Mimo że Senat odrzucił ustawę o domach jednorodzinnych do 70 mkw. zabudowy, to Sejm opowiedział się za wprowadzeniem nowych przepisów w życie i na ostatnim posiedzeniu przegłosował uchwałę izby wyższej.

Inwestor poniesie pełną odpowiedzialność

Przypomnijmy: nowelizacja, która trafiła już do Kancelarii Prezydenta, zakłada budowanie dwukondygnacyjnych domów jednorodzinnych o maksymalnej podstawie wynoszącej 70 mkw. bez pozwolenia na budowę, na podstawie zgłoszenia z projektem. Ustawodawca zdecydował, że mogą powstawać bez kierownika budowy i dziennika budowy. Nowela dla tzw. małych domków przewiduje priorytetowy termin na wydanie warunków zabudowy – maksymalnie 21 dni.

Czytaj więcej

Senat chce wyrzucić małe domki do kosza

– Korzyści wynikające z proponowanych zmian nie rekompensują jednak niebezpieczeństw związanych z powierzeniem budowy osobom nieposiadającym uprawnień. Po wejściu w życie projektowanych przepisów będę odradzał swoim klientom w szczególności rezygnację z wyznaczenia profesjonalnego kierownika budowy – komentuje radca prawny Tomasz Długozima z kancelarii Gajewski Trawczyńska i Wspólnicy, autor bloga Nieruchomoscirolne.pl

Ekspert podkreśla, że nie mając kierownika budowy, wszelką odpowiedzialność za kierowanie budową będzie musiał wziąć na siebie inwestor.

Wysokie ryzyko

– Obawiam się, że przeciętny inwestor nie będzie nawet zdawał sobie sprawy z przyjętej na siebie odpowiedzialności, określonej nie tylko przepisami prawa budowlanego, ale także kodeksem cywilnym, oraz – co potencjalnie najniebezpieczniejsze – kodeksem karnym. Ryzyko naruszenia któregokolwiek z przepisów dotyczących procesu budowlanego będzie przy tym wysokie, nawet inwestora, który w dobrej wierze będzie starał się kierować budową najlepiej jak potrafi – uważa mecenas Długozima.

O tym zagadnieniu dyskutowano również w trakcie prac parlamentarnych. Nie zdecydowano się jednak wprowadzić stosownych poprawek. Odpowiedzialny za nowelizację Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, deklarował w Senacie, że państwo wcale nie pozostawi inwestora samemu sobie.

Autopromocja
PRENUMERATA 2022

Znacznie więcej o biznesie, finansach oraz prawie

Zaprenumeruj

– Projektant cały czas powinien sprawować nadzór autorski nad realizacją swojego projektu. PINB dalej będzie miał wszelkie prawa. A jeśli ktoś nie czuje się na siłach, nie posiada kompetencji do prowadzenia budowy, to naprawdę nie będzie wydawał swoich pieniędzy, setek tysięcy złotych, na budowę własnego domu, ryzykując nieodpowiedzialnym zarządzaniem budową, jeśli się na tym w ogóle nie zna – mówił minister Uściński. – Podejdźmy trochę wolnościowo, dajmy ludziom możliwość przyjęcia odpowiedzialności, jeśli czują się na siłach – apelował. To tłumaczenie jednak nie przekonało zgromadzonych na posiedzeniu.

– My jako samorządowcy wiemy, że ten przepis będzie inspirował do oszczędności na budowie. To tak, jakby pozwolić poruszać się po drogach pojazdom do pojemności 1,2 decymetra sześciennego bez badań technicznych, wierząc, że małe samochody nic złego nie zrobią – mówił Adam Korgul ze Związku Gmin Warmińsko-Mazurskich.

Kłopotliwa sprzedaż

Mecenas Długozima zauważa, że zapędy inwestorów chcących skorzystać z nowego trybu powinna powstrzymać prognoza, że taką nieruchomość będzie ciężej w przyszłości sprzedać.

– Należy zakładać, iż wartość „małych domków” na rynku wtórnym będzie znacznie niższa niż takich samych wybudowanych na dotychczasowych zasadach. Ryzyko, iż w budynku ujawnią się istotne usterki, jest bowiem znacznie wyższe, jeśli stawia go amator, a nie profesjonalista– zauważa prawnik. – Co więcej, rozsądne wydaje się, aby nabycie „małego domku” zostało poprzedzone zleceniem sporządzenia opinii przez biegłego z zakresu budownictwa w celu potwierdzenia wykonania budynku zgodnie z zasadami sztuki budowlanej. Oszczędności poczynione na etapie budowy nie pozostaną zatem bez wpływu na wartość wybudowanego w ten sposób budynku – puentuje mec. Długozima.

Etap legislacyjny: ustawa czeka na podpis prezydenta

Opinia dla „Rzeczpospolitej”
Maciej Górski, adwokat prowadzący kancelarię specjalizującą się w prawie nieruchomości

Nowelizacja prawa budowlanego wydaje się rodzić więcej zagrożeń niż potencjalnych korzyści. Bez kierownika budowy jego obowiązki i odpowiedzialność spadają na inwestora. To on będzie musiał dopilnować, aby obiekt powstawał zgodnie z projektem, zgłoszeniem, warunkami techniczno-budowlanymi oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy, zapewnić bezpieczeństwo osób pracujących na budowie czy podejmować niezbędne działania uniemożliwiające wstęp na budowę osobom nieupoważnionym. Z kolei wyłączenie kontroli merytorycznej zgłoszenia, a tym samym brak weryfikacji przez organ administracji architektoniczno-budowlanej m.in. kompletności i zgodności z prawem oraz planem miejscowym czy warunkami zabudowy, może powodować ryzyko, że ewentualne nieprawidłowości doprowadzą do wstrzymania budowy nawet w zaawansowanym stadium zamiast na etapie zgłoszenia.


Opinia dla „rzeczpospolitej"