Aleja Solidarności w Warszawie. Właśnie ogłoszono zamknięcie jednej z najbardziej popularnych restauracji wegańskich. Powód? Wysoki czynsz. Pandemii nie przetrwał też salon fryzjerski znanej sieci na Nowym Świecie. Nie pomógł świetny adres. Przykłady można mnożyć. Okazuje się jednak, że wielkiego trzęsienia ziemi na tym rynku nie było.
– Fala pustostanów jest zdecydowanie za nami – ocenia Renata Kamińska, specjalista ds. ulic handlowych w firmie doradczej CBRE. – Większość lokali, które nie przetrwały pierwszego lockdownu i pierwszej fali pandemii, została wynajęta przez kolejnych najemców – podkreśla.
Gdzie te pustostany
Ekspertka CBRE podkreśla, że o lokal przy ulicy handlowej wcale nie jest łatwiej niż przed pandemią. – Część najemców, którzy mają sztywne oczekiwania wynikające z oferowanego produktu czy założeń projektowych, nadal poszukuje lokalu – mówi. W najbardziej obleganych lokalizacjach pustostany się raczej nie pojawiają. – Najwięcej pustych lokali stanowią te po kantynach w biurowcach, ale i tu widać znaczną poprawę w porównaniu z początkiem roku – zauważa Renata Kamińska.
Także Maciej Dąbrowski, ekspert działu doradztwa i badań rynku w firmie Colliers, mówi, że o dobry lokal nadal jest trudno. – Zwiększyła się przede wszystkim dostępność lokali „drugorzędnych". Z badań przeprowadzonych przez naszą firmę na przełomie lipca i sierpnia na wybranych ulicach handlowych wynika, że w Krakowie pustych pozostaje 31 lokali, a poziom pustostanów to ponad 7 proc. – wskazuje. – Na nowych najemców czekają głównie lokale po sklepach odzieżowych i obuwniczych, z biżuterią i akcesoriami oraz z galanterią skórzaną. We Wrocławiu pustych jest 41 lokali (pustostany to niecałe 12 proc.), w Łodzi 63 (15,5 proc.), w Warszawie 428 (ponad 12 proc.)., głównie po instytucjach finansowych, sklepach z obuwiem i galanterią skórzaną, sklepach odzieżowych i multimediach.
Tegoroczne badania ulic handlowych (III kw.) w Warszawie, Krakowie, Łodzi i we Wrocławiu Colliers porównał z tymi sprzed pandemii, czyli z 2019 r. W badanych miastach niezmiennie dominują najemcy z branży gastronomicznej, usług i artykułów spożywczych. Wyjątek stanowi Łódź, gdzie na trzecim miejscu jest sektor mody. – W analizowanych miastach liczba lokali gastronomicznych utrzymuje się na dość stabilnym poziomie, ewentualnie nastąpiła zmiana najemcy gastronomicznego – zauważa Dominika Jędrak, dyrektor działu doradztwa i badań rynku w firmie Colliers. – Wzrosła zaś liczba sklepów z artykułami spożywczymi, lokali usługowych oraz multimediów (kioski, księgarnie itp.).
Renata Kamińska dodaje, że gastronomia szczególnie dobrze radziła sobie w tegoroczne wakacje. - Większość restauratorów, z którymi mieliśmy okazję wymieniać się spostrzeżeniami, wykazała wzrosty obrotów w porównaniu z wakacjami z 2019 roku – mówi.
Colliers podaje, że w ciągu półtora roku ubyło sklepów z obuwiem i galanterią skórzaną, a także małych, często prowadzonych od pokoleń, rodzinnych lokali usługowych i sklepików. W porównaniu z tym samym okresem 2019 r. we wszystkich miastach odnotowano wzrost liczby lokali na wynajem – średnio o 4,4 proc. Największy wzrost widać w Łodzi i we Wrocławiu (o 6,5 i 3,6 proc.). – Co ciekawe, ogólna liczba lokali handlowych na badanych przez nas ulicach wzrosła z 4477 do 4745. Najwięcej przybyło ich w Warszawie i Krakowie (odpowiednio 178 i 65). Powodem było m.in. otwarcie nowych obiektów z ofertą handlowo-usługową oraz podział części dużych lokali na kilka mniejszych. Najwięcej tego typu zmian zaobserwowano w stolicy – mówi Maciej Dąbrowski.
Czynsze przy głównych ulicach handlowych są bardzo zróżnicowane. Jak mówi Dominika Jędrak, najdroższe lokalizacje to pl. Trzech Krzyży i Nowy Świat w Warszawie, gdzie za mkw. lokalu można płacić nawet 200–250 zł miesięcznie. Taniej jest w miastach regionalnych i poza stołecznym Śródmieściem. – Tu miesięczne stawki za mkw. wahają się od 50 do 150 zł. Znajdziemy też pojedyncze lokale z czynszami niemieszczącymi się w tych widełkach. To lokale premium poza najdroższymi ulicami, np. w nowoczesnych biurowcach – wskazuje Dominika Jędrak.
Silniki boomu pracują pełną parą - rynek będzie rósł z uwagi na dalszy rozwój logistyki i e-commerce
Dyrektor nie zauważyła znaczącej obniżki czynszów (poza indywidualnie wynegocjowanymi rabatami) w wyniku pandemii. – Skutki to większa rotacja i dłuższy czas oczekiwania na nowego najemcę – mówi. Dodaje, że inaczej niż w centrach handlowych przy głównych ulicach handlowych branża nie ma decydującego wpływu na wysokość stawki najmu. – Liczy się lokalizacja, ekspozycja, ruch pieszy w sąsiedztwie, a także wielkość lokalu – tłumaczy.
Trzymają ceny
Na wysokie stawki wskazuje też CBRE. – Pandemia miała nieznaczny wpływ na czynsze przy ulicach handlowych. Nadal najdroższymi ulicami pozostają warszawski Nowy Świat, Krakowskie Przedmieście i plac Trzech Krzyży, a w Krakowie Rynek Główny – mówi Renata Kamińska. – Należy zakładać, że stawki za najlepsze lokale przy Nowym Świecie czy Chmielnej w stolicy to 300–400 zł za mkw. Dla porównania, bliska Wola biznesowa to koszt między 100 a 120 zł za mkw.
Ekspertka ocenia, że nadal najdroższe są lokale pod produkty marek premium i luksusowych, a najtańsze – oferujące wszelkiego rodzaju usługi. – Duża część pracowników wciąż pracuje w formule hybrydowej, a w przypadku wielu usług – jak fryzjerzy czy pralnie przy hubach biurowych – do pełni sukcesu potrzeba powracających cyklicznie klientów – wyjaśnia.
Zdaniem Kamińskiej rynek ulic handlowych coraz bardziej się profesjonalizuje. – Coraz więcej nieruchomości jest nabywanych przez podmioty instytucjonalne, czego konsekwencją są utrzymujące się stawki – mówi. – Mając na uwadze coraz większy udział właścicieli instytucjonalnych na tym rynku, stawki najmu generalnie nie zmalały. Zmiany dotyczą 10 proc. lokali – szacuje. – W pozostałych przypadkach właściciele oferują najemcom dodatkowe zachęty, jak dłuższe wakacje czynszowe lub kontrybucja finansowa na aranżację lokalu, utrzymując przyjęte założenia finansowe.
Ekspertka CBRE jest przekonana, że rynek zdecydowanie się rozpędza. – Widać to po liczbie nowych pytań i konceptów, które wchodzą do Polski, a także po wynikach najemców w Warszawie i miastach regionalnych – mówi.
