Jeszcze w połowie października indeks WIG-nieruchomości zaliczał kolejne najwyższe od wielu lat poziomy, by do tej pory spaść o 15 proc. Notowania Develii zjechały o 30 proc., Dom Development o 19 proc., Atalu o 10 proc., a Echo Investment o 5 proc.

Październikowe dane GUS świadczą o tym, że branża tylko trochę wyhamowała produkcję mieszkań. Czy spadek notowań deweloperów jest zatem przejściowy, czy jest zapowiedzią trendu?

Rośnie zapas pozwoleń

Według wstępnych danych GUS w październiku deweloperzy w całej Polsce ruszyli z budową prawie 12,9 tys. mieszkań, o 14 proc. więcej niż we wrześniu, kiedy to branża złapała zadyszkę. Wtedy rozpoczęła się budowa 11,3 tys. lokali, o 28 proc. mniej niż średnio w bardzo gorącym okresie marzec–sierpień.

Październikowy wynik jest o 18 proc. poniżej tej średniej. Licząc po dziesięciu miesiącach, w Polsce ruszyła budowa 140,9 tys. lokali, o prawie 34 proc. więcej niż w osłabionym pandemią ubiegłym roku.

Jeśli chodzi o pozwolenia na budowę, październik przyniósł powrót na wysokie rejestry. Deweloperzy dostali zielone światło na postawienie 16,9 tys. lokali – to najwięcej od czerwca. W ciągu dziesięciu miesięcy pozwolenia objęły 174,4 tys. lokali, o prawie 32 proc. więcej rok do roku.

– Przed nami kilka miesięcy, w których możemy oczekiwać mniejszej liczby rozpoczynanych mieszkań ze względu na pogarszające się warunki pogodowe – komentuje Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE. – Jednocześnie deweloperzy kolejny raz zwiększyli zapas posiadanych pozwoleń na budowę. Łącznie liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie w minionych dziesięciu miesiącach, przekroczyła liczbę mieszkań rozpoczętych o ponad 44 tys. Z tej liczby ponad 33 tys. znajduje się w planowanych projektach deweloperskich. Na wiosnę 2022 r. bardzo prawdopodobna jest zatem powtórka dynamicznego wzrostu rozpoczynanych budów – dodaje.

Zdaniem ekspertki największą przeszkodą w realizacji tego scenariusza mogą być rosnące koszty materiałów budowlanych i problemy w łańcuchach dostaw, które utrudniają planowanie budowy zarówno deweloperom, jak i inwestorom indywidualnym budującym domy.

Co z wycenami firm?

Jak na notowania giełdowych deweloperów zapatrują się analitycy?

– Uważam, że kursy akcji deweloperów znalazły się pod presją ze względu na perspektywę kolejnych podwyżek stóp procentowych, które bez wąt–pienia ograniczą zdolność kredytową kupujących – komentuje Maciej Wiewiórski, analityk DM BOŚ. – W związku z tym deweloperom mieszkaniowym może być dużo trudniej podnosić ceny lokali. Do produkcji trafiać będą coraz droższe grunty, a na spadek cen materiałów budowlanych na razie nie ma co liczyć. To pewnie zaowocuje spadkiem marż u deweloperów. Nie nastąpi to ani nagle, ani szybko, choćby ze względu na sposób księgowania przychodów i kosztów przez deweloperów, ale taki scenariusz jest niemal pewny – dodaje.

Zdaniem analityka mimo wszystko wydaje się, że obecnie mamy do czynienia z korektą, a nie ze zmianą trendu. – Jest bowiem sporo nowych czynników, które będą wspierać popyt, np. ujemne realne stopy procentowe, bardzo powoli rosnące oprocentowanie depozytów czy popyt zgłaszany przez fundusze inwestycyjne – podkreśla Maciej Wiewiórski.

Wojciech Matysiak, kierownik działu analiz rynku nieruchomości w PKO BP, mówi, że zachowanie kursów akcji firm deweloperskich jest związane z odwróceniem trendu sprzedaży mieszkań.

– Sprzedaż była rekordowo wysoka w I połowie 2021 r., co pociągało za sobą presję cenową. Silny wzrost cen notowany w tamtym okresie był konsekwencją m.in. niskich stóp procentowych, szybko rosnącej inflacji motywującej do zakupów nieruchomości celem ochrony oszczędności, a także niskiej podaży na rynku pierwotnym. Trendy, które jeszcze niedawno napędzały wzrost sprzedaży i cen, ulegają odwróceniu: Rada Polityki Pieniężnej podniosła referencyjną stopę procentową o 1,15 pkt proc. i prawdopodobnie nie powiedziała jeszcze ostatniego słowa. Inflacja jest już blisko szczytu, a podaż mieszkań będzie większa w kolejnych latach, co sygnalizują liczby rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych – mówi Matysiak. – Warto dodać, że w długim okresie sytuację deweloperów komplikują trudności z pozyskiwaniem gruntów. Wysokie ceny ziemi przy kurczącej się dostępności powodują, że w warunkach słabnącego popytu firmom deweloperskim może być coraz trudniej uzyskiwać wysokie marże przy sprzedaży kolejnych inwestycji – dodaje.