Elastyczność, czyli biura w nowej rzeczywistości

MATERIAŁ WE WSPÓŁPRACY Z BNP PARIBAS REAL ESTATE

Czy można już wstępnie podsumować, co działo się na rynku biurowym w 2021 r.?

Na początku tego roku obserwowaliśmy ożywienie rynku, wiele procesów zostało uruchomionych ponownie, a klienci rozpoczęli rozmowy dotyczące zarówno nowych lokalizacji, jak i przedłużenia obecnych kontraktów. Popyt zapewniany jest przez sektor BPO/SSC (outsourcing, usługi dla firm – red.) czy sektor nowych technologii.

Pandemia spowodowała wzrost współczynnika pustostanów, jeszcze w II kwartale 2021 r. wzrósł on w Warszawie do 12,5 proc. wobec 11,4 proc. w I kwartale, ale w III kwartale sytuacja się ustabilizowała. Na rynkach regionalnych odsetek powierzchni niewynajętej jest większy, ale też widać stabilizację. Tu wskaźnik może wzrosnąć, ale to dlatego, że w regionach buduje się dwa razy więcej biur niż w Warszawie, a nie dlatego że aktywność najemców jest mniejsza. Transakcje, które były rozpoczęte jeszcze pod koniec 2020 r. i były prowadzone w bieżącym, prawdopodobnie teraz będą się zamykały i będziemy obserwować wzrost popytu.

Jeśli chodzi o podaż, w tym roku na rynek trafi około 800 tys. mkw. biur, z czego połowa przypadnie na Warszawę. W stolicy zasoby przebiły 6 mln mkw., warto wspomnieć o projektach, które zostały oddane do użytkowania, bądź zostaną oddane niedługo, a więc m.in. wieżowce w okolicach ronda Daszyńskiego, gdzie zasoby sięgają ponad 1 mln mkw., a dla porównania cały Wrocław to 1,2 mln mkw. – to pokazuje silną pozycję Woli jako nowego centrum biznesowego stolicy.

Rynki regionalne również rosną i 6 mld mkw. zostanie osiągnięte prawdopodobnie do końca roku.

Czy pandemia zmieniła coś w preferencjach najemców, jeśli chodzi o powierzchnię, oczekiwania wobec czynszów?

Można powiedzieć, że wszystko wraca do normalności, firmy wracają do systemu stacjonarnego. Kluczowym trendem na rynku biurowym jest teraz elastyczność – rozumiana szeroko, zaczynając właśnie od tego środowiska pracy. Pandemia pokazała, że system zdalny jest rozwiązaniem, ale jak przez te ostatnie miesiące się okazało, nie jest to rozwiązanie, które zostanie z nami w takim wymiarze. Biuro pozostanie tym centralnym miejscem firmy, gdzie ludzie będą się spotykać – bo tak jesteśmy stworzeni. Potrzebujemy bezpośredniego kontaktu, a nie przez kamerę, potrzebujemy wymienić poglądy twarzą w twarz. Nie będzie tak, że firmy będą zmniejszać wynajmowaną powierzchnię, przeciwnie, biorąc pod uwagę dystans społeczny. Będzie więcej tzw. gorących biurek, a nie przypisanych konkretnym pracownikom, będzie też więcej przestrzeni projektowych, dla zespołów osób, które raz na jakiś czas będą się chciały spotkać w biurze.

System hybrydowy ma wiele rodzajów, to może być z góry określony model, w jakie dni jesteśmy w biurze, a w jakie zdalnie, różne proporcje. Do tego potrzebne są rozwiązania, które umożliwią firmom takie funkcjonowanie. Każda organizacja jest inna, ma inne potrzeby, dlatego bardzo przydatne są badania środowiska pracy, by zapewnić efektywność.

Elastyczność dotyczy także sposobu najmu. Firmy niekoniecznie muszą się wiązać długimi umowami na określoną powierzchnię, mają możliwość korzystać z biur serwisowanych, z przestrzeni coworkingowych. To potrzebne w czasach niepewności związanych choćby z covidem, dla firm, które jeszcze nie wiedzą, jak docelowo będą funkcjonować, jaki będzie udział pracy zdalnej. Takie przestrzenie mogą być wynajęte nawet na czas nieokreślony, np. z miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Praca zdalna przed pandemią stanowiła jeden z benefitów, była opcją, teraz jej rola jest większa, niemniej uważam, że kwestia jakości biura stacjonarnego wciąż będzie ważnym czynnikiem przyciągającym pracowników do firm. Biuro, choć nie będzie używane codziennie, ma być przyjazną przestrzenią.