Władze Berlina za 2,5 mld euro odkupią prawie 15 tys. lokali od dwóch funduszy z rynku PRS (najem instytucjonalny mieszkań) – Vonovii i Deutsche Wohnen – by przeznaczyć je na tani wynajem. Nastroje społeczne są tak rozgrzane, że oczekuje się wręcz wywłaszczenia inwestorów instytucjonalnych. W zeszłym roku miasto usiłowało zamrozić stawki czynszów, ale decyzja przepadła w sądzie.

W Polsce rynek PRS dopiero się rodzi i jak pokazują działające już portfele państwowego PFR Nieruchomości czy prywatnego Resi4Rent, cieszy się wzięciem. Ale i u nas PRS budzi emocje – fundusze są obwiniane za hurtowe zamówienia lokali u deweloperów, co zmniejsza i tak szczupłą już podaż w aglomeracjach.

Skąd problemy?

– Niemiecki rynek mieszkaniowy, w tym PRS, zdecydowanie różni się od polskiego – mówi Dariusz Pawlukowicz, wiceprezes Vantage Development, spółki przejętej przez fundusz TAG Immobilien, by budować portfel nad Wisłą. – W całych Niemczech prawie 50 proc. osób mieszka w lokalach wynajmowanych – a w dużych miastach, w tym w Berlinie, ponad 80 proc. – co jest ewenementem na tle Europy, gdzie udział mieszkań wynajmowanych stanowi przeciętnie 30 proc. W Polsce według różnych szacunków 14–18 proc. zasobu lokalowego jest wynajmowanych, a PRS to zaledwie ułamek oferty rynku, przez co jego wpływ na wysokość czynszów jest marginalny – dodaje.

Wskazuje, że według szacunków Fundacji Rynku Najmu do 2028 r. na PRS w Polsce będzie się składać ok. 90 tys. lokali głównie w największych miastach, co będzie stanowić ok. 3 proc. w stosunku do przewidywanego zasobu mieszkaniowego w sześciu największych aglomeracjach.

– Biorąc pod uwagę te dane, podmioty działające na rynku PRS nie będą mogły istotnie wpływać na stawki czynszu oferowane najemcom. Stopniowo rozwijający się sektor PRS doprowadzi przede wszystkim do profesjonalizacji rynku najmu w Polsce i podniesienia jakości obsługi z korzyścią dla klientów. Wartość czynszów będzie wypadkową z jednej strony atrakcyjności samego produktu (lokalizacji mieszkania, jego standardu), z drugiej zaś relacji do wysokości stóp procentowych, a co za tym idzie, dostępności kredytów hipotecznych – mówi Pawlukowicz.

Menedżer nie zgadza się też, że inwestorzy wchodzący na rynek PRS w Polsce wykupują mieszkania, zaniżając podaż.

– Inwestorzy kupują grunty lub projekty dopiero na etapie przygotowania. Lokale, które znajdą się w portfelach firm wynajmujących mieszkania, wejdą do oferty w perspektywie od dwóch do pięciu lat. Nie są więc one wykupywane z bieżącej oferty deweloperów – mówi Pawlukowicz. Zwyżki cen na rynku pierwotnym biorą się z tego, że podaż nie nadąża za popytem stymulowanym przez niskie stopy i tanie kredyty.

Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent, również zwraca uwagę na niewielki udział PRS w całym rynku najmu.

– Scenariusz „dyktowania" stawek czynszu przez wyspecjalizowane w najmie firmy wydaje się więc mało prawdopodobny. Ponadto, w odróżnieniu od deweloperów budujących na sprzedaż, inwestorzy PRS przyjmują model biznesowy zakładający długoterminowe generowanie zrównoważonego dochodu – już na etapie planowania wyjściowe stawki czynszu i potencjał ich zmian w czasie jest elementem szacowanym w dłuższej perspektywie, co oznacza mniejszą presję na oferowane na rynku ceny najmu i szybki zwrot z inwestycji – wskazuje Imianowski.

– Zasób mieszkań na wynajem od firm jest więc wciąż niewielki w porównaniu z rynkami PRS w Niemczech, Szwajcarii, Holandii, Austrii czy we Francji. Mimo większego zainteresowania zagranicznych funduszy obecnie w Polsce problemem nie jest przejmowanie podaży przeznaczonej na sprzedaż, ale niedostosowanie przepisów planistycznych i budowlanych do faktycznego zapotrzebowania rynku, co ogranicza dostępność działek pod inwestycje mieszkaniowe i wydłuża proces inwestycyjny. Największy wpływ na ceny mieszkań aktualnie mają koszty kurczących się banków gruntów oraz koszty budowy – dodaje.

Temat dla regulatorów

– PRS w Polsce jest wciąż w początkowej fazie rozwoju i trudno porównywać go do innych, bardziej dojrzałych rynkowo krajów. Obecnie własność mieszkań na wynajem jest u nas bardzo rozdrobiona i na tym etapie nie widzimy ryzyka koncentracji i dyktowania warunków – mówi Krzysztof Cipiur, partner i dyrektor działu rynków kapitałowych w Knight Frank.

– Rynek niemiecki jest bardziej zinstytucjonalizowany, jeden podmiot potrafi mieć ogromny portfel inwestycji i siłę dyktowania warunków. Rynki zachodnioeuropejskie mogą być dla nas wskazówką rozwoju sektora PRS i powinniśmy mieć na uwadze, razem z regulatorami rynku, jak Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, by nie pozwolić na nadmierną koncentrację – podsumowuje Krzysztof Cipiur.