morawskiej z zamianą mniejszego mieszkania na większe można wstrzymać się do spodziewanej stabilizacji cen. Wtedy łatwiej będzie zaplanować budżet całej operacji.

Eliza Rudnicka-Wąsińska, dyrektor Freedom Nieruchomości Magdalenka, twierdzi, że dziś jest dobry czas na sprzedaż mieszkania, zwłaszcza małego (do 45 mkw.). Ceny małych metraży są wysokie. Po ich sprzedaży i ewentualnej spłacie kredytu pozostaje przynajmniej 20 proc. wkładu własnego na nowy, większy lokal. To może się zmienić w wyniku wzrostu oprocentowania kredytów i pogorszenia ich dostępności.

Pieniądze w murach czy na lokacie

Nieruchomości nie tracą na atrakcyjności. Chętnych do inwestowania na tym rynku nie zabraknie także w tym roku. Zmienić się może struktura popytu.

1 Rosnące stopy procentowe wpłyną na oprocentowanie kredytów hipotecznych. Raty zwiększą się nawet o kilkaset złotych. Część chętnych do zakupu mieszkań odejdzie z banków z kwitkiem, gdyż pogorszy się ocena ich zdolności kredytowej. Ludzie ci z konieczności przeniosą się na rynek najmu.