Prędzej spadać będzie sprzedaż mieszkań w Polsce niż ceny – uważa Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper.

– W obecnych warunkach nie ma przesłanek, by oczekiwać spadku cen mieszkań – powiedział menedżer na ostatniej konferencji wynikowej. Jego zdaniem trudno oczekiwać na rynku przesilenia, które przerwałoby trend wzrostowy cen mieszkań. Nikt nie spodziewa się bowiem spadku cen materiałów – tu podwyżki mają charakter globalny – ani wykonawstwa. Energia będzie drożeć, mamy też inflację. Nie ma gruntów z pozwoleniami na budowę – jeśli takie pojawiają się na rynku, są natychmiast licytowane.

Menedżerowie Lokum zakładają zatem, że wzrost kosztów realizacji inwestycji mieszkaniowych będzie postępował. To przełoży się na ceny, ponieważ inwestycja musi przynosić określony zwrot. To nie tylko oczekiwanie akcjonariuszy – żaden bank nie udzieli finansowania na projekt, który nie będzie się spinać ekonomicznie.

Z drugiej strony rosną płace – ale nie wszędzie, m.in. nie w budżetówce, co notabene pogłębia niską efektywność pracy administracji, a to przekłada się na opóźnienia w uzyskiwaniu pozwoleń. Prezes Kuźniar przyznał, że w konsekwencji pewna grupa klientów, która nie będzie akceptować coraz wyższych cen mieszkań, wypadnie po prostu z rynku pierwotnego. Samo Lokum to spółka nastawiona na klientów z większymi możliwościami finansowymi, oferująca mieszkania o podwyższonym standardzie.

W I połowie br. spółka znalazła nabywców na 379 mieszkań, a cel na cały rok został zrewidowany z 1000 do 700 lokali. Przyczyny to opóźnienia w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę czy boom na kredyty hipoteczne, co powoduje dłuższe rozpatrywanie wniosków przez banki. Przedstawiciele firmy przyznali też wprost, że kluczowe jest dostosowywanie tempa sprzedaży do rosnących kosztów i cen na rynku.

Co zostanie tym, dla których dostępność cenowa mieszkań stanie się barierą nie do pokonania? Rozwiązaniem może być najem, także ten instytucjonalny, który dopiero rodzi się w Polsce. Coraz więcej funduszy buduje portfele, zamawiając u deweloperów całe bloki. Lokum jest zainteresowane współpracą z graczami z rynku PRS – jest to dobry sposób na sprzedaż lokali inwestycyjnych, czyli de facto klasycznych bloków zbudowanych na gruntach, które nie są przeznaczone pod mieszkaniówkę. Spółka ma dwa projekty uszyte dla funduszy na łącznie 672 lokale – jest zainteresowanie, ale na razie nie toczą się zaawansowane negocjacje.

Według danych firmy doradczej JLL siła nabywcza rozumiana jako to, ile mkw. mieszkania według średnich cen można kupić za przeciętne miesięczne wynagrodzenie, kurczy się od kilku lat. Biorąc pod uwagę zagregowane dane z sześciu największych rynków, szczyt przypadł na 2017 r., kiedy to przeciętne wynagrodzenie pozwalało nabyć 0,76 mkw. Na koniec marca było to już 0,65 mkw. Czym jet bańka pokazały lata 2006–2007. Wtedy ceny odkleiły się od wynagrodzeń i w dwa lata siła nabywcza skurczyła się znacząco. O ile w 2005 r. średnia pensja pozwalała kupić 0,74 mkw., o tyle w 2017 r. już tylko 0,44 mkw.

– W aglomeracjach jest problem z podażą i wynika on z opóźnień administracyjnych czy braku gruntów, bo deweloperzy na pewno chcieliby budować więcej. Niestety, działania rządu zmierzają raczej do stymulowania popytu niż poprawiania podaży – a to mogłoby zwiększyć dostępność mieszkań i wpłynąć na wyhamowanie wzrostu cen –mówi Marcin Krasoń, ekspert Obido.pl.