Na początku tego roku zapowiedzieliście ekspansję zagraniczną, na jakim etapie jest realizacja tych planów?

Polska pozostaje naszym głównym rynkiem, ponieważ to jeszcze długo będzie obszar bardzo ważny na europejskiej mapie magazynowej. Równolegle będziemy rozwijać się w krajach ościennych. Naszą ambicją jest, żeby po 2025 roku około 20 proc. budowanych magazynów przypadało na zagraniczne rynki. Myślę, że zarówno proporcja, jak i termin są jak najbardziej realne.

W I połowie tego roku uruchomiliśmy przedstawicielstwo w Czechach i kupiliśmy pierwszą działkę, w najbliższym czasie spodziewamy się podpisać kolejną umowę. O ile u nas głównym motorem wzrostu rynku jest e–commerce, o tyle Czechy są bardziej przemysłowym zapleczem Niemiec. Trzeba mieć na uwadze, że procedury na tamtejszym rynku są dłuższe i bardziej skomplikowane niż u nas, od podpisania przedwstępnej umowy zakupu gruntu do uruchomienia budowy mija co najmniej 12 miesięcy. To właśnie dlatego czeski rynek, mimo dobrego przecież położenia geograficznego, rozwija się dużo wolniej niż polski. Z drugiej strony niska podaż przekłada się na wyższe czynsze.

Analizujemy również rynek niemiecki, ale to bardzo początkowa faza. Na razie działamy z Polski, szukamy odpowiedniej lokalizacji i kompletujemy docelowy zespół, który będzie pracował na miejscu. Myślę, że w przyszłym roku kupimy pierwszą działkę.

Jak duży będzie ten pierwszy czeski magazyn?

Budowę pierwszego magazynu powinniśmy zacząć, z uwagi na długotrwałe procedury, w II połowie przyszłego roku. Projekt przewiduje budowę obiektu o powierzchni około 40 tys. mkw. mniej więcej 40 km od Brna w stronę Pragi. Przewidujemy, że będzie to projekt w formule BTS (build to suit, czyli dla konkretnego najemcy – red.). Rozmawiamy z potencjalnymi klientami, choć jest to oczywiście za wczesny etap, żeby ruszyła formalnie komercjalizacja, myślę, że na to przyjdzie czas na początku przyszłego roku.

Jak wygląda wasz bank ziemi w Polsce?

Pozyskanie ciekawego terenu jest dużo trudniejsze, droższe i bardziej skomplikowane, coraz więcej czasu zabiera uzyskiwanie pozwoleń. A mimo to, jako 7R, jesteśmy w bardzo dobrej sytuacji. Mamy zabezpieczone tereny pozwalające wybudować 3,5 mln mkw. powierzchni, to są projekty na różnym stadium zaawansowania, niektóre mają pozwolenie na budowę, niektóre na etapie przedwstępnej umowy nabycia gruntu. Cały czas rozglądamy się za kolejnymi działkami. Od początku działalności, czyli w ciągu 11 lat, dostarczyliśmy na rynek około 1 mln mkw. magazynów, a do końca przyszłego roku chcielibyśmy dołożyć drugie tyle. Naszym celem jest dostarczanie około 1 mln mkw. rocznie w ciągu najbliższych trzech–czterech lat. Pokrywamy zasięgiem całą Polskę. Jesteśmy aktywni zarówno na największych, kluczowych rynkach magazynowych, czyli w Warszawie, Polsce centralnej, na Śląsku czy w Poznaniu, ale również na „niecoreowych" i lokalnych, jak Rzeszów, Lublin, Szczecin czy Bydgoszcz.

Rynek magazynowy rośnie w Polsce jak na drożdżach. Jak długo takie tempo jest do utrzymania?

Każdy z segmentów tego rynku jest na fali wzrostu. Rozwoju e-commerce już się nie zatrzyma – sufit oczywiście jest, ale jeszcze wysoko. To generuje zapotrzebowanie na magazyny zarówno do sprzedaży, jak i zwrotów. Mówimy zarówno o dużych centrach logistycznych, jak i magazynach miejskich tzw. ostatniej mili.

Poza tym, ze względu na zerwane przez pandemię i lockdowny łańcuchy dostaw, wzrosło zapotrzebowanie na magazyny. Wszyscy zmuszeni są robić większe zapasy, żeby zabezpieczyć się przed zakłóceniami ciągłości dostaw – myślę, że to będzie tendencja, która będzie nam towarzyszyć jeszcze przez lata. W konsekwencji w najbliższej przyszłości będziemy obserwowali nearshoring, czyli sprowadzanie produkcji bliżej do konsumenta. Mamy już pierwsze jaskółki, zapytania, realizujemy już nawet pod Poznaniem dla chińskiego inwestora zakład, który będzie produkował podzespoły dla samochodów elektrycznych.

Główną częścią naszej działalności jest budowa parków o wielkości od 50 do 200 tys. mkw. Stawiamy także magazyny w formule BTS, to nie zawsze są mniejsze obiekty, bo na przykład dla Żabki w Radzyminie budujemy 60 tys. Magazyny to już dawno nie są tylko cztery ściany i dach, wchodzimy w bardzo skomplikowaną technologię związaną z logistyką i produkcją. Bardzo często pomagamy naszym klientom w projektowaniu. Realizujemy także mniejsze magazyny miejskie. W tej chwili mamy na koncie osiem projektów, chcielibyśmy być docelowo obecni we wszystkich większych miastach. To jest oczywiście trudniejszy produkt do przygotowania ze względu na małą podaż działek w obrębie aglomeracji, ale dlatego też jest to produkt bardzo poszukiwany na rynku i jego wartość jest adekwatnie większa. Bardzo ciekawą niszą, w której chcemy się rozwijać, są centra danych. Pracujemy już nad projektem w Warszawie.

Nie budujecie magazynów do własnego portfela, czy przyjęcie w Polsce REIT-ów mogłoby zmienić to podejście?

Przed pandemią fundusze traktowały magazyny jako aktywa raczej uzupełniające, dopełnienie portfeli. Dziś to pierwszoplanowe produkty i tak powinno pozostać przez najbliższe lata. Polska jest jednym z podstawowych rynków aktywności deweloperskich i inwestycyjnych, ponieważ u nas relatywnie najwięcej produktów przybywa i jest dostępnych, choć podaż jest oczywiście znacznie mniejsza niż popyt, trudno już o duże transakcje portfelowe – fundusze biorą nawet mniejsze projekty. Jesteśmy deweloperem i naszym zadaniem jest stworzenie jak najlepszego produktu z punktu widzenia najemców i użytkowników, ale także właśnie funduszy – a w związku z ESG (environmental, social and corporate governance, czyli środowisko naturalne, społeczeństwo i ład korporacyjny – red.) wymagania rosną. Nie planujemy zmiany formuły, kibicujemy jednak powstaniu REIT-ów. Trudno bowiem zrozumieć, dlaczego budowane w Polsce nieruchomości pracują na rzecz zagranicznych inwestorów i funduszy emerytalnych. REIT-y pozwoliłyby na uaktywnienie rodzimego kapitału.

CV

Tomasz Lubowiecki jest prezesem spółki, którą założył w 2009 r. Wcześniej przez ponad 12 lat zarządzał Limpolem, polskim dystrybutorem w branży FMCG. Ma ponad 20-letnie doświadczenie w nieruchomościach, współpracował m.in. z krakowskim deweloperem Wawel Serwis. Jest absolwentem studiów licencjackich na Międzynarodowej Akademii Filozofii w Księstwie Lichtenstein oraz magistrem filozofii Uniwersytetu Jagiellońskiego.