Czy ostatni wzrost stóp procentowych postrzegacie jako istotny czynnik wpływający na popyt – zarówno klientów kredytowych jak i kupujących w celach parkowania kapitału? Przy jakim poziomie może to być już wyraźniejszy hamulec?

Oferujemy produkt relatywnie odporny na wahania czynników makro, produkt który przechodził już test zmian otoczenia rynkowego. Nasze mieszkania z segmentu popularnego i popularnego premium wyróżnia przystępność cenowa, a to bierze się z tego, że lokale są kompaktowe i budujemy je w middle rings (czyli ani centrum, ani też peryferia – red.) w 16 miastach w Polsce. Relatywnie najwięcej ludzi w Polsce „stać" na właśnie takie mieszkania, na takie lokale największa grupa klientów posiada zdolność kredytową.

Zatem ruch w górę stóp procentowych nie powinien raczej zachwiać potencjałem sprzedażowym grupy. Co więcej, może przełożyć się na większe zainteresowanie naszą ofertą tych osób, które normalnie rozważałyby zakup trochę większych lokali. Ponadto inflacja w dalszym ciągu przewyższa stopy procentowe, stąd motywacje klientów szukających ochrony wartości oszczędności pozostają aktualne.

Opieracie sprzedaż na klientach indywidualnych i instytucjonalnych. PRS jest dziś na cenzurowanym, resort rozwoju sugeruje możliwość podjęcia jakichś bliżej niesprecyzowanych działań. Jak zapatrujecie się na przebijająca się tezę o „podkradaniu" podaży przez fundusze Kowalskim?

Rynek PRS oceniamy jako bardzo perspektywiczny z uwagi na deficyt mieszkań w Polsce, stare zasoby lokali na wynajem i wciąż ograniczoną liczbę profesjonalnych operatorów. Aktualnie zasoby PRS i skala udziału funduszy na rynku mieszkaniowym w Polsce jest niezwykle mała – szacuje się, że na około 1,2 mln lokali na wynajem w posiadaniu funduszy jest zaledwie około 7 tys. mieszkań.

Fundusze inwestycyjne kupują lokale, by je długoterminowo wynajmować. To nie stanowi moim zdaniem o konkurowaniu, lecz wzbogaca ofertę mieszkaniową i profesjonalizuje rynek najmu.

Wrześniowe dane PSB pokazują skokowy wzrost kosztów materiałów. Jak mitygujecie to ryzyko?

Jednym z naszych wyróżników jest pionowo zintegrowany model biznesowy, skupiamy wszystkie kompetencje niezbędne do realizacji przedsięwzięć deweloperskich, mamy m.in. własną hurtownię matCross Bud, która zaopatruje grupę w większość materiałów. Dzięki pełnej centralizacji zakupów materiałów i usług budowlanych osiągamy duże efekty skali. Dzięki innowacyjnym rozwiązaniom i wypracowanemu przez lata know-how osiągamy możliwie w danych warunkach wysoką kontrolę nad kosztami i odpowiednio wysoki poziom prekontraktacji. Kluczową rolę w zarządzaniu ryzykiem odgrywa nasz model biznesowy: system 94 wystandaryzowanych zadań umożliwiajacych bardzo precyzyjne przygotowanie budżetów oraz zwiększających konkurencyjność procesu pozyskiwania podwykonawców. Cały czas kontrolujemy też marżowość poszczególnych inwestycji przez odpowiednie dostosowanie tempa sprzedaży do postępu prac. Dzięki temu mamy pewność, że cena sprzedaży jest adekwatna do bieżących kosztów budowy.

Zapowiadany debiut na GPW ma się odbyć bez emisji nowych akcji. Jak planujecie finansować działalność? Czy rozważany jest powrót do emitowania obligacji na Catalyst?

Nasz profil finansowy charakteryzuje się generowaniem znaczących operacyjnych przepływów pieniężnych, co umożliwia realizację strategii opartej o zrównoważony rozwój, a jednoczesne daje możliwość podzielenia się zyskami z akcjonariuszami.

Mamy zoptymalizowaną strukturę sprzedaży, a nasz model biznesowy, głównie ze względu na przyjęty model akwizycji gruntów, w ograniczonym stopniu angażuje kapitał własny.

Mamy dodatkowo kredyt udzielony przez konsorcjum Pekao i mBanku. Obecna struktura finansowania jest korzystna pod względem elastyczności wykorzystania i inwestowania naszych zasobów. W tej chwili nie widzimy potrzeby dodatkowego finansowania.

Jeśli pozwolą na to warunki rynkowe, naszym priorytetem jest IPO i debiut na GPW, a w dalszej kolejności potencjalnie skorzystanie z atrybutów spółki giełdowej, które w razie potrzeby mogą otworzyć dodatkowe perspektywy pozyskania finansowania na korzystnych warunkach.

Jak wygląda wspomniany model nabywania gruntów?

Stosujemy dwuetapowy model. Płacimy część ceny po zawarciu warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży, a następnie przeprowadzane są procesy zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę. Pozostała część płatności dokonywana jest przy zawarciu umowy przenoszącej własność nieruchomości, po spełnieniu określonych warunków i uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Taki model zmniejsza ryzyko inwestycyjne, umożliwia szybsze wygenerowanie dodatnich przepływów pieniężnych i oznacza niższe zapotrzebowanie na kapitał własny w procesie deweloperskim.

Nikodem Iskra

jest związany z Grupą Murapol od 2007 r. Zaczynał jako szef pionu prawnego, w latach 2013–2017 był wiceprezesem, a od 2018 r. kieruje firmą. Ukończył studia na Wydziale Prawa i Administracji na Uniwersytecie Śląskim w Katowicach. W 2009 r. uzyskał tytuł radcy prawnego.